Bất động sản Trung Quốc chật vật tìm lại thời hoàng kim

Nhưng giờ đây, thị trường trị giá 203 tỷ USD, nơi từng mang lại nhiều giao dịch mỗi tuần và các danh mục đầu tư lên khắp thế giới từ Pimco đến UBS. Các nhà đầu tư nước ngoài đang gần như ôm trọn toàn bộ khoản lỗ.

Nợ bất động sản của Trung Quốc là một trong những giao dịch trái phiếu doanh nghiệp sinh lời và phổ biến nhất trong thập kỷ qua, được xây dựng dựa trên động lực tăng trưởng kinh tế của quốc gia và được giới thiệu ra thế giới thông qua Hồng Kông.

Kể từ khi trái phiếu đầu tiên xuất hiện vào năm 1997, các tổ chức như Credit Suisse Group AG và Goldman Sachs Group Inc. đã bơm tiền vào một loại tài sản mà phần thưởng là rất lớn và các khoản vỡ nợ cực kỳ hiếm.

Trong thời đại tài sản có lợi suất âm, những trái phiếu này đã trở thành một cách quan trọng để nhiều nhà đầu tư có thu nhập cố định toàn cầu tăng cường lợi nhuận. Ngay cả các quỹ hưu trí lớn và các công ty bảo hiểm cũng mua vào.

Ông Andy Chang, một chủ ngân hàng tư nhân tại một tổ chức toàn cầu lớn cho biết: "Hồng Kông là cửa sổ để thế giới tiếp cận tín dụng năng suất cao của Trung Quốc và chứng kiến kỷ nguyên vàng". Hiện ông đã chuyển sang làm giám đốc chiến lược cho công ty tư vấn tài chính Hermitage Capital.

Chỉ có một nhà phát triển tư nhân lớn từng bỏ qua các khoản thanh toán nợ. Cho đến năm ngoái.

Tuy nhiên, một cuộc đàn áp của chính phủ đối với lĩnh vực bất động sản nợ nần đã siết chặt khả năng tiếp cận nguồn tài chính mới kể từ cuối năm 2020. Các dự án bất động sản đình trệ đã gây ra các cuộc phản đối, với những người mua nhà thất vọng tại hơn 100 thành phố từ chối thanh toán các khoản thế chấp cho các căn hộ chưa hoàn thiện.

Giả định lâu nay rằng đất nước sẽ cứu trợ những gã khổng lồ tài sản của mình đã sụp đổ khi China Evergrande Group - công ty có trái phiếu năm 2025 là một trong những loại trái phiếu có tính thanh khoản và được giao dịch rộng rãi nhất trên thế giới - bị vỡ nợ vào tháng 12. Đã từng được giao dịch cao tới 105 xu, giờ chỉ còn ở mức 7 xu Mỹ.

Giờ đây, các vụ vỡ nợ đang tăng nhanh, hơn 100 tỷ USD giá trị thị trường đã bị xóa sổ và các chủ ngân hàng của Hồng Kông không có thỏa thuận nào để thu xếp. Quỹ lợi suất cao tại Trung Quốc của Fidelity International Ltd. đã mất 37% cho đến nay trong năm nay và tài sản của nó giảm xuống còn 985 triệu USD, chưa bằng một nửa mức đỉnh vào giữa năm 2021.

Quỹ của Value Partners Group Ltd. đã mất 32%. Sau nhiều tháng khăng khăng rằng điều tồi tệ nhất đã qua, những công ty lớn như BlackRock Inc. và UBS Group AG đang dẫn đầu việc cắt giảm mạnh đối với trái phiếu bất động sản. Fidelity, UBS, BlackRock và Value Partners đều từ chối bình luận.

Những nghi ngờ về sức khỏe tài chính của một số công ty đã bắt đầu âm ỉ từ nhiều năm trước đó. Evergrande, nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất thế giới, đã trải qua phần lớn thập kỷ qua để lẩn quẩn từ cuộc khủng hoảng thanh khoản này sang cuộc khủng hoảng thanh khoản khác. Nhưng ít ai tưởng tượng được Trung Quốc lại có một sự sụp đổ toàn ngành nghiêm trọng như vậy.

