Nhà ở giá rẻ - lực đẩy mới cho kinh tế Trung Quốc

Thị trường nhà ở suy giảm

Doanh số bán hàng sụt giảm và tình trạng vỡ nợ của các nhà phát triển bất động sản đang gây thiệt hại cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, nơi lĩnh vực bất động sản, cùng với các ngành liên quan, chiếm khoảng 14% Tổng sản phẩm quốc nội (GDP).

Bất chấp các biện pháp thúc đẩy doanh số bán hàng và hỗ trợ tài chính của các nhà phát triển, người mua vẫn đứng ngoài cuộc. Tháng 11/2023, theo dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia (NBS), một số lượng kỷ lục các thành phố của Trung Quốc đã chứng kiến giá nhà giảm. Điều này làm dấy lên những lời kêu gọi cần xem xét lại chiến lược giải quyết khủng hoảng và tìm kiếm các cách tiếp cận mới.

Kể từ mùa Hè, Trung Quốc đã phát đi tín hiệu về sự thay đổi chính sách.Trong một hội nghị hồi tháng 7/2023, nước này cho biết sẽ tăng cường năng lực xây dựng và nguồn cung nhà ở giá rẻ có sẵn cho thị trường. Hội nghị này khẳng định thị trường bất động sản trong nước "đã trải qua những thay đổi đáng kể về cung và cầu".

Kể từ đó, các nhà chức trách đã nhiều lần tuyên bố sẽ tạo ra một mô hình mới để phát triển bất động sản. Bộ trưởng Nhà ở Nghê Hồng, trong một cuộc phỏng vấn ngày 11/11, cho biết cốt lõi của mô hình phát triển mới sẽ bao gồm các dự án xây dựng nhà ở giá rẻ và cải tạo đô thị.

Chính phủ Trung Quốc đã tập trung xây dựng nhà ở giá rẻ được trợ cấp từ đầu những năm 1990, khi bắt đầu cho phép mua bán bất động sản tư nhân. Nhưng tỷ lệ các đơn vị nhà ở giá rẻ vẫn còn nhỏ, mặc dù thị trường nhà ở bùng nổ trong nhiều thập kỷ sau đó. 

Theo China International Capital Co. Ltd., nhà ở giá rẻ, bao gồm cả nhà ở để bán và cho thuê, chiếm khoảng 13% nguồn cung nhà ở. Một cuộc điều tra dân số quốc gia vào năm 2020 cho thấy chưa đến 10% hộ gia đình thành thị Trung Quốc được hưởng lợi từ các loại nhà ở kinh tế khác nhau.

Cuộc điều tra cũng chỉ ra rằng diện tích dân cư bình quân đầu người ở Trung Quốc là 41,76 m2, tiệm cận mức của các nền kinh tế phát triển. Nhưng tiêu dùng nhà ở rất khác nhau, vì khoảng cách giàu nghèo.

Theo dữ liệu của NBS, khoảng 120 triệu người Trung Quốc không sở hữu nhà. Tính đến năm 2022, tỷ lệ nhà ở trống là 15%. 

Ông Meng Xiaosu, Chủ tịch của Huili (Bắc Kinh) Investment Fund Management Co. Ltd., một công ty cổ phần tư nhân tập trung vào bất động sản, nhận định: "Sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ đã làm nổi bật những lỗ hổng trong quá trình phát triển của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc và làm suy yếu những nỗ lực thúc đẩy thị trường trong những năm gần đây". 

Theo ông, việc tăng cường xây dựng và cung cấp nhà ở giá rẻ sẽ thúc đẩy sự phục hồi kinh tế của quốc gia cũng như cải thiện chất lượng cuộc sống.

Con đường phát triển "nhọc nhằn" của nhà ở giá rẻ

Việc xây dựng hệ thống nhà ở giá rẻ của Trung Quốc bắt đầu từ năm 1994. Trong một tài liệu quan trọng phác thảo các cải cách thị trường, Chính phủ Trung Quốc lần đầu tiên đề xuất xây dựng một nguồn cung cấp "nhà ở giá cả phải chăng về mặt kinh tế" nhắm vào các gia đình có thu nhập trung bình và thấp, cùng với một hệ thống nhà ở thương mại nhằm vào các gia đình có thu nhập cao hơn.

