Thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn chìm trong khủng hoảng

Giờ đây, một số công ty hoạt động hàng đầu trong ngành như Gemdale Corp và China Vanke Co, cho đến nay đã vượt qua cơn bão, đang chao đảo trước những khoản nợ khổng lồ đến hạn, khiến các nhà đầu tư lo sợ và khiến giá trị trái phiếu bằng đô la của China Vanke Co giảm hơn 30%. tháng trước.

Quả thực, thị trường trái phiếu bằng đồng USD của các nhà phát triển Trung Quốc đã chứng kiến một cuộc khủng hoảng trong hai năm qua, mất đi 87% giá trị. Theo phân tích của Debtwire, hành vi này đã xóa sạch 135,5 tỷ USD giá trị từ 154,9 tỷ USD trái phiếu đang lưu hành.

Điều này đã làm dấy lên những lời kêu gọi đổi mới về một cách tiếp cận mới để kích thích thị trường bất động sản, bao gồm cả việc xây dựng nhà ở giá rẻ do chính phủ tài trợ.

Li Yujia, nhà phân tích chính sách nhà ở tại Viện Thiết kế và Quy hoạch Đô thị & Nông thôn Quảng Đông, cho biết: "Sự suy giảm của thị trường bất động sản đã vượt quá mong đợi và ngay cả với các chính sách hỗ trợ tài chính và hành chính mạnh mẽ, việc kích thích sự phục hồi của thị trường vẫn là thách thức". "Điều này cho thấy các mô hình quản lý bất động sản truyền thống phải trải qua quá trình cải cách và đổi mới".

Ý tưởng này không mới. Chính phủ trung ương kể từ năm 2021 đã nhấn mạnh cần phải có một mô hình phát triển mới cho ngành bất động sản, nhưng sự thúc đẩy này đã được tạo động lực mới kể từ mùa hè sau khi Country Garden Holdings, cựu nhà phát triển bất động sản hàng đầu về doanh số, tháng trước đã ghi nhận vụ vỡ nợ lần đầu tiên trong lịch sử.

Điều này xảy ra sau khi Tập đoàn Sino-Ocean do nhà nước hậu thuẫn vào tháng 7 đã làm rung chuyển thị trường khi tuyên bố đang tìm cách gia hạn để trả nợ.

Cơ quan xếp hạng Moody's cho biết trong một báo cáo ngày 3 tháng 11 rằng các yếu tố cơ bản yếu kém của ngành dự kiến sẽ tiếp tục kéo chất lượng tín dụng của các nhà phát triển được xếp hạng đi xuống trong vòng 12 đến 18 tháng tới, nhấn mạnh sự không chắc chắn về sự phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc.

Sự lây lan

Một nhà phân tích ngành bất động sản tại một công ty chứng khoán cho biết, rủi ro trong ngành bất động sản đã bắt đầu lan rộng từ các công ty tư nhân sang các công ty có sở hữu hỗn hợp.

Nhà phân tích cho biết, khẩu vị rủi ro tại các tổ chức tài chính dự kiến sẽ giảm hơn nữa, điều này sẽ làm trầm trọng thêm những khó khăn tài chính của các nhà phát triển.

Theo dữ liệu do China Index Academy tổng hợp, việc huy động vốn của các nhà phát triển Trung Quốc thông qua bán trái phiếu đạt tổng cộng 587,5 tỷ nhân dân tệ (112 tỷ USD) trong 10 tháng đầu năm, giảm 8,9% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong tổng số đó, 364,8 tỷ nhân dân tệ đã được huy động bởi các nhà phát triển nhà nước, trong khi các nhà xây dựng có sở hữu hỗn hợp và sở hữu tư nhân chỉ chiếm 41,3 tỷ nhân dân tệ trong nguồn tài trợ, dữ liệu cho thấy.

Một giám đốc điều hành tại một tổ chức tài chính Hồng Kông cho biết: "Trong một thị trường như vậy, chỉ các công ty nhà nước mới có thể đảm bảo nguồn tài chính để duy trì tốc độ thu hồi đất bình thường và duy trì doanh số bán hàng".

Các nhà chức trách trên khắp Trung Quốc đã tăng cường ban hành các chính sách nhằm hỗ trợ lĩnh vực này kể từ mùa hè, bao gồm các biện pháp hỗ trợ tài chính cho các nhà phát triển và khuyến khích mua nhà. Tuy nhiên, tâm lý thị trường vẫn yếu khi giá nhà giảm mạnh nhất trong 8 năm vào tháng 10, số liệu của Cục Thống kê Quốc gia cho thấy.

Giờ đây, trong nỗ lực mới nhất nhằm thoát khỏi vòng luẩn quẩn này, chính phủ dường như đang quay trở lại bàn vẽ.

Bộ trưởng Nhà ở Ni Hong cho biết trong cuộc phỏng vấn ngày 11/11 với Tân Hoa Xã rằng việc tạo ra một mô hình mới để phát triển bất động sản là giải pháp cơ bản để giải quyết các thách thức và thúc đẩy tăng trưởng ổn định trên thị trường.

Ni cho biết cốt lõi của mô hình phát triển mới bao gồm xây dựng các dự án cải tạo đô thị và nhà ở giá rẻ.

Một tài liệu của hội đồng nhà nước mà Caixin đã xem cho thấy nội các có kế hoạch hỗ trợ các thành phố lớn với hơn 3 triệu dân để đẩy nhanh việc xây dựng nhà ở giá rẻ.

Một nguồn tin thân cận với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn cho biết chính quyền địa phương vẫn đang đánh giá phạm vi tiềm năng của các dự án nhà ở giá rẻ và cơ quan quản lý chưa trực tiếp chỉ định các chỉ số và yêu cầu xây dựng cụ thể.

Người này cho biết: "Quy mô được chính quyền địa phương xác định dựa trên hoàn cảnh của họ sau khi nghiên cứu.

Các nhà phân tích cho biết việc bổ sung nhà ở giá rẻ sẽ chủ yếu tập trung vào các thành phố hạng nhất và hạng hai, nơi dân số đang phải đối mặt với làn sóng người đổ vào và nhu cầu mạnh mẽ.

Zhong Zhengsheng, nhà kinh tế trưởng tại Ping An Securities ước tính rằng có 1,34 tỷ mét vuông ở các thành phố lớn cần được cải tạo, điều này sẽ liên quan đến khoản đầu tư hơn 8,2 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Tác động ngay

Citic Securities cho biết trong một báo cáo nghiên cứu vào đầu tháng 11 rằng những dự án như vậy không chỉ góp phần vào quá trình chuyển đổi lâu dài của thị trường bất động sản sang các mô hình phát triển mới mà còn có tác động ngay lập tức đến nhu cầu chung.

Một người thân cận với các nhà hoạch định chính sách cho biết, Trung Quốc đang để mắt tới hệ thống ở Singapore, nơi dựa vào nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cơ bản của người dân, trong khi nhu cầu về nhà ở cải tiến sẽ được đáp ứng chủ yếu thông qua nhà ở thương mại.

Điều này có thể đóng vai trò quan trọng trong việc xoay chuyển tình thế ở Trung Quốc.

"Trọng tâm chính của mô hình phát triển bất động sản hiện nay là giải quyết các vấn đề từ phía cung hơn là phía cầu", Li từ Viện Thiết kế và Quy hoạch Đô thị & Nông thôn Quảng Đông cho biết.

Nhưng trước khi thực hiện bất kỳ chính sách mới nào, nhiều người đang nín thở theo dõi xem các cựu ngôi sao thị trường Gemdale và Vanke giải quyết những khó khăn tài chính của họ như thế nào.

Cả hai công ty đều nổi tiếng với sự thận trọng trong kinh doanh trong thập kỷ qua khi cơn bùng nổ bất động sản ở Trung Quốc đã thúc đẩy sự phát triển của các công ty như China Evergrande Group, Country Garden và Sunac China, thông qua việc mở rộng bằng đòn bẩy cao.

Cả ba công ty này đều trở thành nạn nhân nổi bật nhất của cuộc khủng hoảng nợ, trải qua nhiều vụ vỡ nợ và tái cơ cấu nợ.

Nhưng sự hỗn loạn gần đây của thị trường đã cho thấy ngay cả những nhà khai thác thận trọng nhất cũng không tránh khỏi.

Được thành lập vào năm 1988 tại Thâm Quyến, Gemdale là một trong những công ty tham gia sớm nhất vào thị trường bất động sản thương mại của Trung Quốc và là một trong những công ty đầu tiên được chọn tham gia chương trình bán trái phiếu được nhà nước bảo lãnh nhằm mở rộng nguồn tài chính cho các nhà phát triển. Nó đứng thứ 10 trong số các nhà phát triển Trung Quốc vào năm 2022 với doanh thu hàng năm là 221,8 tỷ nhân dân tệ.

Ngày nay mọi thứ không còn màu hồng như vậy nữa. Trong một tháng kể từ giữa tháng 10, trái phiếu bằng đô la của Gemdale đã giảm xuống dưới 30% mệnh giá sau khi chủ tịch Ling Ke từ chức, làm tăng thêm lo ngại của nhà đầu tư về tính bền vững tài chính của công ty khi đối mặt với khoản nợ đáo hạn hơn 10 tỷ nhân dân tệ.

Khủng hoảng tài chính

Theo báo cáo tài chính mới nhất của công ty, cộng với khủng hoảng tài chính, doanh số bán hàng của Gemdale đã sụt giảm, với doanh số theo hợp đồng trong 10 tháng đầu năm đạt 132,9 tỷ nhân dân tệ, giảm 27,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Công ty trong những tháng gần đây đã đẩy mạnh các chương trình khuyến mại bằng cách đưa ra mức giảm giá lớn hơn với hy vọng thúc đẩy mua hàng.

Một người thân cận với ban quản lý của Gemdale cho biết những khó khăn của công ty một phần là do cuộc khủng hoảng nợ của Country Garden khi nó làm dấy lên nghi ngờ của nhà đầu tư đối với các công ty tương tự như Longfor Properties, China Vanke và Gemdale.

Để xoa dịu những lo ngại của các nhà đầu tư, Gemdale hồi tháng 9 cho biết nhà đầu tư nhà nước Futian Investment Holdings đã lên kế hoạch đảm bảo cho việc bán trái phiếu trong tương lai của Gemdale. Vào tháng 10 và tháng 11, Gemdale đã thanh toán kịp thời 3 trái phiếu trị giá hơn 3 tỷ nhân dân tệ.

Gemdale có cơ cấu cổ phần phân tán được phân bổ giữa các nhà đầu tư nhà nước và tư nhân. Công ty bảo hiểm tư nhân Fude Sino Life là cổ đông lớn nhất của công ty với 29,8% cổ phần, tiếp theo là Tập đoàn đầu tư Thâm Quyến Futian thuộc sở hữu của chính phủ với 7,79%.

Nhưng thanh khoản của Gemdale rất eo hẹp. Một nguồn tin của công ty cho biết, để đảm bảo các khoản thanh toán trái phiếu gần đây, công ty đã đình chỉ chi tiêu cho hầu hết các nhà cung cấp, chẳng hạn như nhà thầu phụ và nhà cung cấp vật liệu.

Một nhà phân tích cho biết Gemdale sắp hết chỗ để điều động nỗ lực xoay chuyển tình thế.

Nhà phân tích cho biết: "Điều duy nhất họ có thể đặt cược vào là liệu các biện pháp chính sách có thể giải cứu niềm tin thị trường và thúc đẩy nhu cầu hay không".

Báo cáo tài chính cho thấy từ tháng 1 đến tháng 4/2024, Gemdale sẽ phải đối mặt với nghĩa vụ trả nợ công lên tới 10,6 tỷ nhân dân tệ, với khoản thanh toán hàng tháng đặc biệt đáng kể là 6,1 tỷ nhân dân tệ vào tháng 3.

"Sẽ có một làn sóng thanh toán trái phiếu khác vào cuối năm nay. Nó sẽ kéo dài đến tháng 3 năm sau, nhưng sau đó thì thật khó để nói", nhân viên của Gemdale cho biết.

Vanke trên bờ vực

Và sau đó là China Vanke, một trong những nhà phát triển hoạt động tốt nhất với sự hỗ trợ mạnh mẽ của nhà nước. Là một trong số ít các nhà xây dựng cấp đầu tư còn lại của đất nước, Vanke nổi tiếng với hoạt động kinh doanh thận trọng và kiểm soát rủi ro nghiêm ngặt, giúp công ty phần lớn tránh được sự kiểm soát pháp lý đối với đòn bẩy quá mức.

Nhưng kể từ cuối tháng 10, trái phiếu trong và ngoài nước của Vanke đã sụt giảm. Chứng khoán Vanke trong chỉ số Bloomberg của các tờ USD cấp đầu tư châu Á đã mất 35% trong cả tháng 10, mức cao nhất trong một năm.

Báo cáo quý 3 tiết lộ rằng tính đến cuối tháng 9/2023, công ty nắm giữ khoảng 103,68 tỷ nhân dân tệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền. Điều này thể hiện dòng vốn ròng chảy ra là 18,5 tỷ nhân dân tệ so với cuối tháng 6.