"Không ai có thể đoán trước được điều này. Nếu ai đó nói với bạn rằng họ đã dự đoán điều này, họ là một thiên tài hoặc đang nói dối", Desmond How, Giám đốc đầu tư thu nhập cố định tại quỹ đầu cơ Gaoteng Global Asset Management Ltd., cho biết.

Một số cựu nhân viên của ngân hàng đầu tư Hoa Kỳ đã trở thành trung tâm của thị trường lợi nhuận cao kể từ khi Nomura Holdings Inc. - một công ty lớn trong lĩnh vực nợ rác của Trung Quốc mua lại mảng kinh doanh châu Á - Thái Bình Dương của công ty vào năm 2008. 

Benjamin Fuchs, giám đốc điều hành. của BFAM Partners (Hong Kong) Ltd., Li Ran, giám đốc đầu tư của L&R Capital Ltd. và Edwin Wong, CEO của SSG Capital Management Ltd. đều là cựu nhân viên Lehman có trụ sở tại Hồng Kông.

Theo Bloomberg, một số quỹ hiện phải đối mặt với các khoản mua lại ngày càng tăng khi khách hàng rút tiền mặt sau khi thua lỗ nặng. Tài sản của BFAM đã giảm khoảng 1/3 trong năm qua, chỉ còn hơn 3 tỷ USD. 

Còn theo hãng tin  Reuters, một trong những quỹ của L&R Capital đã giảm 18,9% trong năm nay tính đến ngày 31/5.

Thỏa thuận điên cuồng

Bất động sản là nguồn tăng trưởng quan trọng của Trung Quốc kể từ những năm 1990, khi chính phủ chấm dứt hàng thập kỷ hạn chế đối với việc mua bán tư nhân. Khu vực này chiếm khoảng 1/5 tổng sản phẩm quốc nội của đất nước và sở hữu nhà đã trở thành nguyện vọng cốt lõi của nhiều gia đình Trung Quốc. Trong những năm gần đây, giá nhà đã tăng vọt cùng với việc mua đầu cơ, với những ngôi nhà mới được bán trước rất nhiều trước khi xây dựng.

Ở đỉnh cao của thị trường lợi suất cao, các nhà phát triển Trung Quốc đã thực hiện trung bình 4 giao dịch trái phiếu USD mỗi tuần, huy động được hơn 83 tỷ USD chỉ trong năm 2019. 

Credit Suisse, Deutsche Bank AG, UBS và các đơn vị thu xếp nợ tại Tập đoàn Chứng khoán Quốc tế Haitong của Trung Quốc và Guotai Junan International Holdings Ltd. đã thống trị thị trường cho những người đi vay của quốc gia, một câu lạc bộ chặt chẽ với khoảng 200 thành viên cốt lõi, theo hai chủ ngân hàng, những người không muốn được nêu tên thảo luận về chi tiết giao dịch của họ. Haitong và Guotai Junan đã không trả lời yêu cầu bình luận, trong khi Credit Suisse và Deutsche Bank từ chối.

Không chỉ các nhà đầu tư toàn cầu mới muốn tham gia. Trước khi thị trường sụp đổ, các giao dịch đặc biệt phổ biến giữa các ông trùm phát triển và bạn bè và gia đình của họ. Khi Evergrande bán 6 tỷ USD trái phiếu vào đầu năm 2020, tỷ phú sáng lập Hui Ka Yan đã tự mình mua 600 triệu USD. Người bạn poker của ông và ông trùm bất động sản Joseph Lau đã mua mọi nỗ lực của gã khổng lồ bất động sản để huy động tiền mặt trên thị trường công khai.

Mô hình này là điển hình của các nhà phát triển nổi tiếng, các chủ ngân hàng nói. Đôi khi các chủ ngân hàng tư nhân sẽ tìm hiểu về các đợt bán trái phiếu sắp tới từ khách hàng của chính họ, những người đã nghe từ những người bạn bất động sản của họ trước khi các điều khoản giao dịch được tung ra thị trường.

