Bất động sản Trung Quốc: Kế hoạch giải cứu mới sẽ vực dậy thị trường? (kỳ 1)

4 năm trước tại quận Nanshan của Thâm Quyến, nơi đặt trụ sở của những gã khổng lồ công nghệ Tencent và Baidu, gần 1.000 ứng viên đã bất chấp xếp hàng dài trong thời tiết nắng nóng để có cơ hội mua một trong 167 căn hộ.

Mỗi người hy vọng đã gửi 5 triệu nhân dân tệ (715.000 USD) để tham gia xổ số nhà ở công cộng đầu tiên của thành phố, một chương trình được thiết kế đặc biệt cho các tình huống mà nhu cầu từ những người mua quan tâm vượt xa nguồn cung.

Một số người mua đã dừng lại ở các ngôi đền để cầu nguyện trước khi xếp hàng và một số mang theo những đồng xu may mắn. Dòng người này có sự tham gia của nhiều tầng lớp xã hội, từ trẻ em ngồi trong xe đẩy đến người già chống gậy, với các cá nhân và gia đình hy vọng mua được căn hộ giá 140.000 nhân dân tệ/m2.

Ngày nay, trong cùng một khu phố, hàng đợi không còn nữa, và những ngôi nhà thừa có rất nhiều. Dự án One Bay của Tập đoàn Tagen do nhà nước hậu thuẫn gần đây chỉ thu hút được 387 người mua cho 416 căn hộ được chào bán, mặc dù giá trung bình là 96.000 nhân dân tệ/m2.

Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao của Trung Quốc tại Commerzbank, cho biết: "Bạn không thể tưởng tượng doanh số bán hàng ở các thành phố khác của Trung Quốc kém như thế nào nếu thị trường nóng nhất rơi vào tình trạng đóng băng như thế này".

Vào tháng 11, chính quyền trung ương đã can thiệp mạnh mẽ để hỗ trợ các nhà phát triển đang gặp khó khăn trong nỗ lực ngăn chặn đà rơi tự do của thị trường. Điều này đã khiến những người lạc quan mong đợi sự nối lại nhanh chóng của thời kỳ bùng nổ kéo dài hai thập kỷ, chứng kiến thị trường nhà ở phát triển thành động cơ trị giá 2,55 nghìn tỷ USD cho tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo rằng sự phục hồi có thể chậm lại. Và một số người thậm chí còn tin rằng thời kỳ bùng nổ đã qua đi trong bối cảnh niềm tin của người tiêu dùng bị lung lay và nhân khẩu học đang thay đổi.

"Đây là hậu quả của cuộc khủng hoảng nhà đất ở Trung Quốc", ông Wu nói. "Khi khả năng tiếp cận tài chính của các nhà phát triển bị đóng cửa do chính sách ba lằn ranh đỏ, tâm lý thị trường bất động sản lao dốc và doanh số bán nhà ở nhanh chóng bị ảnh hưởng. Khi nền kinh tế Trung Quốc mở cửa trở lại, doanh số bán hàng không nhất thiết phải phục hồi nhanh chóng cho đến khi nền kinh tế thực sự hồi phục và mọi người có thể thấy những ngôi nhà được hoàn thiện".

Các cơ quan quản lý hàng đầu của Bắc Kinh đã bắn "ba mũi tên" – tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và tài trợ vốn cổ phần, trong vòng 20 ngày vào tháng 11 để phá vỡ lớp băng vốn đã làm lạnh lĩnh vực này và đè nặng lên tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc.

Gói chính sách tháng 11 đã được nhiều người coi là một bước ngoặt, cho thấy chính quyền trung ương nghiêm túc trong việc ngăn chặn nhiều vụ vỡ nợ hơn và quan trọng hơn là ngăn chặn lĩnh vực này làm suy yếu thêm nền kinh tế của đất nước.

