Thị trường bất động sản Trung Quốc lại dậy sóng bởi nỗi sợ vỡ nợ

Country Garden, một trong những nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất tính theo doanh thu, được cho là đã bỏ lỡ hai khoản thanh toán cho trái phiếu USD đáo hạn vào Chủ nhật. Trích dẫn công ty, Reuters cho biết các trái phiếu được đề cập là các khoản nợ đáo hạn vào tháng 2/2026 và tháng 8/2030.

Country Garden đã không trả lời ngay lập tức yêu cầu bình luận của CNBC về các báo cáo.

Trong khi đó, Dalian Wanda chứng kiến phó chủ tịch cấp cao Liu Haibo bị cảnh sát bắt đi sau cuộc điều tra chống tham nhũng nội bộ của công ty, Reuters đưa tin hôm thứ Ba, trích dẫn một nguồn tin quen thuộc với vấn đề này. Dalian Wanda đã không trả lời ngay lập tức yêu cầu bình luận của CNBC.

Cổ phiếu Country Garden niêm yết tại Hồng Kông đóng cửa giảm hơn 1,7% vào thứ Tư, sau khi giảm mạnh vào đầu tuần.

"Với tổng doanh số bán nhà của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm 2023 giảm so với cùng kỳ năm ngoái, giá nhà giảm trong vài tháng qua và tăng trưởng kinh tế chững lại, một vụ vỡ nợ khác của nhà phát triển (và một vụ vỡ nợ cực kỳ lớn) có lẽ là lần cuối cùng mà chính quyền Trung Quốc cần ngay bây giờ", theo Sandra Chow, đồng giám đốc Nghiên cứu châu Á - Thái Bình Dương của CreditSights, thuộc sở hữu của Fitch Ratings.

Một đại diện quan hệ nhà đầu tư của Country Garden đã không phủ nhận các báo cáo của phương tiện truyền thông về các khoản thanh toán bị mất và không làm rõ các kế hoạch thanh toán của công ty, Chow và một nhóm cho biết trong một ghi chú vào cuối ngày 8/8.

Báo cáo ghi nhận tâm lý tiêu cực của thị trường lan sang các nhà phát triển không thuộc sở hữu nhà nước khác như Longfor. Cổ phiếu của Longfor đóng cửa cao hơn khoảng 0,8% vào hôm qua tại Hồng Kông sau khi giao dịch thấp hơn 1% trong ngày.

Các nhà phân tích cho biết: "Tâm lý chung của người mua nhà cũng có thể bị ảnh hưởng".

Giá nhà tập trung

Thị trường bất động sản quy mô lớn của Trung Quốc vẫn trì trệ bất chấp những tín hiệu chính sách gần đây. Vào cuối tháng 7, các nhà lãnh đạo hàng đầu của Trung Quốc đã chỉ ra một sự thay đổi theo hướng hỗ trợ nhiều hơn cho lĩnh vực bất động sản, mở đường cho chính quyền địa phương thực hiện các chính sách cụ thể.

Những điều không chắc chắn vẫn còn xung quanh chủ đề nhạy cảm về giá nhà.

Các nhà phân tích của Nomura cho biết trong một báo cáo ngày 4/8: "Chúng tôi lo ngại rằng khi các thành phố lớn dỡ bỏ các hạn chế về bất động sản địa phương, điều đó sẽ làm giảm nhu cầu ở các thành phố cấp thấp, chiếm 70% doanh số bán nhà mới trên toàn quốc và là động lực thực sự của nhu cầu hàng hóa và hoạt động xây dựng". 

Báo cáo cho biết: "Chúng tôi cũng lo ngại rằng việc chỉ nới lỏng các hạn chế đối với việc bán nhà hiện tại mà không dỡ bỏ các hạn chế đối với việc mua nhà có thể làm tăng thêm nguồn cung và làm giảm giá nhà".

Trong vài năm qua, các nhà chức trách Trung Quốc đã cố gắng hạn chế tình trạng đầu cơ do vay nợ trên thị trường bất động sản khổng lồ — và nóng — của nước này. Vào năm 2020, Bắc Kinh đã đàn áp việc các nhà phát triển phụ thuộc quá nhiều vào nợ để tăng trưởng.