Trong một chuyến du ngoạn bằng thuyền buồm năm 2018 ở Hồng Kông bao gồm các chủ ngân hàng tư nhân và người thu xếp nợ, một người tham dự đã nhớ lại cách lan truyền thông tin về một nhà phát triển nổi tiếng sắp ra mắt thị trường với các điều khoản thỏa thuận ban đầu vào tuần sau.

Giữa những ly sâm panh trên chiếc du thuyền trắng lấp lánh, một chủ ngân hàng tư nhân trên tàu đã nhắn tin cho một vài khách hàng có giá trị ròng cao để họ biết về vụ mua bán tiềm năng. Trong vòng một giờ, ông đã nhận được các câu hỏi từ hai khách hàng khác muốn gia nhập.

Chang của Hermitage Capital cho biết: "Vào thời điểm đó, có một cơn sốt và mọi người đang cố gắng giành lấy tín dụng lãi suất cao của Trung Quốc. "Đó hoàn toàn là một thị trường dành cho người bán. Các nhà phát triển bất động sản có tất cả tiếng nói và quyền lực".

Chang mô tả một lần đã mất vài phút để kiểm tra xem liệu ông có thể có được mức giá tốt hơn cho trái phiếu mà khách hàng của ông quan tâm hay không. Ông gọi cho đồng nghiệp của mình, sau đó vào thang máy văn phòng để găp trực tiếp và vào thời điểm ông ta đến gặp đồng nghiệp của mình. bàn, trái phiếu đã được bán hết với giá mục tiêu.

Ông Chang cho biết các khách hàng có giá trị ròng cao có thể dễ dàng tăng gấp đôi tài sản của họ trên trái phiếu rác của Trung Quốc vào thời điểm đó. Lợi nhuận là khoảng 50% từ năm 2012 đến năm 2015 và khoảng 12% từ năm 2018 đến năm 2019. Loại tài sản này rất phổ biến nên có mức định giá cao hơn khoảng 8%.

"Tôi đã nói với khách hàng rằng về cơ bản họ sẽ hy sinh lợi nhuận năm đầu tiên nếu họ trả nhiều như vậy, nhưng mọi người lại phát cuồng vì điều đó," ông nói.

Khối lượng giao dịch khổng lồ là tiêu chuẩn, mặc dù thị trường rác thải của Trung Quốc nhỏ hơn đáng kể so với đối tác Mỹ. Là một chủ ngân hàng tư nhân, ông Chang thấy một khách hàng đã bỏ hơn 70 triệu USD vào trái phiếu, bao gồm một tỷ lệ đáng kể nợ rác từ các công ty phát hành như Evergrande và Suning Co.

Ông cho biết những năm lớn nhất là 2015 và 2016, khi ông ở Nomura giao dịch từ 30 đến 40 triệu USD mỗi ngày. "Đó là những khoảng thời gian tuyệt vời", ông nói.

Sự thịnh vượng chung

Sự thay đổi đầu tiên diễn ra vào nửa cuối năm 2020. Chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Trung Quốc đặt ra các tiêu chuẩn đòn bẩy mà các nhà phát triển phải đáp ứng để vay thêm tiền. Lúc đầu, chỉ một số ít các nhà phát triển được tham gia nhưng trong vòng vài tháng, nó đã nhận được thương vong đầu tiên.

Sau đó, vào năm 2021, Trung Quốc đã áp dụng quy trình mua đất tập trung ở hàng chục thành phố. Đột nhiên, các lô đất được rao bán lớn hơn và các công ty phải trả trước. Chỉ những nhà phát triển lớn nhất mới có đủ khả năng để bổ sung quỹ đất của họ cho các dự án trong tương lai.

Làm thế nào và nhiều người khác ban đầu giải thích những cải cách này là cách của chính phủ để đảm bảo ngành công nghiệp được bền vững. Mãi cho đến khi ông nghe thấy khẩu hiệu "thịnh vượng chung" - chiến dịch không ngừng nghỉ của Chủ tịch Tập Cận Bình nhằm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo dai dẳng của quốc gia - thì ông mới nhận ra rằng một cuộc đàn áp đang được tiến hành.

