Thị trường văn phòng Nhật Bản đối mặt với tình trạng bán tháo

Theo công ty dịch vụ bất động sản CBRE, trong 9 tháng đầu năm 2023, doanh số bán bất động sản Nhật Bản của các nhà đầu tư nước ngoài đã tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái lên 1,05 nghìn tỷ yên (7,1 tỷ USD) trong khi lượng mua của họ giảm khoảng 20% xuống còn 830 tỷ yên. Nếu những xu hướng này được giữ vững, đây sẽ đánh dấu năm bán ròng trọn vẹn đầu tiên kể từ năm 2019.

Nhu cầu văn phòng yếu là yếu tố chính dẫn đến sự thoái lui. Giá thuê trung bình tại 5 quận trung tâm của Tokyo đã giảm 39 tháng liên tiếp tính đến tháng 10, dữ liệu từ nhà môi giới văn phòng Miki Shoji cho thấy. Vào tháng 10, giá thuê trung bình là 19.471 yên/3,3 m2, giảm 14% so với mức đỉnh tháng 7/2020.

Tỷ lệ trống vẫn duy trì trên ngưỡng 5% cho thấy tình trạng dư thừa trong gần ba năm, hiện ở mức 6,1%.

Quỹ tài sản có chủ quyền của Singapore GIC đã bắt đầu quá trình bán phần lớn cổ phần của mình trong tòa nhà chọc trời Trung tâm Thành phố Shiodome ở Tokyo vào mùa hè này, nhưng việc đó sẽ diễn ra tốt đẹp như thế nào vẫn chưa rõ ràng. Fujitsu cho biết vào tháng 9 rằng họ sẽ chuyển trụ sở chính ra khỏi tòa nhà do nhu cầu làm việc từ xa thay đổi và tòa nhà có thể gặp khó khăn trong việc tìm người thuê thay thế trong một thị trường cạnh tranh cao.

Một nguồn tin trong ngành bất động sản cho biết, với rất ít dấu hiệu tiến triển trong việc bán hàng gần đây, GIC "đang buộc phải đánh giá lại kế hoạch của mình".

Quỹ này đã loại bỏ các văn phòng ở Tokyo trong danh mục đầu tư của mình trong bối cảnh môi trường đầu tư ngày càng khó khăn ở những nơi khác.

Lợi nhuận danh nghĩa hàng năm của nó trong 5 năm tính đến tháng 3/2023 đạt 3,7%, mức thấp nhất kể từ năm 2016. Khi giá tòa nhà văn phòng sụt giảm ở Mỹ và châu Âu, GIC dường như đang bán bất động sản ở Nhật Bản, nơi giá cao hơn, để bù đắp cho những tổn thất đó.

Theo Hiệp hội Chứng khoán Bất động sản Nhật Bản, các tòa nhà văn phòng là trung tâm của thị trường đầu tư bất động sản Nhật Bản, chiếm khoảng 40% danh mục đầu tư của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản Nhật Bản. Mặc dù nhu cầu đối với các loại bất động sản khác như nhà ở và khách sạn vẫn mạnh, thị trường văn phòng yếu kém đang khiến một số nhà đầu tư bất động sản gặp khó khăn.

Các nhà đầu tư nước ngoài bị thu hút bởi bất động sản Nhật Bản phần lớn là do chi phí vay thấp dưới chính sách tiền tệ cực kỳ lỏng lẻo của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản. Nhưng hiện nay lãi suất tăng cao đang phủ bóng đen lên thị trường.

Theo khảo sát của Mitsubishi UFJ Trust and Banking, năm 2019, 89% nhà đầu tư nước ngoài cho biết họ lạc quan hoặc có phần lạc quan về bất động sản Nhật Bản. Tỷ lệ đó đã giảm xuống còn 28%.

Tác động lên toàn bộ nền kinh tế Nhật Bản vẫn còn phải xem xét. Dữ liệu của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản cho thấy các ngân hàng Nhật Bản lần đầu tiên cấp vốn tài trợ cho bất động sản lên tới 100 nghìn tỷ yên vào cuối tháng 9. Ngành này chiếm 17% dư nợ cho vay - cao hơn 5 điểm phần trăm so với thời kỳ bong bóng tài sản của đất nước.

Lãi suất cao hơn đã gây ra vấn đề cho các nhà đầu tư bất động sản ở Mỹ và các nơi khác, với một số quỹ không trả được nợ hoặc chậm thanh toán khoản vay. Các khoản cho vay bất động sản đã trở thành một nguồn rắc rối tiềm tàng đối với người cho vay, dẫn đến quyết định của Moody's Investor Service hạ xếp hạng tín dụng của 10 ngân hàng cỡ vừa và khu vực của Hoa Kỳ vào một ngày trong tháng 8.

(Nguồn: Nikkei)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin