Từng là biểu tượng tăng trưởng, Nam Xương giờ là dấu hiệu khủng hoảng nhà ở của Trung Quốc

Những dãy tòa nhà cao chót vót chen chúc bên bờ sông Gan là minh chứng cho sự bùng nổ bất động sản đã biến Nam Xương ở miền Đông Trung Quốc từ một trung tâm sản xuất thô sơ thành một đô thị hiện đại.

Giờ đây, những tòa nhà chọc trời đó là bằng chứng của một điều rất khác: Thị trường bất động sản Trung Quốc đang gặp khủng hoảng, quay cuồng sau nhiều năm xây dựng quá mức.

Khi nền kinh tế Trung Quốc phát triển thịnh vượng trong hai thập kỷ qua, Nam Xương, thủ phủ của tỉnh Giang Tây, đã xây dựng các khu chung cư hoành tráng và các tòa tháp văn phòng lấp lánh để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc. Địa phương này theo đuổi việc mở rộng đô thị với phương châm nhấn mạnh cách tiếp cận tăng trưởng bằng mọi giá: "Tiến về phía Đông, mở rộng về phía Nam, phía Tây, hội nhập về phía Bắc và thịnh vượng ở giữa".

Nhưng tình trạng sụt giảm kéo dài của của thị trường bất động sản đã làm lộ ra những vết nứt ở các thành phố, như Nam Xương, nơi nhiều năm xây dựng không ngừng nghỉ khiến nguồn cung quá nhiều. Theo một ước tính, gần 20% số nhà ở Nam Xương bị bỏ trống — tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và vừa ở Trung Quốc.

Nam Xương minh họa những thách thức to lớn mà các nhà hoạch định chính sách phải đối mặt khi cố gắng vực dậy nền kinh tế Trung Quốc. Trong thời kỳ suy thoái trước đây, Bắc Kinh đã chuyển sang chi tiêu cho bất động sản và cơ sở hạ tầng để khởi động lại nền kinh tế. 

Nhưng lần này, Trung Quốc không dễ sửa chữa những tồn tại của mình. Các nhà phát triển dự án đang gánh nợ nần, các thành phố tràn ngập những ngôi nhà trống và tài chính của chính quyền địa phương cạn kiệt sau nhiều năm chống dịch Covid-19.

Nhiều căn hộ mới nhất ở Nam Xương vẫn trống vì các nhà phát triển hết tiền và không hoàn thành việc xây dựng các căn hộ đã bán. Một số chủ nhà từ chối trả các khoản thế chấp cho đến khi căn hộ của họ hoàn thành, một hành động bất đồng chính kiến trên toàn quốc đã khiến Trung Quốc lo lắng.

Trong năm ngoái, Bắc Kinh và chính quyền địa phương đã tung ra các biện pháp khuyến khích để thu hút người mua nhà quay trở lại, thúc giục các ngân hàng cho vay tự do và dỡ bỏ các biện pháp hạn chế được đưa ra trước đại dịch để hạ nhiệt thị trường nhà đất đang quá nóng.

Giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất của Trung Quốc đều tăng trong 4 tháng đầu năm, đảo ngược đà trượt dốc kéo dài cả năm trong thời kỳ cao điểm của các hạn chế do Covid-19. Nhưng sự phục hồi không bền vững. Tăng trưởng giá nhà ở chậm lại trong tháng 4.

Và sự phục hồi đã không được phân tán đồng đều. Giá đã tăng mạnh trở lại ở các thành phố lớn hơn như Bắc Kinh và Thượng Hải. Ở các thành phố hạng hai, như Nam Xương, sự phục hồi yếu hơn, thậm chí không có ở các thành phố nhỏ hơn.

Theo một bài báo của Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Harvard và Yuanchen Yang, nhà kinh tế tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế, các vấn đề về nhà ở của Trung Quốc rõ ràng hơn bên ngoài các thành phố hàng đầu vì tình trạng xây dựng quá mức ngày càng phổ biến ở các thành phố nhỏ.