Trong gần hai năm, các nhà phát triển của Trung Quốc đã thực hiện một hành động có nguy cơ gây ảnh hưởng lớn hơn đến nền kinh tế quốc gia so với các biện pháp không khoan nhượng của COVID-19. Doanh số bán nhà của 100 nhà phát triển hàng đầu Trung Quốc đã giảm trong 12 tháng liên tiếp. Các vụ vỡ nợ đã đạt kỷ lục vào năm ngoái mà năm 2022 dự kiến sẽ vượt qua, với những thất bại nghiêm trọng tại một số công ty xây dựng lớn nhất của quốc gia đã dẫn đến hơn 25 tỷ USD nợ vi phạm kể từ tháng Giêng.

Và các nhà giao dịch bị ru ngủ trong cảm giác an toàn bằng nhiều năm thưởng ngon lành và hầu như không có vụ vỡ nợ nào đang đột ngột tính đến khủng hoảng tín dụng sau khủng hoảng tín dụng. Lợi suất vẫn ở mức cao lịch sử hơn 25% và lợi nhuận đã âm trong 11 tháng, khoảng thời gian dài nhất được ghi nhận.

Một nhân viên ngân hàng được tuyển dụng bởi một trong năm nhân viên thu xếp giao dịch hàng đầu ước tính rằng từ năm 2018 đến năm 2019, anh ta đã thực hiện 200 đến 250 giao dịch mỗi năm. Vào tháng 1 năm ngoái, anh đã thực hiện 20 giao dịch chỉ trong một tuần. Nhân viên ngân hàng này cho biết, công việc kinh doanh hiện nay rất chậm chạp và anh có thời gian để làm việc và nhận cuộc gọi từ bạn bè.

Chỉ có một nhà phát triển đã bán trái phiếu có lợi suất cao mà không có bất kỳ hình thức tăng cường tín dụng bổ sung nào trong năm nay và doanh số bán trái phiếu bằng đô la ở châu Á đã giảm khoảng 38% cho đến nay vào năm 2022, so với một năm trước đó.

Jenny Zeng, đồng trưởng bộ phận thu nhập cố định Châu Á Thái Bình Dương tại AllianceBerntein, cho biết: "Đó là sự sụp đổ hoàn toàn về niềm tin vào cả thị trường vật chất và vốn, cũng như các nhà phát triển, đã đưa chúng tôi đến vị trí như ngày hôm nay". Các nhà chức trách cần khôi phục niềm tin trên toàn bộ nền kinh tế, bà nói thêm.

Nhà đầu tư bị mất niềm tin

Gần như tất cả các khoản thua lỗ trên thị trường nợ đều đổ dồn vào các nhà đầu tư quốc tế. Điều đó đang đè nặng lên khu phức hợp tài chính hỗ trợ thị trường nợ nước ngoài của Trung Quốc.

Các ngân hàng như Standard Chartered Plc và UBS đã chứng kiến sự ra đi nổi tiếng khỏi bàn giao dịch của họ. Các nhà giao dịch cựu ngôi sao đang phải chuẩn bị trong nhiều năm chỉ để cố gắng phục hồi các khoản lỗ, với rất ít triển vọng về các khoản tiền thưởng hậu hĩnh khi được cung cấp.

Nhiều nhà đầu tư trái phiếu rác có trụ sở tại Hồng Kông, nơi có vị thế là cửa ngõ giữa Trung Quốc đại lục và phần còn lại của thế giới đang chịu áp lực do các biện pháp kiểm soát đại dịch nghiêm ngặt và một cuộc đàn áp đối với bất đồng chính trị. Các chủ nợ toàn cầu đang phải đối mặt với thực tế của một thị trường nơi nợ ẩn, các giao dịch tồn đọng và quản trị kém là tiêu chuẩn và những bất ngờ tồi tệ có thể xóa sạch giá trị của một trái phiếu trong vài ngày.

Ngay cả khi doanh nghiệp thu hẹp lại, các nhà đầu tư vẫn dễ bị mất niềm tin đột ngột.

Trong khi Evergrande gây ra lo ngại về sự suy thoái trong ngành, thì việc Công ty Fantasia Holdings Group Co. Công ty đã gây sốc cho các nhà đầu tư khi vỡ nợ bằng đồng USD chỉ vài ngày sau khi hoàn trả một trái phiếu tư nhân và chỉ vài tuần sau khi đảm bảo rằng họ có đủ vốn lưu động. Các nhà quan sát thị trường lo ngại rằng sự sẵn sàng trả nợ của các nhà phát triển - thay vì năng lực của họ - sẽ ngày càng quyết định số phận của các nhà đầu tư nước ngoài.

Và nhóm các công ty bất động sản gặp rủi ro vẫn đang tiếp tục mở rộng, đặc biệt là khi các vụ phong toả do COVID ở Trung Quốc vẫn tiếp diễn. Các công ty được chính phủ hậu thuẫn được cho là sẽ được miễn nhiễm cho đến cuối tháng 6, khi một nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước thông báo gia hạn bất ngờ đối với một trái phiếu sau đó đã giảm hơn 50% trong vòng chưa đầy một tuần.

Bloomberg Intelligence tính toán, ít nhất 736 tỷ USD nợ các chủ nợ có thể vẫn có nguy cơ tái cấu trúc hoặc cắt đứt.

Bất ổn xã hội

Vào tháng 7, một cuộc khủng hoảng mới đã ập đến thị trường bất động sản Trung Quốc khi hàng chục nghìn người giữ lại khoản thanh toán thế chấp đối với những ngôi nhà mà các nhà phát triển, bao gồm Evergrande, vẫn chưa hoàn thành. 

Tình trạng bất ổn xã hội lan rộng đầu tiên kể từ khi bắt đầu chiến dịch trấn áp đã làm nổi bật sự thất vọng ngày càng tăng của các chủ nhà Trung Quốc bình thường, những người đã đổ tiền tiết kiệm cả đời vào tài sản. "Kế hoạch tái cấu trúc sơ bộ" mà Evergrande đã hứa sẽ thực hiện vào cuối tháng 7 vẫn chưa xuất hiện.

Theo báo cáo mới công bố của Citigroup, chuyên gia phân tích Griffin Chan cho biết: Người mua của 35 dự án tại 22 thành phố ở Trung Quốc đã quyết định dừng thanh toán các khoản vay từ ngày 12/7. Nguyên nhân dẫn đến quyết định này là do những dự án nhà ở bị chậm tiến độ và giá nhà lao dốc. "Khi các người mua không trả nợ, khoản nợ xấu có thể lên tới 561 tỷ nhân dân tệ (khoảng 83 tỷ USD), chiếm khoảng 1,4% tổng dư nợ thế chấp" - ông Chan cho hay.

Những người nắm giữ trái phiếu nước ngoài đang phụ lòng của các nhà hoạch định chính sách đang tìm cách dập tắt bất đồng chính kiến. Trung Quốc đang cân nhắc kế hoạch thu giữ đất chưa phát triển từ các công ty bất động sản đang gặp khó khăn, sử dụng nó để hỗ trợ tài chính cho việc hoàn thành các dự án khu dân cư bị đình trệ. Nếu được chấp thuận, các chủ nợ có thể mất quyền yêu cầu đối với một số tài sản có giá trị nhất của nhà phát triển.

Hiện tại, thời kỳ bành trướng nặng nề do nợ nần của các nhà phát triển tư nhân đã qua. Thị trường tín dụng bất động sản nước ngoài sẽ trở nên thống trị bởi các công ty nhà nước có thu nhập khiêm tốn, dưới sự quản lý của các nhà chức trách nhanh chóng ngăn chặn đầu cơ.

Ông Chang nói: "Mặc dù nó là sự kết thúc của một kỷ nguyên, nhưng nó không phải là sự kết thúc. "Thị trường này sẽ trở lại vào một ngày nào đó, dù rất khác".

(Nguồn: Bloomberg)