Vào thời điểm đó, các nhà hoạch định chính sách đã hình dung ra một hệ thống bao gồm nhà cho thuê do chính phủ cung cấp cho các gia đình có thu nhập thấp nhất, các căn hộ giá cả phải chăng nhắm vào các hộ gia đình có thu nhập trung bình đến thấp, và nhà ở giá thị trường để cho thuê hoặc mua bởi các gia đình có thu nhập cao hơn. Để mua hoặc thuê nhà ở giá rẻ hoặc giá thuê thấp cần có quy trình đăng ký.

Theo NBS, việc xây dựng nhà ở giá rẻ bắt đầu cất cánh. Xây dựng mới mở rộng từ 14,4 triệu m2 vào năm 1996 lên khoảng 50 triệu m2 hàng năm kể từ năm 2000. Tuy nhiên, sự gia tăng đó đã bị vượt qua bởi sự tăng trưởng của nhà ở thương mại, được thúc đẩy bởi giá nhà và doanh số bán nhà tăng vọt. 

Tỷ lệ các đơn vị nhà ở giá rẻ mới đạt đỉnh 17,96% tổng số xây dựng nhà ở mới vào năm 2000 và nhanh chóng giảm xuống còn 3% vào năm 2010.

Trọng tâm của chính phủ cũng thay đổi. Trong một tài liệu năm 2003 về phát triển thị trường nhà ở, Chính phủ Trung Quốc đặt mục tiêu mới là "dần dần làm cho phần lớn các hộ gia đình có khả năng mua hoặc thuê nhà ở thương mại thông thường", hạ thấp tình trạng nhà ở giá rẻ.

Trong thập kỷ tiếp theo, Chính phủ đã giới thiệu một loạt các tài sản cư trú được trợ cấp để hỗ trợ các gia đình có thu nhập thấp, bao gồm các căn hộ cho thuê thấp, nhà ở cho thuê công cộng và nhà ở thương mại với giới hạn giá. Từ năm 2011, chính quyền các địa phương cũng đã đẩy nhanh các dự án cải tạo đô thị để cải thiện chất lượng cuộc sống.

Vào năm 2021, Chính phủ đã đưa ra một lời kêu gọi mới để tăng khả năng chi trả nhà ở, tập trung nhiều hơn vào thị trường cho thuê. 

Trong một tài liệu chính sách, Chính phủ Trung Quốc đã định hình lại hệ thống nhà ở giá rẻ của đất nước thông qua việc cho thuê công cộng đối với các hộ gia đình có thu nhập thấp, các đơn vị cho thuê giá cả phải chăng nhắm vào cư dân đô thị mới và sinh viên tốt nghiệp trẻ, và nhà ở sở hữu chung cho những người mua nhà lần đầu có thu nhập trung bình thấp.

Thay đổi chiến lược

Nỗ lực mới nhất của Trung Quốc nhằm phát triển nhà ở giá rẻ đánh dấu một sự thay đổi khác so với chiến lược năm 2021, nhằm thúc đẩy thị trường cho thuê. Trong một cuộc họp vào tháng 9/2023, Phó Thủ tướng Hà Lập Phong kêu gọi thiết lập một cơ chế phân bổ công bằng cho việc bán nhà ở giá rẻ, dựa trên "nguyên tắc thu hồi chi phí và lợi nhuận tối thiểu".

Bộ trưởng Nhà ở Nghê Hồng cho biết vào tháng 11/2023 rằng cải cách thị trường nhà ở mới nhất sẽ tập trung vào việc thúc đẩy mua nhà giá rẻ để xây dựng một hệ thống đa lớp. Theo các nhà phân tích, điều này thể hiện sự thay đổi so với sự nhấn mạnh trước đây về cho thuê.

Một quan chức thân cận với giới hoạch định chính sách nhà ở của Trung Quốc cho biết nước này đang chuyển sang xây dựng một hệ thống nhà ở giá cả phải chăng bao gồm cho thuê công cộng, đơn vị cho thuê thấp và nhà ở tiết kiệm để bán. 