Tiến sĩ Rogoff nói rằng, sự bùng nổ nhà ở của Trung Quốc được xác định dựa trên "sự tăng trưởng nhanh mãi mãi", nhưng ở nhiều thành phố nhỏ hơn, nền kinh tế đã không theo kịp tốc độ xây dựng nhà ở.

Ông nói: "Trung Quốc đã xây dựng bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt trong nhiều thập kỷ. Cuối cùng, bạn gặp phải tình trạng lợi nhuận giảm dần".

Sự bùng nổ nhà ở của Trung Quốc bắt đầu vào cuối những năm 1990 tại các thành phố lớn nhất trước khi lan sang các khu vực đô thị nhỏ hơn như Nam Xương vào những năm sau đó. Năm 2000, Trung Quốc xây dựng khoảng 2 triệu căn hộ. Vào giữa những năm 2010, hơn 7 triệu căn hộ được xây dựng mỗi năm. Bất động sản nhanh chóng trở thành xương sống của nền kinh tế Trung Quốc, chiếm khoảng 1/4 hoạt động.

Lĩnh vực này đã tạo ra việc làm, hỗ trợ tài chính cho chính quyền địa phương thuê quyền sử dụng đất để xây dựng các tòa nhà mới và cung cấp một trong số ít các lựa chọn đầu tư đáng tin cậy cho người dân Trung Quốc bình thường muốn tích lũy của cải. 

Khi nền kinh tế trở nên phụ thuộc nhiều hơn vào bất động sản, Tập Cận Bình, nhà lãnh đạo hàng đầu của Trung Quốc, đã thẳng tay trừng phạt các nhà phát triển nợ nần chồng chất và tuyên bố rằng "nhà là để ở, không phải để đầu cơ".

Ở những nơi như Nam Xương, số lượng công trình xây dựng nhiều hơn mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở xây dựng hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số tăng 25%.

Kuang Wei, một đại lý bất động sản ở Nam Xương, cho biết giá ở khu vực xa xôi hơn của thành phố nơi anh làm việc đã giảm đều đặn 25% kể từ năm 2019.

Ông dự đoán giá sẽ giảm hơn nữa vì rất nhiều người đang cố gắng bán. Một số đang tìm cách nâng cấp lên các căn hộ mới hơn, trong khi những người khác muốn bán bất động sản đầu tư trước khi thuế bất động sản dự kiến được ban hành. Ông Kuang cho biết, khoảng 80% khách hàng của ông vẫn từ chối giảm giá, hy vọng rằng thị trường sẽ phục hồi.

Ông nói: "Thị trường bây giờ không giống như nhiều năm trước".

Theo một báo cáo tháng 8 của Viện nghiên cứu Beike của Trung Quốc, tỷ lệ nhà ở trống 20% của Nam Xương cao hơn mức trung bình 12% trên toàn quốc. Số lượng việc làm tăng vọt đã thu hút rất nhiều sự chú ý bởi vì chúng xác nhận rằng những tai ương về bất động sản của Trung Quốc đang lan rộng hơn những gì Bắc Kinh đã để xảy ra.

Sau khi xuất bản, Beike đã xóa báo cáo, nói rằng họ đã thu thập thông tin "không chính xác" và dữ liệu "không phản ánh tình hình thực tế".

Theo truyền thống, nền kinh tế của Nam Xương dựa vào sản xuất và xây dựng. Nó đã cố gắng mang lại các công việc trong nền kinh tế kỹ thuật số và công nghệ được trả lương cao hơn nhưng không đạt được nhiều thành công.

Được biết đến là thành phố nơi lực lượng nổi dậy của Đảng Cộng sản Trung Quốc lần đầu tiên đánh bại Quốc dân Đảng cách đây gần một thế kỷ, Nam Xương được bao quanh bởi các thành phố khác là những lựa chọn hấp dẫn hơn để đặt văn phòng.

