Bất động sản Trung Quốc: 'Bữa tiệc' trái phiếu đã bắt đầu khi cơn sốt tháng 12 mang lại vận may (kỳ 2)

Trái phiếu bằng đồng USD được xếp hạng "rác" của Trung Quốc, chủ yếu là nợ từ các nhà phát triển, đã mang lại lợi nhuận gần 30% trong tháng qua và 65% cho các nhà đầu tư đã chọn đáy thị trường sáu tuần trước. Kenny Chung tại Astera Capital Partners tin rằng thị trường đã chuyển hướng.

Sự kết hợp giữa kích thích ngành bất động sản, các giải pháp hỗ trợ tài chính theo lệnh của nhà nước và trục xoay zero-COVID đang nâng đỡ những tháng ảm đạm xung quanh phần lớn nhất của thị trường tín dụng châu Á. Một số nhà đầu tư không chờ đợi doanh số bán nhà phục hồi, dòng tiền chảy vào hoặc Trung Quốc mở cửa trở lại hoàn toàn để nhảy vào.

Chung, giám đốc điều hành và quản lý tiền tại quỹ phòng hộ Hồng Kông cho biết: "Mọi người thậm chí không thể bắt kịp với sự tăng vọt của giá cả. "Chúng ta đang nói về một cuộc biểu tình nhanh chóng trong vòng một tuần hoặc lâu hơn. Vào một ngày mà trái phiếu đang tăng giá, bạn cần thêm 5% phí bảo hiểm vào giá mà bạn nhìn thấy trên màn hình để trả giá cao hơn những người mua khác".

Ông Chung đã tăng số lượng danh mục đầu tư của mình lên khoảng 10 triệu USD để mua từ con số không trong vòng một tháng, cho biết các yêu cầu mua trái phiếu của anh ấy thường nhận được câu trả lời là "không có hàng tồn kho" từ các nhà môi giới. Các nhà đầu tư nên nắm bắt sớm sự phục hồi của thị trường khi Bắc Kinh tìm cách giảm bớt khủng hoảng tín dụng trong lĩnh vực này.

Trái phiếu sớm khiến các nhà phân tích tín dụng tại Nomura Holdings, Goldman Sachs và Morgan Stanley có nguy cơ lỡ tàu với lập trường phòng thủ, trung lập hoặc thiếu cân nhắc đối với trái phiếu bất động sản Trung Quốc trong chiến lược năm 2023 của họ. Theo JPMorgan Chase, vẫn có chỗ cho sự lạc quan vì một số trái phiếu có lãi suất cao đang bị "trừng phạt quá mức".

Trái phiếu đồng USD cấp độ đầu cơ từ các tổ chức phát hành Trung Quốc đã tạo ra sự phục hồi bền vững trong sáu tuần qua, theo Chỉ số các nhà phát hành Trung Quốc có năng suất cao châu Á của ICE BofA, giảm mức thua lỗ trong năm nay xuống còn 34,7%. Phí bảo hiểm của trái phiếu lãi suất cao của Trung Quốc so với nợ của chính phủ Mỹ - tiêu chuẩn vàng trên thị trường tín dụng - đã giảm xuống 16% tính đến ngày 15/12, từ mức 31 điểm vào tháng 3 năm nay.

Trái phiếu do Powerlong Real Estate, Country Garden và CIFI Holdings phát hành tăng mạnh. Chẳng hạn, trái phiếu 8% của Country Garden đến hạn vào tháng 1/2024, đang thu về khoảng 75 xu trên 1 UUSD, so với 14 xu vào ngày 3/11, theo dữ liệu của Refinitiv.

Trái phiếu 6,875% năm 2023 của Wanda Commercial, nằm trong danh sách mua của JPMorgan, đã tăng 44 cent so với cùng kỳ. Trái phiếu 6,95% tháng 7/2023 của Powerlong Tháng 7 được chỉ định ở mức 34 xu so với 8,5 xu.

Thị trường phục hồi ngay trước khi Trung Quốc tung ra "chương trình ba mũi tên" bằng cách yêu cầu các ngân hàng cung cấp tới 4 nghìn tỷ nhân dân tệ (574 tỷ USD) cho các nhà phát triển thiếu tiền mặt.

Gordon Tsui, trưởng bộ phận thu nhập cố định tại Ping An của China Asset Management, cho biết: "Các nhà đầu tư trái phiếu, đặc biệt là những người ở châu Á, đang quay trở lại với các khoản tín dụng bất động sản của Trung Quốc, mọi người đang xem xét lại phân khúc này. "Chúng tôi cũng đã thêm chúng vào kho của mình với tốc độ được đo lường".

Nó hoàn toàn trái ngược với sự ảm đạm của thị trường trong hơn hai năm qua. Thị trường bất động sản trị giá 2,6 nghìn tỷ USD của Trung Quốc đã sụt giảm trong 10 tháng tính đến tháng 11, một khoảng thời gian khiến doanh số bán nhà mới tích lũy giảm 4,3 nghìn tỷ nhân dân tệ so với cùng kỳ năm trước.