Không giống như nhà ở giá rẻ trước đây, được phép giao dịch dưới dạng bất động sản thương mại sau một khoảng thời gian nhất định, nhà ở kinh tế mới sẽ bị hạn chế giao dịch để ngăn chặn các nhà đầu tư lợi dụng giá rẻ hơn.

Vào tháng 8/2023, Chính phủ đã thông qua kế hoạch hỗ trợ các thành phố lớn với hơn 3 triệu cư dân đẩy nhanh việc xây dựng nhà ở giá rẻ.

Mặc dù vậy, các câu hỏi quan trọng, chẳng hạn như có bao nhiêu đơn vị nhà ở giá rẻ sẽ được xây dựng, việc xây dựng sẽ được thực hiện như thế nào và nguồn tài trợ đến từ đâu, vẫn đang được thảo luận. Một số tổ chức tài chính ước tính rằng khoảng 10 triệu đơn vị nhà ở giá rẻ sẽ được xây dựng.

Huatai Securities ước tính tất cả các loại nhà ở giá rẻ, bao gồm cả nhà cho thuê, đạt tổng cộng 31,6 triệu căn vào cuối năm 2022. Không có dữ liệu chính thức về thị trường đã được công bố.

Ông Lin Caiyi, Phó Giám đốc Viện nghiên cứu của Diễn đàn Kinh tế trưởng Trung Quốc, ước tính nguồn cung nhà ở giá rẻ của nước này là 30,8 triệu căn, và con số đó chiếm khoảng 5% tổng nguồn cung nhà ở.

Thách thức về kinh phí

Giáo sư Chen Jie, Giám đốc Trung tâm Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn tại Đại học Giao thông Thượng Hải, cho biết chính quyền trung ương hy vọng chính quyền địa phương sẽ khám phá con đường riêng của họ để tài trợ cho việc xây dựng dựa trên điều kiện địa phương. Bắc Kinh có khả năng đưa ra các chính sách hỗ trợ tài chính, chẳng hạn như các khoản vay phát triển và nợ mục đích đặc biệt đã được sử dụng trong các vòng xây dựng nhà ở giá rẻ trước đây.

Nhà lãnh đạo Meng của Huili khuyến nghị ở các nước khác, việc xây dựng nhà ở giá rẻ chủ yếu do chính phủ lãnh đạo, cung cấp quy hoạch, đất đai giá rẻ và quản lý phân bổ và dịch vụ, các công ty nhà nước tham gia đầu tư và xây dựng. 

Do đó, Chính phủ Trung Quốc có thể phát hành trái phiếu kho bạc dài hạn hoặc trái phiếu có mục đích đặc biệt để tài trợ cho các dự án nhà ở giá rẻ và khuyến khích các doanh nghiệp nhà nước thuộc sở hữu trung ương hợp tác với các công ty thuộc sở hữu của chính quyền địa phương.

Trong bối cảnh suy thoái kinh tế hiện nay, chính quyền địa phương đã phải chịu áp lực tài chính ngày càng tăng để duy trì đầu tư vào nhà ở giá rẻ. Kế hoạch ngân sách của Chính phủ cho thấy đầu tư vào các dự án liên quan đến xây dựng nhà ở giá rẻ và cải tạo đô thị đã giảm từ 366,3 tỷ nhân dân tệ (51,2 tỷ USD) vào năm 2017 xuống còn 279,4 tỷ nhân dân tệ vào năm 2021.

"Sức mạnh tài chính của chính quyền địa phương là sự đảm bảo chính cho sự phát triển bền vững của các dự án nhà ở giá rẻ, vì nguồn tài trợ từ kho bạc địa phương đóng góp 96% tổng vốn đầu tư vào các dự án như vậy", ông Lin nói.

Nhưng chi tiêu cho nhà ở giá rẻ và các dự án cải tạo đô thị từ lâu đã là một mối quan tâm chính, tạo ra nợ chính quyền địa phương. Trong nỗ lực mới nhất dành cho nhà ở tiết kiệm, cần phải nắm bắt giải pháp làm thế nào để huy động đủ vốn mà không làm tăng thêm rủi ro nợ, đồng thời hạn chế tác động đến hoạt động ổn định của thị trường bất động sản. Đây là một thử thách lớn dành cho chính quyền trung ương và địa phương Trung Quốc.

(Nguồn: TTXVN/Caixin)