"Lĩnh vực bất động sản là lực cản lớn đối với tăng trưởng GDP năm nay", Wang Tao, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc của UBS, người ước tính rằng sự suy thoái của ngành đã cắt giảm 3% so với mức tăng trưởng vào năm 2022.

Tăng trưởng kinh tế dự kiến sẽ đạt mức thấp nhất kể từ những năm 1980 ở mức 3,2% trong năm nay, thấp hơn nhiều so với mục tiêu 5,5% của Bắc Kinh, ngay cả khi các quan chức trong tuần này bắt đầu giảm bớt một số biện pháp hạn chế COVID đã hạn chế tiêu dùng.

Giờ đây, các nhà quan sát hy vọng lĩnh vực bất động sản đang chùn bước với hàng đống nợ chưa trả, những ngôi nhà chưa hoàn thiện và doanh số bán hàng trì trệ, có thể chạm đáy vào năm tới với sự hỗ trợ từ các biện pháp giải cứu của chính quyền trung ương.

Với việc Trung Quốc nới lỏng các hạn chế do COVID-19, bà Wang tin rằng thị trường sẽ có sự phục hồi nhất định từ quý hai năm sau trở đi.

Nhà kinh tế cho biết, bất động sản sẽ chỉ đóng góp một phần nhỏ vào GDP của đất nước - khoảng 1/10 - một tỷ lệ giảm rất lớn so với mức 1/3 hiện tại.

"Nó sẽ không còn là lực cản lớn đối với nền kinh tế nữa, nhưng nó cũng sẽ không phải là động lực tăng trưởng chính," bà nói.

Doanh số bán nhà mới tăng gần như hàng năm trong những năm 2000 trên con đường đạt mức cao nhất 2,55 nghìn tỷ USD vào năm 2021, cao hơn một chút so với tổng số giao dịch tại Mỹ vào năm ngoái. Các trường hợp ngoại lệ duy nhất là sự sụt giảm tương đối nhỏ trong năm 2008 do cuộc khủng hoảng tài chính và sự thụt lùi vào năm 2014 khi Trung Quốc chống lại tình trạng dư thừa công suất.

Các nhà phân tích đồng ý rằng sự rút lui hiện tại sẽ lớn hơn và lâu hơn.

Tính đến cuối tháng 10, người mua Trung Quốc đã mua nhà mới trị giá 10,8 nghìn tỷ nhân dân tệ trong năm nay, giảm hơn 25% so với cùng kỳ năm 2021.

Lawrence Lu, giám đốc cấp cao của S&P Global Ratings cho biết: "Nếu tất cả các chính sách ưu đãi được thực hiện kịp thời, điều này sẽ ngăn chặn vòng xoáy đi xuống và chắc chắn có thể thúc đẩy nguồn tài chính cho các nhà phát triển". "Nhưng doanh số sẽ vẫn rất yếu do suy thoái kinh tế, các chính sách kiểm soát COVID và hơn hết là niềm tin của người mua nhà ở Trung Quốc bị tổn hại nặng nề".

S&P dự kiến doanh số bán nhà mới sẽ kết thúc năm 2022 ở mức 13 nghìn tỷ nhân dân tệ, giảm 28% so với năm trước và dự báo sẽ giảm thêm xuống 12,5 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2023.

Michael Zhang, một đại lý bất động sản kỳ cựu ở Zhongshan, tỉnh Quảng Đông, cho biết: "Kỷ nguyên vàng nơi những hàng dài xếp hàng dài và bốc thăm may mắn là cần thiết để mua bán nhà đã qua và tôi không nghĩ rằng nó sẽ quay trở lại". Zhang đã không môi giới một giao dịch nào, mới hoặc trực tiếp, vào tháng 11 và chỉ quản lý ba trong tháng 10.