Nó thậm chí còn ảnh hưởng đến trái phiếu doanh nghiệp cấp cao của Trung Quốc, vốn đã mất 9,1% trong năm nay tính đến ngày 15/12, theo một chỉ số ICE BofA riêng biệt.

Các chiến lược gia của JPMorgan bao gồm cả Soo Chong Lim đã viết trong một báo cáo triển vọng vào ngày 2/12: "Rất nhiều rủi ro giảm giá đã được định giá. lĩnh vực bất động sản, họ nói thêm.

Jim Veneau, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định châu Á tại AXA Investment Managers cho biết, chính phủ gần đây đã công bố nhiều sửa đổi chính sách sẽ hỗ trợ đáng kể cho lĩnh vực này về nhu cầu vốn ngắn hạn.

"Thị trường đã phản ứng rất tích cực với điều này, về cơ bản là định giá lại rủi ro để tính đến mức hỗ trợ mới này," ông cho biết qua email. "Điểm quan trọng là vẫn còn sự không chắc chắn đáng kể trong lĩnh vực này".

Đó là một lý do khiến một số nhà phân tích tín dụng tại Nomura và Goldman khuyên khách hàng của họ hãy cảnh giác. Ngay cả một số nhà phát triển được hỗ trợ bởi nhà nước hoặc chính quyền địa phương, như Greenland Holdings và CIFI Holdings, đã không thanh toán hoặc vỡ nợ ở nước ngoài. Những người khác đã tự nguyện gia hạn nợ nước ngoài để trả nợ cho các chủ nợ trong nước trước.

JPMorgan ước tính, từ China Evergrande đến Quảng Châu R&F Properties đến Kaisa Group, các nhà phát triển đã không thể thanh toán khoản trái phiếu trị giá 100 tỷ USD trong hai năm qua. JPMorgan ước tính, áp lực xếp hạng và siết chặt nguồn tài trợ cho thấy các chủ nợ nước ngoài có thể gặp khó khăn về khoản lỗ vốn đối với khoảng 21,5 tỷ USD kỳ hạn trái phiếu cấp thấp và 7,7 tỷ USD tiềm năng được hoàn trả sớm vào năm tới.

Các nhà phân tích của Nomura do Nicholas Yap dẫn đầu cho biết trong một báo cáo vào ngày 28/11: "Sự quay vòng của thị trường bất động sản Trung Quốc có thể sẽ chậm, bất chấp chính sách xoay trục gần đây của Bắc Kinh. Họ nói thêm rằng việc nới lỏng chính sách đã gây thất vọng, "chậm và không đủ".

Mặc dù Goldman đang khuyên khách hàng của mình từ bỏ lập trường thận trọng và bắt đầu mua vào chủ đề mở cửa trở lại của Trung Quốc, nhưng Goldman lại ưu tiên các nhà điều hành sòng bạc và nhà sản xuất hàng hóa ở Macau hơn là các nhà phát triển. Khi tỷ lệ trái phiếu bất động sản trên thị trường tín dụng châu Á bị thu hẹp, lĩnh vực này không còn ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động nữa, báo cáo cho biết thêm.

Các chiến lược gia Kenneth Ho và Chakki Ting viết: "Rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc đã giảm mạnh trong 18 tháng qua, nhưng giờ đây chúng tôi coi rủi ro là hai mặt và đã chuyển sang lập trường trung lập". vào ngày 4/12. "Rủi ro giảm giá chính tiếp tục là những vụ vỡ nợ không mong muốn".

Từ tháng 1/2021 đến tháng 10/2022, 66 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ hoặc tìm kiếm thêm thời gian để trả nợ cho các chủ nợ, liên quan đến khoản nợ 1,1 nghìn tỷ nhân dân tệ, theo dữ liệu do China Chengxin Credit Rating Group công bố. Khoảng 2/3 trong số đó là các khoản nợ bằng ngoại tệ.

Các công ty xây dựng nhà thuộc khu vực tư nhân đã góp phần gây ra hầu hết tình trạng lộn xộn khi thiếu 67% nghĩa vụ trả nợ của họ, so với mức trung bình 43% trong toàn ngành, bao gồm các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước và các công ty cùng sở hữu hỗn hợp.

Theo ước tính của JPMorgan, khoảng 39 nhà phát triển bị vỡ nợ vẫn đang trong quá trình xử lý nợ với các chủ nợ, liên quan đến gần 117 tỷ USD chứng khoán, bao gồm 56,4 tỷ USD chỉ tính riêng trong năm 2022. Họ bao gồm những người vay hàng loạt như R&F Properties, Zhenro Properties, Sunac China, E-House và Shimao Property.

Morgan Stanley cho biết trong một báo cáo ngày 23/11 rằng việc định giá thấp đã không chuyển thành lợi nhuận tích cực cho các nhà đầu tư vì các vụ vỡ nợ trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc tiếp tục gia tăng. Thị trường cần thêm thời gian để đối phó với những vụ vỡ nợ này trước khi có thể bắt đầu phục hồi đúng cách, nó nói.

Ngân hàng đầu tư nhỏ SC Lowy Financial có trụ sở tại Hồng Kông, chuyên về tín dụng khó khăn, cho biết họ đã loại bỏ phần lớn khả năng tiếp xúc với trái phiếu lợi suất cao do các nhà phát triển Trung Quốc phát hành, bao gồm cả China Evergrande, công ty mà họ bắt đầu đầu tư vào cuối năm 2021.

Michel Lowy, người sáng lập kiêm Giám đốc điều hành, cho biết: "Ngày nay, chúng tôi chắc chắn ít quan tâm hơn đến việc đầu tư vào Trung Quốc. "Nó chỉ không thực sự đầu tư cho các nhà đầu tư nước ngoài. Chất lượng công bố thông tin quá kém".

Một số nhà phân tích tin rằng động lực trong nỗ lực mở cửa trở lại nền kinh tế của Trung Quốc và nhiều mầm xanh hơn trong thị trường nhà đất của quốc gia sẽ giúp khôi phục niềm tin vào trái phiếu lợi suất cao của Trung Quốc. Cho đến nay, "ba mũi tên" của Trung Quốc đã giúp củng cố niềm tin và tăng lợi nhuận cho các nhà quản lý tiền.

Theo dữ liệu của Bloomberg, quỹ trái phiếu lợi tức cao Trung Quốc trị giá 870 triệu USD của Fidelity International, do Terence Pang đồng quản lý, đã lãi 42% kể từ ngày 3/11 để cắt lỗ từ đầu năm đến nay xuống còn 27%. Quỹ Greater China High Yield Fund trị giá 539 triệu USD của Value Partners đã tăng 24%, thu hẹp mức trượt của năm nay xuống còn 31%.

Các nhà đầu tư sẽ theo dõi một phong vũ biểu quan trọng về khẩu vị rủi ro: liệu các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có thể huy động vốn mới một lần nữa trên thị trường trái phiếu nước ngoài không? Con đường tài trợ phần lớn đã bị đóng băng kể từ khi Tập đoàn Seazen bán 100 triệu USD trái phiếu một năm vào tháng 6. Với việc Cục Dự trữ Liên bang chuyển sang tốc độ tăng lãi suất chậm hơn sau các đợt tăng lãi suất khổng lồ gần đây, chi phí đi vay có thể sớm ổn định.

Angus To, phó giám đốc nghiên cứu của ICBC International, cho biết thị trường nước ngoài vẫn đóng cửa, khiến các tổ chức phát hành trái phiếu lãi suất cao gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn, ngay cả khi tâm lý đã phục hồi phần nào. Một bước ngoặt có thể sẽ xuất hiện vào nửa cuối năm 2023 khi chính sách hỗ trợ có hiệu lực và chính sách của Fed xoay chuyển.

 "Tôi sẽ rất vui khi thấy liệu các nhà phát triển Trung Quốc có thể huy động thêm vốn trên thị trường vốn hay không," Tsui của Ping An Asset Management cho biết.

Nếu JPMorgan đúng, các nhà quản lý quỹ đã gánh chịu khoản lỗ nặng nề đối với trái phiếu cấp cao và rác của Trung Quốc trong hai năm qua sẽ vui mừng chào đón phiên bản "con thỏ nhảy cao" của ngân hàng Mỹ khi lịch âm mới của Trung Quốc bắt đầu vào tháng tới .

Biến động tỷ giá thấp hơn, định giá hấp dẫn và kịch bản cung cầu thuận lợi hơn sẽ hỗ trợ cho thị trường. Tâm lý thị trường sẽ hồi phục sau sự bi quan tột độ khi có khả năng mở cửa trở lại nền kinh tế Trung Quốc và sự ổn định của thị trường nhà đất, họ nói.

Ngân hàng cho biết thêm: "Chúng tôi kỳ vọng các yếu tố cơ bản của ngành sẽ phục hồi trong nửa cuối năm 2023 nhờ việc thực hiện hỗ trợ chính sách và mức tồn kho thấp hơn". "Việc tăng tài trợ thông qua khuôn khổ ba mũi tên sẽ cần thời gian để lọc qua. Nếu có bất cứ điều gì, một loạt các thông báo chính sách sẽ chấm dứt vòng phản hồi tiêu cực".

(Nguồn: SCMP)

Kỳ 3: Bất động sản Trung Quốc: 'Ba mũi tên' lộn xộn của Trung Quốc có thể thu hẹp lĩnh vực bất động sản