Nam Xương có cùng số lượng tòa nhà cao hơn 200 mét, tức khoảng 60 tầng, như Bắc Kinh vào năm 2022. Tuy nhiên, dân số Bắc Kinh đông gấp ba lần và là thành phố lớn thứ hai tính theo sản lượng kinh tế, trong khi Nam Xương thứ 36. Năm 2021, hãng bất động sản thương mại JLL cho biết, tỷ lệ văn phòng trống ở Nam Xương là 40% .

Fang, 28 tuổi, sinh ra và lớn lên ở Nam Xương. Khi cô ấy lớn lên, hầu hết các căn hộ đều nằm trong những tòa nhà có lối đi bộ thấp và không có cộng đồng nào được quy hoạch. Cô cho biết khu vực gần ngôi nhà thời thơ ấu của cô đã biến thành một khu chung cư 30 tầng.

Sau khi vào một trường đại học ở Bắc Kinh, cô Fang trở lại Nam Xương vào năm 2019 với hy vọng tìm được việc làm và có thể mua một căn nhà giá cả phải chăng. Nhưng cô chuyển đến Thượng Hải sau một tháng, vì công việc duy nhất cô có thể tìm được ở Nam Xương là vị trí tiếp thị với mức lương chỉ bằng một phần ba số tiền cô kiếm được ở Bắc Kinh.

"Thị trường việc làm ở Nam Xương không được tốt lắm", Fang nói.

Những người khác đến Nam Xương bị thu hút bởi triển vọng có những căn hộ giá hợp lý và những trường công lập chất lượng — chỉ để gặp phải những nhà phát triển không thể giao nhà như họ đã hứa.

Ngay sau khi con gái chào đời vào năm 2019, Andie Cao, sống và làm việc tại Thượng Hải, đã mua một căn hộ chưa hoàn thiện ở Nam Xương. Nó gần quê hương của cô ở vùng nông thôn Trung Quốc hơn và cô dự định chuyển đi sau khi nhà phát triển dự kiến hoàn thành dự án vào cuối năm 2021.

Nhưng chủ đầu tư gặp vấn đề về tài chính và ngừng xây dựng vào tháng 7/2021. Sau khi tiếp tục trả khoản thế chấp trong một năm, bà Cao và các chủ nhà khác đã ngưng đóng tiền vào tháng 7 năm ngoái.

Bà Cao nói rằng những người bán hàng cũng đã nói rằng, căn hộ nằm ở một trong những quận lâu đời hơn của Nam Xương với những trường học tốt, nhưng nó thực sự được quy hoạch cho một khu vực lân cận, kém phát triển hơn ở ngoại ô thành phố.

Bà nói: "Mọi người đều bị lừa dối. Nếu không, tại sao lại có nhiều người mua nhà ở vùng ngoại ô như vậy?".

Bà cho biết vẫn tiếp tục phản đối vì những ngôi nhà vẫn chưa hoàn thành. Cảnh sát đã đến gặp cha mẹ bà Cao để yêu cầu bà ngừng phản đối. Các ngân hàng hiện đang kiện một số người không đóng tiền trả góp nhà.

"Giống như trứng đập vào đá vậy", bà Cao nói. "Tôi không ngờ chuyện này lại xảy ra với những người bình thường như chúng tôi".

Zou Shengji, một nhà môi giới bất động sản ở Nam Xương, cho biết dư luận tiêu cực về các căn hộ chưa hoàn thành đã khiến nhiều người mua nhà tiềm năng "sợ hãi và lo lắng".

Ông cho biết trong kỳ nghỉ Lễ Lao động vào đầu tháng 5, thường là thời điểm bận rộn để bán nhà, nhóm của ông Zou đã bán được ít hơn 20 căn hộ. Ông đã bán được gấp ba lần số lượng đó trong cùng kỳ hai năm trước.

Ông nói, các khách hàng tiềm năng nói rằng họ sẽ đến xem các căn hộ nhưng không xuất hiện. Khách hàng không muốn mua vì bất động sản cảm thấy quá rủi ro vào lúc này. "Có thể những ngôi nhà sẽ thực sự khó bán trong tương lai", ông Zou nói.

(Nguồn: The New York Times)