Là một đại lý bất động sản trong 11 năm, ông Zhang nhớ lại đã mang về kỷ lục 21 giao dịch vào tháng 9 năm 2018, khi Trung Sơn lần đầu tiên được vinh danh là một trong những thành phố trong khái niệm Greater Bay Area mới do Chủ tịch Tập Cận Bình vạch ra. Vào thời điểm đó, những người tìm nhà từ Ma Cao, Hồng Kông và Thâm Quyến đến thành phố theo nhóm mua nhà có tổ chức.

Ông Zhang cho biết: "Bây giờ các trung tâm bán hàng tràn ngập các mánh lới giảm giá và khuyến mãi. "Nhưng không ai trong số này đang thu hút họ trở lại. Rốt cuộc, tại sao bạn lại muốn mua thứ mà bạn mong đợi sẽ trở nên rẻ hơn?"

Sở hữu một ngôi nhà là một mong muốn gần như phổ biến. Giá cả tăng vọt 380% trong hai thập kỷ qua đã khuyến khích người Trung Quốc tin rằng sở hữu nhà cũng là cách nhanh nhất, an toàn nhất để làm giàu. Một cuộc khủng hoảng thị trường chứng khoán năm 2015 đã phá hủy khối tài sản trị giá 5.000 tỷ USD chỉ củng cố thêm niềm tin.

Nhưng hiện tại giá giảm có thể chấm dứt niềm tin đó.

Giá nhà trung bình ở mức 9.789 nhân dân tệ/m2 vào cuối tháng 10, giảm 3,5% so với mức 10.139 nhân dân tệ/m2 vào cuối năm 2021. Do các chủ đầu tư vẫn đang giảm giá để thu hút người mua nên giá nhà rất khó có thể tăng.

Nói cách khác, Trung Quốc sẽ chứng kiến đợt khủng hoảng giá nhà đầu tiên trong hơn một thập kỷ.

Điều đó có nghĩa là tổn thất trên giấy tờ đối với những người mua nhà đã mua trong vài năm qua. Nhưng đối với Zeng Xiaolu, một nhà môi giới đấu giá nhà đang gặp khó khăn, điều đó có nghĩa là kinh doanh nhiều hơn.

"Gần đây, không thể tìm được người mua nếu không giảm giá mạnh vì mọi người đang kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục giảm," Zeng nói. "Vì vậy, những người có khoản nợ phải trả sẽ chỉ chọn từ bỏ nhà của họ cho các chủ nợ thông qua các cuộc đấu giá".

Zeng hy vọng doanh nghiệp của mình sẽ tăng gấp đôi vào cuối năm tới.

Ông nói: "Trong những ngày màu hồng, những người cần tiền trong thời gian ngắn luôn có thể nhanh chóng bán nhà của họ trên thị trường thứ cấp với một mức giá khá hợp lý. "Nhưng bây giờ nó là một thị trường khác".

Bank of America (BofA) nhận thấy "có nhiều lý do khiến giá cả sẽ giảm trong tương lai gần" trong khi S&P kỳ vọng rằng mặc dù các thành phố lớn sẽ vẫn rất ổn định, nhưng các thành phố nhỏ sẽ chứng kiến mức giảm từ 10 đến 15% cho đến năm 2023.

Helen Qiao, nhà kinh tế trưởng của Greater China và trưởng bộ phận kinh tế châu Á tại BofA Securities, cho biết: "Vào thời điểm có sự đồng thuận về việc giá bất động sản sẽ giảm xuống, điều này thường trở thành một vòng xoáy đi xuống. "Chúng tôi nghĩ rằng rất khó để xoay chuyển tình cảm ngay lập tức, vì mọi người nghĩ rằng nó sẽ tăng trở lại".

Kiềm chế giá cả là mục đích chính trong chiến dịch trấn áp thị trường bất động sản của Trung Quốc trong vài năm qua, với tất cả các biện pháp hạ nhiệt bao gồm chính sách ba lằn ranh đỏ nhằm hạn chế việc vay mượn của các nhà phát triển. Giá cả tăng cao được cho là không công bằng và là nguyên nhân gây lo lắng cho người dân Trung Quốc.

