Nhà đầu tư nước ngoài đổ xô sang Nhật mua nhà kho, văn phòng

Cơ hội về nhà kho và các không gian lưu trữ khác được tạo ra nhờ những hạn chế chặt chẽ hơn về giờ làm việc của tài xế giao hàng, một sự thay đổi sắp tới nhằm bảo vệ an toàn và sức khỏe. Các tòa nhà văn phòng được hưởng lợi khi phần lớn công nhân Nhật Bản đã quay trở lại văn phòng.

Nguồn tài chính dễ dàng có sẵn và đồng yên đang ở mức thấp nhất trong 33 năm so với đồng USD. Điều đó ít nhất một phần là do ngân hàng trung ương vẫn cam kết thực hiện chính sách tiền tệ cực kỳ nới lỏng đã tồn tại hàng thập kỷ. Trong khi đó, các doanh nghiệp đang hoạt động tốt và nhu cầu về không gian cao.

Ngược lại, ở nhiều quốc gia khác, lãi suất đang tăng lên, điều kiện tín dụng bị thắt chặt và một lượng lớn công nhân từ chối quay lại văn phòng.

Anthony Couse, giám đốc điều hành khu vực Châu Á Thái Bình Dương của Jones Lang LaSalle, một công ty dịch vụ bất động sản toàn cầu, cho biết: "Nhật Bản đã chiếm được ánh đèn sân khấu". "Nhật Bản luôn hấp dẫn. Ngày nay nó hấp dẫn hơn vì các nước khác không hấp dẫn bằng".

Theo công ty dịch vụ bất động sản CBRE, trong 5 năm qua, Nhật Bản là nơi có số lượng giao dịch bất động sản lớn nhất ở khu vực châu Á - Thái Bình Dương. Theo khảo sát của JLL và CBRE, hiện nay nước này cũng được coi là quốc gia hấp dẫn nhất trong khu vực về đầu tư xuyên biên giới.

Sự sẵn có của tín dụng giá rẻ là một yếu tố quan trọng đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài, những người thường tài trợ cho các giao dịch của họ bằng các khoản vay bằng đồng yên. Couse cho biết: "Bạn nhận được một khoản tiền mặt dương", hoặc tiền lãi từ tài sản trừ đi chi phí tài chính. Các ngân hàng Nhật Bản cũng ngày càng sẵn sàng cho vay tài sản bất động sản trong những năm gần đây.

Các nhà phân tích vẫn lạc quan mặc dù những người tham gia thị trường đang dự đoán rằng BOJ sẽ sửa đổi chính sách của mình để đối phó với lạm phát kéo dài và đồng yên mất giá mạnh, đồng thời đã bắt đầu định giá khả năng lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm tăng lên 1%, giới hạn trên của mục tiêu của BOJ vào thứ Tư, lợi suất đạt 0,8%, tăng gấp đôi sau chưa đầy hai tháng và đánh dấu mức cao nhất trong hơn 13 năm.

"Với điều kiện tốc độ tăng trưởng lãi suất ở Nhật Bản ở mức vừa phải, đây vẫn sẽ là một nơi rất hấp dẫn để đầu tư vì các khoản nợ trong nước luôn có sẵn cho các nhà đầu tư". "Tỷ giá hối đoái sẽ thay đổi và chắc chắn đồng yên sẽ tăng giá, nhưng về cơ bản nó vẫn là một nơi hấp dẫn do các động lực vĩ mô của thị trường", Couse cho biết.

Ông cho biết tiền bị thu hút bởi sự chắc chắn và sự không chắc chắn tương đối hạn chế ở Nhật Bản. Các tòa nhà văn phòng và bất động sản thương mại khác ở Nhật Bản có tỷ lệ lấp đầy ổn định và khả năng sinh lời cao hơn các nước châu Á - Thái Bình Dương khác. Đồng thời, có ít rủi ro địa chính trị hơn so với một nơi như Trung Quốc, nơi căng thẳng với Mỹ đang gia tăng và thị trường bất động sản đang gặp khó khăn.

"Tôi nghĩ Nhật Bản sẽ đứng đầu Châu Á Thái Bình Dương trong thời gian tới", ông Couse nói.

Asuka Honda, giám đốc nghiên cứu của CBRE tại Nhật Bản, cho biết mô hình đầu tư tại Nhật Bản đã bắt đầu thay đổi vào cuối năm ngoái. Một số nhà đầu tư nước ngoài đã rút tiền đầu tư hoặc chuyển đổi giữa các loại tài sản. GIC của Singapore được cho là đang xem xét việc bán tòa nhà chọc trời 43 tầng ở trung tâm thành phố Tokyo với giá hơn 2 tỷ USD.

Đầu tư văn phòng, hạng mục dẫn đầu cho năm 2021 và 2022, đã bị đầu tư công nghiệp - chủ yếu là cơ sở hậu cần - vượt qua trong sáu tháng đầu năm nay.

CBRE dự đoán nhu cầu về cơ sở vật chất hậu cần sẽ vẫn tăng mạnh do vấn đề được gọi là năm 2024 - tình trạng thiếu lao động dự kiến do những hạn chế chặt chẽ hơn về giờ làm việc của tài xế giao hàng. Do đó, nhu cầu dự kiến sẽ tăng đối với các địa điểm trung chuyển giữa các thành phố lớn cũng như các cơ sở lớn hơn và tiên tiến hơn để giữ được nhiều hàng hơn và đáp ứng cho các phương tiện tự lái.