"Tôi không mong đợi Vanke sẽ đạt đến điểm này," một giám đốc điều hành của một nhà phát triển quy mô vừa cho biết, đồng thời chỉ ra dòng vốn tài trợ và lượng tiền mặt nắm giữ đang bị thu hẹp, vốn rất nhỏ đối với một công ty như Vanke.

Nhiều nguồn tin trong ngành tài chính và bất động sản nói với Caixin rằng vị trí cao chót vót của Vanke trong lĩnh vực này với tư cách là nhà xây dựng lớn thứ hai đất nước tính theo hợp đồng bán hàng có nghĩa là nó có ý nghĩa mang tính hệ thống và mang tính biểu tượng và nếu nó bị lôi kéo vào cuộc khủng hoảng nợ, nó sẽ làm suy yếu thêm niềm tin của thị trường. .

Sự sợ hãi đã sờ thấy được. Caixin cho biết từ cuối tháng 10 đến đầu tháng 11, các tổ chức nắm giữ lượng lớn trái phiếu của Vanke đã đổ xô bán ra. Một số tổ chức đã thanh lý cổ phần của họ.

Để củng cố niềm tin của nhà đầu tư, hồi tháng 10, Vanke đã bổ nhiệm Xin Jie, chủ tịch Tập đoàn Metro Thâm Quyến, làm phó chủ tịch, báo hiệu sự ủng hộ lớn hơn từ cổ đông nhà nước. Công ty cũng gửi thông báo cho các nhà đầu tư rằng "các yếu tố cơ bản của họ không gặp bất kỳ vấn đề nào".

"Biến động của thị trường trái phiếu giống như trò domino thu hút sự chú ý đến nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản khi giá trái phiếu sụt giảm. Nếu các chủ nợ phản ứng quá mức sẽ làm tăng thêm rủi ro thanh khoản cho các doanh nghiệp này", một nhà đầu tư trái phiếu bất động sản cho biết.

Vanke đang phải đối mặt với làn sóng thanh toán nợ sắp xảy ra trong sáu tháng tới, một mối lo ngại chính trên thị trường. Theo cơ sở dữ liệu trái phiếu của DealingMatrix, tính đến tháng 6 năm 2024, Vanke có 4 trái phiếu trong nước đáo hạn hoặc đủ điều kiện cho quyền chọn mua, với tổng trị giá 5,4 tỷ nhân dân tệ. Ngoài ra, ba trái phiếu nước ngoài với tổng trị giá khoảng 10,4 tỷ nhân dân tệ cũng sẽ đáo hạn.

Chỉ riêng thực tế đó đã nói lên vị thế của Vanke, vì đây chỉ là một trong số ít các nhà phát triển Trung Quốc vẫn có thể đảm bảo nguồn tài chính từ thị trường trái phiếu trong nước trong bối cảnh thị trường suy thoái.

Vanke đã đảm bảo được 82,7 tỷ nhân dân tệ nguồn tài chính mới trong 9 tháng đầu năm 2023, Han Huihua, giám đốc tài chính của công ty, nói với Caixin.

Mong muốn ngăn chặn lá bùa thị trường sụp đổ, vào đầu tháng 11, cơ quan quản lý tài sản nhà nước hàng đầu của Thâm Quyến, Wang Yongjian, trong một cuộc họp đã cam kết giúp Vanke tránh được những rủi ro cực độ. Xin của Thâm Quyến Metro cũng hứa sẽ tiếp quản một số dự án từ Vanke để bơm 10 tỷ nhân dân tệ vốn mới vào nhà phát triển.

Những nhận xét này đã dẫn đến sự phục hồi ngắn hạn trong trái phiếu của Vanke. Tuy nhiên, chúng không đủ để xua tan mọi lo ngại của thị trường, vì các nhà đầu tư nghi ngờ số tiền cam kết sẽ thành hiện thực, một giám đốc điều hành ngân hàng cho biết.

Đặt cược vào quyền sở hữu

Triển vọng về huyết mạch cho các nhà phát triển khác, những người có thanh khoản nằm trong tay các tổ chức tài chính vì phần lớn nợ phải trả của họ bao gồm trái phiếu và các khoản vay ngân hàng, có vẻ rất ảm đạm.

Trong bối cảnh thị trường tiếp tục hỗn loạn và niềm tin suy yếu, các tổ chức tài chính ngày càng cân nhắc cơ cấu sở hữu của các chủ đầu tư khi tiến hành đánh giá rủi ro.

Một nguồn tin trong ngành cho biết: "Các tổ chức đặt cược vào các nhà đầu tư được nhà nước hậu thuẫn, trông cậy vào các cổ đông chính phủ của họ".

Với con đường tài trợ trái phiếu bị thu hẹp, các nhà xây dựng ngoài quốc doanh chỉ còn lại các khoản vay ngân hàng để bổ sung vốn. Tuy nhiên, việc ngân hàng cho vay đối với các nhà phát triển phải chịu những hạn chế nghiêm ngặt.

Sự suy thoái kéo dài của thị trường bất động sản đã ảnh hưởng không nhỏ đến chất lượng tài sản của các ngân hàng. Một giám đốc điều hành ngân hàng thương mại cho biết, trong khi niềm tin vào các ngân hàng chưa hoàn toàn sụp đổ, họ vẫn rất thận trọng khi tham gia vào các khoản cho vay bất động sản.

Vào tháng 11/2022, ngân hàng trung ương và cơ quan quản lý ngành đã tổ chức một cuộc họp với các ngân hàng, khuyến khích họ hỗ trợ tín dụng cho các nhà phát triển. Sau đó, các ngân hàng lớn đã công bố nhiều mối quan hệ hợp tác khác nhau với các nhà phát triển bao gồm Gemdale và Vanke, liên quan đến hạn mức tín dụng hàng trăm tỷ nhân dân tệ.

Nhưng hầu hết những lời hứa đều không được thực hiện.

Một giám đốc điều hành ngân hàng Thâm Quyến cho biết: "Các hạn mức tín dụng mà các nhà phát triển nhận được hầu hết chỉ mang tính biểu thị và rất ít trong số đó thực sự thành hiện thực".

Niềm tin thị trường vẫn còn mong manh khi doanh số bán nhà và giá nhà tiếp tục trượt dốc.

Kể từ tháng 8, chính quyền trung ương và địa phương đã ban hành nhiều quy định khác nhau để thúc đẩy doanh số bán hàng, bao gồm nới lỏng các yêu cầu thế chấp và giảm các khoản trả trước. Các biện pháp này đã khiến doanh số bán hàng phục hồi ở nhiều thành phố, nhưng chỉ tồn tại trong thời gian ngắn.

Tại Bắc Kinh, chính sách cuối tháng 8 nhằm mở rộng tiêu chí của người mua nhà lần đầu nhằm cho phép nhiều người hơn được hưởng các điều khoản vay ưu đãi đã đẩy doanh số bán nhà mới tăng 42,9% trong tháng 9, trong khi doanh số bán nhà đã qua sử dụng tăng 30%. Nhưng điều đó đã giảm dần vào tháng 10 với doanh số bán nhà mới giảm 12,3% và doanh số bán nhà đã qua sử dụng giảm 25,3%.

Một số nguồn tin từ ngành tài chính và bất động sản đổ lỗi cho sự suy thoái dai dẳng của thị trường nhà đất là do việc nới lỏng chính sách không thỏa đáng, đồng thời chỉ ra những hạn chế liên tục đối với việc mua nhà ở các thành phố lớn nhất như Bắc Kinh và Thượng Hải. Cả hai thành phố đều có giới hạn về số người có thể mua nhà ở địa phương và số lượng bất động sản mà các gia đình có thể sở hữu.

Một giám đốc điều hành công ty bất động sản cho biết: "Các biện pháp chính sách thiếu sức mạnh, bỏ trống và làm trầm trọng thêm sự do dự của thị trường".

Nhưng một người thân cận với Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn cho biết rất ít khả năng các hạn chế mua hàng sẽ được dỡ bỏ vì các cơ quan quản lý nghi ngờ về tác động.

Nguồn tin thân cận với Bộ cho biết nguyên nhân sâu xa khiến thị trường bất động sản chậm phục hồi nằm ở sự thay đổi đáng kể trong cung cầu thị trường. Ông cho rằng, hiện nay cần nhìn nhận thực tế biến động của thị trường và thừa nhận quyền hành chính còn tương đối hạn chế.

"Dựa vào các biện pháp tài chính để giải cứu thị trường là không thực tế, và việc khôi phục niềm tin thị trường là chìa khóa để vực dậy ngành bất động sản", một quản lý cấp cao của một ngân hàng nhà nước cho biết.

(Nguồn: Caixin)