Giờ đây, khi thời đại giá nhà giảm bắt đầu, các vấn đề khác lại xuất hiện.

Công dân Trung Quốc dành tới 69% tiền tiết kiệm của họ cho nhà ở, gần gấp đôi so với mức 35% ở Mỹ, theo số liệu do nhà kinh tế học Ren Zeping, trước đây thuộc Trung tâm Nghiên cứu Phát triển, tổng hợp vào tháng 5.

Giá nhà giảm đồng nghĩa với sự suy giảm tài sản của họ, điều này gây ra sự lo lắng và không khuyến khích tiêu dùng, động lực chính của GDP.

Meng Xiaosu, người dẫn đầu các chính sách cải cách tài sản của Trung Quốc vào những năm 1990 với tư cách là người đứng đầu một nhóm nghiên cứu cải cách nhà ở, cho biết: "Khi bạn thấy tài sản của mình đáng giá hơn, bạn sẽ chi tiêu ít hơn. "Điều đó tốt cho nền kinh tế như thế nào?"

Được mệnh danh là "cha đỡ đầu của bất động sản" Trung Quốc, Meng là chủ tịch của công ty bất động sản đầu tiên của Trung Quốc, Tập đoàn Phát triển Bất động sản Quốc gia Trung Quốc (CNRED), và hiện là chủ tịch của Huili Fund, một công ty quản lý tài sản.

Ông tin rằng đã đến lúc Trung Quốc xem lại vở kịch thị trường nhà ở của mình. Ông nói: "Giá nhà tư nhân cao không phải là nguyên nhân. "Vấn đề là chúng tôi không có đủ nhà giá rẻ".

Trung Quốc có khoảng 80 triệu ngôi nhà giá rẻ được chính phủ trợ cấp và sẽ bổ sung thêm 1,8 triệu ngôi nhà khác hàng năm từ năm 2021 đến 2025, theo cơ quan quản lý nhà ở.

Tuy nhiên, thị trường nhà ở tư nhân có 400 triệu ngôi nhà trên khắp đất nước và 10 đến 18 triệu ngôi nhà khác đang được xây dựng mỗi năm.

"Trong một thời gian rất dài, chúng tôi chỉ tập trung vào thị trường nhà riêng và không để ý đến nhà giá rẻ," Meng nói. "Đây là thời điểm quan trọng để đất nước thiết lập tốt hơn một hệ thống hai chiều, như chúng tôi đã đề xuất lần đầu tiên khi chuyển sang quyền sở hữu nhà riêng vào những năm 1990. Các công ty bất động sản nhà nước nên có trách nhiệm tập trung vào lĩnh vực này".

Những thay đổi cơ bản về nhân khẩu học ở Trung Quốc cũng phản đối sự trở lại của một thị trường nhà ở đang bùng nổ.

Theo ngân hàng đầu tư Goldman Sachs của Mỹ, Trung Quốc sẽ chỉ cần 10 triệu căn hộ mới mỗi năm vào năm 2035, bằng khoảng một nửa số lượng căn hộ được bán tại quốc gia này vào năm ngoái.

Andrew Tilton, nhà kinh tế trưởng khu vực Châu Á-Thái Bình Dương của Goldman Sachs cho biết: "Tốc độ tăng dân số của Trung Quốc đã chậm lại và chúng tôi cho rằng nhu cầu xây dựng nhà sẽ ít hơn trong tương lai. "Vì vậy, bất kể những gì các nhà hoạch định chính sách làm, nhu cầu xây dựng nhà ở mới sẽ giảm dần theo thời gian".

(Nguồn: SCMP)

Kỳ 2. Bất động sản Trung Quốc: Bữa tiệc trái phiếu đã bắt đầu khi cơn sốt tháng 12 mang lại vận may