Các phân khúc nóng khác trong nửa đầu năm là đầu tư vào khu dân cư và khách sạn. Couse cho biết, nhiều nhà đầu tư cơ hội tập trung vào khách sạn và các cơ hội cư trú mang lại lợi nhuận cao hơn như khách sạn lưu trú dài hạn, căn hộ dịch vụ và nhà ở sinh viên. "Mọi người đang đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ".

Trong khi đó, các văn phòng mới đang được mở ở Tokyo, nơi các khối văn phòng nhỏ cũ đang được tái phát triển thành những tòa tháp văn phòng khổng lồ.

Vào tháng 3, Mitsui Fudosan đã khai trương khu phức hợp văn phòng và khách sạn cao 45 tầng, cao 240 mét ở phía trước Ga Tokyo. Tuần trước, Tòa nhà Mori đã khánh thành tòa tháp văn phòng 49 tầng, cao 266 mét ở khu thương mại Toranomon.

Vào tháng 11, Tòa nhà Mori cũng sẽ khai trương khu phức hợp văn phòng và dân cư cao 64 tầng, cao 330 mét ở khu Azabu cao cấp. Nó sẽ là tòa nhà cao nhất ở Tokyo, ít nhất là trong 5 năm tới. Cũng trong tháng tới, Tokyu Land sẽ khai trương tòa tháp văn phòng 39 tầng cạnh ga tàu ở Shibuya thời thượng.

Vào ngày 27/9, Mitsubishi Estate đã động thổ khu phức hợp văn phòng và khách sạn cao 385 mét, cao 62 tầng ngay cạnh Ga Tokyo. Tòa nhà dự kiến mở cửa vào năm 2028.

Cơn sốt xây dựng diễn ra ngay cả khi một số công ty Nhật Bản chuyển trụ sở chính ra khỏi trung tâm thành phố Tokyo để tiết kiệm chi phí và áp dụng hình thức làm việc từ xa. Nhà sản xuất vật liệu xây dựng Lixil năm ngoái đã chuyển trụ sở chính đến một tòa nhà nhỏ hơn ở Tokyo. Công ty CNTT Fujitsu sẽ rời Tokyo vào năm 2024. 

Diện tích văn phòng khổng lồ và xu hướng làm việc kết hợp ngày càng nhiều đã đẩy tỷ lệ văn phòng trống ở trung tâm Tokyo lên khoảng 6,5%, cao nhất trong 9 năm, theo nhà môi giới bất động sản Tokyo Miki Shoji. 

Tuy nhiên, dữ liệu của JLL cho thấy Tokyo có tỷ lệ chỗ trống thấp hơn hầu hết các thành phố khác trên toàn cầu.

Couse cho rằng việc các nhà phát triển đang thúc đẩy các dự án lớn có thể là một dấu hiệu cho thấy mức độ tin cậy vào thị trường văn phòng Nhật Bản. Ông nói: "Chúng tôi tin tưởng rằng sẽ không có một đợt điều chỉnh giá thuê lớn nào vì nhu cầu đó, những yếu tố cơ bản mà tôi luôn đề cập đến, đủ để lấp đầy các tòa nhà văn phòng Hạng A mới".

Honda của CBRE cho rằng nếu Tokyo muốn thu hút nhiều đầu tư bên trong hơn thì cần tập trung nhiều hơn vào lợi nhuận vì lãi suất có thể sẽ tăng ngay cả ở Nhật Bản.

Theo dữ liệu của CBRE, trong nửa đầu năm 2023, đầu tư nước ngoài vào bất động sản Nhật Bản đã tăng hơn gấp đôi lên 5 tỷ USD. Singapore dẫn đầu nỗ lực này, rót vào 2,1 tỷ USD - tăng gấp 4 lần so với một năm trước. Các số liệu này chỉ là ước tính, với các dự án thường được tài trợ bởi nhiều người chơi từ nhiều quốc gia, gây khó khăn cho việc chỉ định một nguồn đầu tư duy nhất.

Gần đây nhất, City Developments của Singapore đã đầu tư 35 tỷ yên (230 triệu USD) để mua lại 25 tòa nhà chung cư ở Tokyo.

GIC, quỹ đầu tư quốc gia của đất nước, đã mua cơ sở hậu cần từ Blackstone vào tháng 6 với giá 800 triệu USD, trong khi nhà phát triển bất động sản Singapore CapitaLand mua lại các khu chung cư ở Osaka với giá 105,9 triệu USD vào tháng 4. Vào tháng 5, quỹ đầu tư bất động sản MapleTree Industrial của Singapore đã mua một trung tâm dữ liệu ở Osaka với giá 51,8 tỷ Yên.

Canada cũng nổi lên như một nhà đầu tư lớn vào tài sản của Nhật Bản. BentallGreenOak, một nhà đầu tư bất động sản, vào tháng 1 đã mua khách sạn Rihga Royal ở Osaka với giá 385 triệu USD. Vào tháng 6, họ đã mua Ritz-Carlton Fukuoka với số tiền không được tiết lộ.

(Nguồn: Nikkei)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin