Bất động sản Trung Quốc: Gói thanh khoản 'ba mũi tên' có thể thu hẹp lĩnh vực bất động sản? (kỳ cuối)

Vào một buổi chiều đầy nắng tháng 9/2019, xung quanh ông Hui Ka Yan là cần trục tháp, xe chở bê tông và tiếng ồn từ máy khoan, ông đứng khoanh tay nhìn xung quanh.

Đó không chỉ là một công trường xây dựng trong đế chế bất động sản rộng lớn của ông Hui. Đó là địa điểm của tòa tháp cao 700 mét từng là trụ sở của Tập đoàn China Evergrande. Khi hoàn thành vào năm 2024, đó sẽ là một vinh quang tột đỉnh cho cá nhân giàu thứ ba ở Trung Quốc lúc bấy giờ, người đã mang theo một nhóm được lựa chọn cẩn thận gồm một số giám đốc điều hành từ nhà phát triển lớn nhất của đất nước.

Người ta không biết chính xác ông Hui đã nói gì trong bài phát biểu trước ban quản lý cấp cao và công nhân xây dựn. Ông khen họ đã làm một "công việc tốt" và bảo họ "hãy giữ an toàn" giữa sự ồn ào của công việc xây dựng. Có tiếng cười và tiếng vỗ tay trong chuyến thăm ngắn ngủi của Hui vào một ngày mùa thu cách đây ba năm.

Đến tháng 11/2022: một sự im lặng kỳ lạ bao trùm cùng một địa điểm. Việc xây dựng đã tạm dừng. Tòa tháp không ở đâu gần với chiều cao đề xuất. Và Evergrande đã mất quyền sở hữu trang web cho một tập đoàn gồm các công ty nhà nước, đã trả 7,5 tỷ nhân dân tệ (1,1 tỷ USD) trong một cuộc đấu giá công khai vào ngày 26/11.

Hoàn cảnh của Evergrande đã lặp lại với nhiều nhà phát triển tư nhân hàng đầu của Trung Quốc, những công ty đang phải vật lộn để tồn tại. Chỉ một vài năm trước, họ đã cạnh tranh với nhau để đấu thầu những mảnh đất đắt nhất, xây dựng những tòa tháp cao nhất và bán được nhiều nhà nhất.

Với việc Bắc Kinh công bố gói thanh khoản, được mệnh danh là "ba mũi tên", mang lại tia hy vọng cho lĩnh vực đang bị tàn phá, khó có khả năng mọi nhà phát triển sẽ được hưởng lợi. Một số tên tuổi nổi tiếng sẽ tụt lại phía sau và một số cuối cùng sẽ biến mất.

Carol Lye, phó giám đốc danh mục đầu tư của Brandywine Global Investment Management có trụ sở tại Philadelphia, cho biết: "Không phải doanh nghiệp nào cũng trụ lại. "Có thể 5 đến 10%, hoặc nhiều hơn.  Nó thực sự phụ thuộc vào số tiền họ có thể nhận được, đặc biệt là số tiền mà các ngân hàng sẵn sàng cho họ vay. Thật khó khăn".

Theo dữ liệu của Bloomberg, lĩnh vực bất động sản đang ngập trong nợ nần của Trung Quốc có ít nhất 292 tỷ USD các khoản vay trong và ngoài nước sẽ được xóa cho đến cuối năm 2023, với 72,3 tỷ SD sẽ đáo hạn trong quý tới.

Tin tốt là các nhà phát triển hiện có quyền tiếp cận nguồn tài chính kể từ khi chính quyền trung ương bắn "ba mũi tên" – tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và tài trợ vốn cổ phần – trong vòng 20 ngày vào tháng 11.

China Fortune Land Development thuộc sở hữu tư nhân, nạn nhân đầu tiên của chính sách "ba lằn ranh đỏ" của Bắc Kinh khi bắt đầu vỡ nợ vào đầu năm 2021, cho biết họ đã sẵn sàng bán cổ phiếu mới để huy động vốn giao nhà và trả nợ vào ngày 1/12.

Vào ngày 7/12, Greenland Holdings, nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước đầu tiên vỡ nợ, cho biết họ cũng có kế hoạch phát hành cổ phiếu mới để tăng lên 1,4 tỷ nhân dân tệ.

Nhưng không phải mọi nhà phát triển đang gặp khó khăn đều may mắn như vậy.

Albert Yau, giám đốc tài chính của Zhongliang Holdings, cho biết: "Cho đến nay, chúng tôi chưa nhận được bất kỳ thông điệp từ bất kỳ ngân hàng nào. Theo Yau, điều đó thực sự khó khăn hơn đối với công ty khi các chủ nợ mong đợi các điều khoản tốt hơn sẽ được đưa ra do tất cả các chính sách thuận lợi. "Có một khoảng cách kỳ vọng khá lớn".