Evergrande mắc nợ cao đã vỡ nợ vào cuối năm 2021, sau đó là một số doanh nghiệp khác.

Năm ngoái, nhiều người đã tạm dừng thanh toán khoản vay thế chấp sau khi chậm nhận được nhà mà họ đã mua. Hầu hết các căn hộ ở Trung Quốc đều được bán trước khi hoàn thành.

"Sau khi chứng kiến các nhà phát triển vỡ nợ và không hoàn thành dự án, rất ít gia đình Trung Quốc sẵn sàng trả trước cho nhà ở mới", các nhà phân tích của Rhodium Group cho biết trong một báo cáo tuần này. "Với niềm tin đang lung lay đó, lĩnh vực bất động sản tư nhân có thể sẽ vẫn là lực cản đối với tăng trưởng của đất nước trong thời gian còn lại của năm".

Các nhà phân tích chỉ ra rằng số lượng khởi công mới trong xây dựng khu dân cư đã giảm trong 28 tháng liên tiếp. Bất động sản và các ngành liên quan đã chiếm khoảng 1/4 nền kinh tế Trung Quốc.

Redmond Wong, chiến lược gia thị trường tại Saxo Markets Hong Kong cho biết Country Garden sẽ thấy "rất khó, nếu không muốn nói là không thể" tái cấp vốn — và kết quả là các nhà phát triển Trung Quốc khác sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn, đặc biệt là ở nước ngoài.

Ông chỉ ra rằng kể từ khi Trung Quốc bắt đầu chiến dịch giảm nợ vào năm 2016, rất khó có khả năng nhà nước sẽ can thiệp để cứu trợ các nhà phát triển bất động sản. "Cách khả thi nhất để Country Garden hoặc các nhà phát triển Trung Quốc tránh được tình huống vỡ nợ là bán tài sản", Wong nói thêm.

Doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước nổi bật hơn

Các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước của Trung Quốc nhìn chung đã hoạt động tốt hơn trong đợt sụt giảm bất động sản gần đây nhất.

Country Garden có hiệu suất bán hàng tồi tệ nhất từ đầu năm đến nay trong số 10 nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, với doanh số bán hàng giảm 39% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu do Viện nghiên cứu E-House công bố.

Vanke là công ty duy nhất trong số 10 nhà phát triển công bố doanh số bán hàng hàng năm giảm trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 7, giảm 9%, nghiên cứu cho thấy.

Theo phân tích, các tên tuổi khác hầu hết thuộc sở hữu nhà nước, chẳng hạn như Poly Development, đứng đầu với mức tăng doanh số 10% trong thời gian đó. Nhưng điều đó ít ảnh hưởng đến giá nhà nói chung.

Nomura đã chỉ ra trong một báo cáo riêng rằng giá nhà trung bình hiện tại đã giảm 2% trong tháng 7 so với tháng trước, tệ hơn mức giảm 1,4% trong tháng 6, dựa trên mẫu dữ liệu của Viện nghiên cứu Beike về 25 thành phố lớn.

Mức tháng 7 thấp hơn 13,4% so với mức cao lịch sử hai năm trước, báo cáo của Nomura cho biết.

Theo Nomura, mức trung bình động trong bảy ngày của doanh số bán nhà mới tính đến ngày 6/8 đã giảm 49% so với năm 2019. Điều đó còn tồi tệ hơn mức giảm 34,4% của tuần trước.

Tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc bị khóa chặt vào tài sản nhiều hơn rất nhiều so với trường hợp của nhiều quốc gia khác.

Kiểm soát vốn chặt chẽ cũng khiến người dân Trung Quốc khó đầu tư ra nước ngoài, trong khi thị trường tài chính địa phương tăng trưởng kém hơn so với các nước phát triển.

Liqian Ren, lãnh đạo bộ phận đầu tư định lượng tại WisdomTree, cho biết trong một cuộc phỏng vấn vào tuần trước: "Ngay bây giờ mọi người đang đánh giá lại đâu sẽ là một khoản đầu tư tốt trong tương lai. Kể từ đầu năm ngoái, mọi người bắt đầu nhận ra giá bất động sản sẽ không tăng", Ren nói. "Tôi không nghĩ đó là sự thiếu tự tin. Đối với nhiều người, họ vẫn còn tiền trong ngân hàng".

(Nguồn: CNBC)