Ares SSG, công ty con của Ares Management và là một trong những nhà quản lý đầu tư thay thế lớn nhất ở châu Á, đang tìm kiếm cơ hội đầu tư trong lĩnh vực thiếu thanh khoản, cho biết nhận định rằng nhiều nhà phát triển gặp khó khăn khi không nhận được hỗ trợ tài chính đầy đủ là "chính xác".

Edwin Wong, đối tác quản lý và Giám đốc điều hành của Ares SSG, cho biết: "Những gì chính phủ yêu cầu so với những gì thực sự được phân bổ vẫn cần thời gian để xem xét. danh mục cho vay. "Việc cho một người vay bị vỡ nợ cho vay chưa bao giờ là dễ dàng, đặc biệt là với các ngân hàng".

Tính đến ngày 18/12, khoảng 60 ngân hàng, thuộc sở hữu nhà nước và các công ty cho vay nhỏ cấp quận, đã mở rộng khoản tín dụng trị giá 4.000 tỷ nhân dân tệ cho khoảng 100 nhà phát triển kể từ khi cái gọi là các biện pháp giải cứu được triển khai vào tháng trước, theo China Index Academy, một tổ chức hàng đầu về nghiên cứu bất động sản.

Những công ty vỡ nợ như CIFI Holdings, Central China, Powerlong Real Estate Holdings, Yuzhou Group, Jinke Property Group và Agile Group Holdings đã nhận được sự trợ giúp từ các ngân hàng. Tuy nhiên, không có sự trợ giúp nào đối với một số tên tuổi hàng đầu như China Evergrande, Sunac China Holdings và Kaisa Group Holdings.

Sabrina Jacobs, giám đốc danh mục đầu tư khách hàng cao cấp của Pictet Asset Management cho biết: "Không nhiều nhà phát triển có khoản nợ ở nước ngoài sẽ được hưởng lợi từ các biện pháp hỗ trợ mở rộng cho lĩnh vực bất động sản. "Ngành công nghiệp cuối cùng sẽ trở lại bình thường, nhưng với ít người chơi chất lượng cao hơn. Những người có bảng cân đối kế toán tương đối tốt hơn, nhiều ngành nghề kinh doanh và tài sản tốt sẽ có cơ hội sống sót cao hơn".

Lợi nhuận tốt và tài sản tốt chính là thứ mà các nhà phát triển đang gặp khó khăn thiếu, vì hầu hết họ đều bị đè nặng bởi các khoản nợ chưa thanh toán hoặc sắp đến hạn.

Theo Ron Thompson, giám đốc điều hành của công ty xoay vòng toàn cầu Alvarez & Marsal, một khi các nhà phát triển hoàn thành việc tái cấu trúc nợ nước ngoài, họ sẽ dễ dàng khai thác nguồn tài chính trong nước hơn, nhưng điều đó có thể mất ít nhất một đến hai năm, hoặc thậm chí lâu hơn.

"Nếu một công ty vỡ nợ với các chủ nợ nước ngoài và thậm chí không cố gắng tìm ra giải pháp, tại sao một ngân hàng trong nước lại cho công ty này vay tiền?" Thompson hỏi, đồng thời nói thêm rằng công ty của ông dự kiến sẽ bận rộn với công việc tái cơ cấu trong hai đến ba năm tới.

Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua.

Nhưng cho đến nay, chỉ có Quảng Châu R&F Properties đã thành công trong việc tiếp tục tái cấu trúc tất cả các trái phiếu nước ngoài đang lưu hành của mình, trong khi Tập đoàn Logan có trụ sở tại Thâm Quyến đã nhận được sự đồng ý từ các chủ nợ trong nước đối với các khoản vay bằng đồng nhân dân tệ.

Sunac và China Fortune Land, gần đây đã công bố kế hoạch tái cấu trúc sơ bộ, đang chờ phê duyệt.

Thomson từ Alvarez & Marsal cho biết không phải công ty nào cũng có thể đưa ra giải pháp tái cơ cấu nợ nhanh chóng, chỉ ra những khó khăn mà Evergrande phải đối mặt, công ty có hơn 1.000 dự án đang trong các giai đoạn phát triển khác nhau. Điều này đòi hỏi sự phối hợp và hỗ trợ từ các ngân hàng trong nước, nhà cung cấp, người mua, chính quyền địa phương và các bên liên quan khác.

"Đây không phải là những tình huống đơn giản khi ông chủ có thể nói 'Tôi sẽ đi lối này' và thế là xon". ông nói.

Theo JPMorgan ước tính, khoảng 39 nhà phát triển vẫn đang trong quá trình xử lý nợ với các chủ nợ, liên quan đến gần 117 tỷ US.

Thompson cho biết: "Một số công ty cuối cùng sẽ được tái cấu trúc theo từng dự án, với chính quyền địa phương, nhà đầu tư địa phương và nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước tiếp quản tài sản".

Theo Joyce Bing, giám đốc đầu tư thu nhập cố định khu vực châu Á tại Abrdn, cuộc khủng hoảng này sẽ dẫn đến sự thay đổi cấu trúc của ngành.

"Hợp nhất thị trường, với việc các công ty nhà nước (SOE) chiếm thị phần lớn hơn, là xu hướng chính trong một năm qua và có thể sẽ duy trì như vậy trong thời gian tới," bà nói.

Doanh số bán nhà trong năm nay xác nhận xu hướng đó. Mười hai trong số 20 nhà phát triển hàng đầu tính đến tháng 11 năm nay đều thuộc sở hữu nhà nước như Poly Development and Holdings Group hoặc được nhà nước hậu thuẫn như China Vanke và Gemdale Group.

Năm 2020, trước khi cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc nổ ra, China Evergrande đứng đầu bảng xếp hạng doanh số bán hàng, chỉ có 8 công ty được chính phủ hậu thuẫn lọt vào danh sách.

Belinda Liao, giám đốc danh mục đầu tư cho thu nhập cố định châu Á tại Fidelity cho biết: "Các nhà chức trách muốn giữ các nhà phát triển chất lượng tốt và giảm đòn bẩy trong lĩnh vực này để khắc phục tình trạng cung vượt cầu. "Các doanh nghiệp nhà nước sẽ đóng một vai trò lớn hơn, cũng như một số nhà phát triển tư nhân chọn lọc".

Bà nói, mặc dù điều này có thể ảnh hưởng đến lợi nhuận của ngành vì các doanh nghiệp nhà nước có xu hướng hoạt động kém hiệu quả hơn do phải làm việc với chính phủ và thực hiện các nghĩa vụ xã hội, nhưng nó sẽ làm cho ngành bền vững hơn.

Ngay cả đối với những doanh nghiệp trụ lại, con đường phía trước vẫn có thể gập ghềnh.

Một nhà quản lý cấp cao của một nhà phát triển lớn đã vỡ nợ đối với trái phiếu nước ngoài và trong nước nói rằng công ty sẽ có thể vượt qua cuộc khủng hoảng thanh khoản hiện tại, nhưng để trở lại bình thường, sẽ cần người mua nhà hành động.

"Hỗ trợ tài chính sẽ không đủ để bù đắp cho sự yếu kém của dòng tiền từ việc bán nhà", Helen Qiao, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc Đại lục và trưởng bộ phận kinh tế châu Á tại BofA Securities, đồng ý. "Cuối cùng, những chính sách này có thể ngăn các nhà phát triển thất bại trong thời gian ngắn. Nhưng để các nhà phát triển thực sự tồn tại và thoát khỏi ICU (đơn vị chăm sóc đặc biệt), họ cần sự tin tưởng của người mua nhà để quay trở lại; họ cần mọi người bắt đầu mua lại bất động sản".

Niềm tin của người mua nhà Trung Quốc khó có thể sớm quay trở lại trong bối cảnh giá nhà sụt giảm vì niềm tin của họ vào giá nhà luôn tăng đã bị lung lay.

Giá trung bình của nhà mới ở mức 9.789 nhân dân tệ/m2 vào cuối tháng 10, giảm 3,5% so với mức 10.139 nhân dân tệ/m2 vào cuối năm 2021. Do các chủ đầu tư vẫn đang giảm giá để thu hút người mua nên giá không có khả năng tăng bất cứ lúc nào sớm.

S&P dự kiến doanh số bán nhà mới sẽ đạt 13.000 tỷ nhân dân tệ trong năm nay, thấp hơn 28% so với năm ngoái. Dự kiến doanh số bán hàng sẽ tiếp tục giảm xuống 12,5 nghìn tỷ nhân dân tệ vào năm 2023.

Các nhà phát triển như Sunac rất muốn khắc phục sự cố của họ.

"Nhóm sẽ xem xét đầy đủ những phát triển trong quá khứ để phản ánh những thiếu sót và vấn đề của chúng tôi, đồng thời sẽ điều chỉnh một cách kiên quyết dựa trên kinh nghiệm và bài học kinh nghiệm", người sáng lập kiêm chủ tịch Sun Hongbin cho biết trong một hồ sơ tài chính bị trì hoãn nhiều sau khi công ty báo cáo khoản lỗ đầu tiên kể từ khi niêm yết vào năm 2010.

Ông trùm bất động sản thẳng thắn nói thêm, bằng ngôn từ mà nhiều đồng nghiệp của ông chắc chắn sẽ lặp lại, rằng Sunac hy vọng sẽ "trở lại sự phát triển lành mạnh và lành mạnh vào năm 2023".

(Nguồn: SCMP)