Thị trường văn phòng toàn cầu gặp nhiều khó khăn

Nhu cầu văn phòng trên khắp thế giới đã giảm khi nhiều người làm việc tại nhà hơn và các doanh nghiệp đẩy mạnh cắt giảm việc làm để đối phó với tình trạng tăng trưởng chậm. Vào cuối tháng 3, tỷ lệ văn phòng trống đạt mức cao nhất kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 tại 10 trong số 17 thành phố lớn.

Không chỉ văn phòng có nhu cầu yếu mà các khách sạn và các cơ sở thương mại khác cũng đang phải đối mặt với sự sụt giảm về tỷ lệ hoạt động. Điều này làm dấy lên lo ngại về khả năng xảy ra bất ổn tài chính do các khoản vay bất động sản quá hạn.

Trên thực tế, một số nhà đầu tư lớn đã rút khỏi hoạt động kinh doanh khách sạn tại US Park Hotels & Resorts, chủ sở hữu của Hilton San Francisco Union Square, đã thông báo vào ngày 5/6 rằng họ đã ngừng thanh toán thế chấp tài sản, giao khách sạn cho người cho vay. Tổng số nợ phải trả liên quan đến Hilton San Francisco và một tài sản khác là 725 triệu USD.

Giám đốc điều hành của Park Hotels & Resorts, Thomas Baltimore, đổ lỗi cho việc vỡ nợ là do nhu cầu yếu đối với các chuyến công tác và hội nghị do tái cơ cấu công ty. 

Ông Baltimore cho biết tỷ lệ văn phòng trống xung quanh khách sạn đang ở mức "cao kỷ lục" vì San Francisco đã chứng kiến "tỷ lệ quay trở lại văn phòng thấp hơn so với các thành phố ngang hàng".

Tỷ lệ nhà trống tại khu vực San Francisco đạt gần 20% vào cuối tháng 3, theo CBRE, nhà cung cấp dịch vụ bất động sản thương mại. Thị trường đã được hỗ trợ bởi các công ty CNTT, chẳng hạn như Salesforce và Twitter (nay là X Corp), nhưng nhu cầu đã giảm kể từ mùa thu năm 2022 do nhiều công ty CNTT cắt giảm lực lượng lao động trong bối cảnh tăng trưởng chậm.

Thị trường văn phòng bên ngoài Hoa Kỳ cũng đang trong tình trạng ảm đạm. Tỷ lệ chỗ trống trên không gian cho thuê có sẵn ở Hồng Kông đã tăng trên 15% lên mức cao kỷ lục, khi các công ty Trung Quốc đại lục cắt giảm diện tích văn phòng và các doanh nghiệp Mỹ và châu Âu chuyển đến Singapore và những nơi khác. Tỷ lệ trống ở Tokyo thấp hơn so với những nơi khác nhưng gần 5%, mức được coi là ngưỡng giữa mở rộng và thu hẹp.

Trên toàn thế giới, tỷ lệ văn phòng trống là 12,9% vào cuối tháng 3, thấp hơn mức 13,1% được công bố trong giai đoạn 2009-2010 sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, theo CBRE. Với lưu lượng người qua lại ít hơn ở các trung tâm thành phố, trung tâm mua sắm, khách sạn và các cơ sở thương mại khác đều có tỷ lệ hoạt động giảm.

Các cơ quan quản lý tài chính ngày càng lo lắng về tác động của nhu cầu văn phòng trì trệ đối với hệ thống tài chính. Tại phiên điều trần trước Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hạ viện Mỹ vào tháng 5, Michael Barr, phó chủ tịch giám sát của Cục Dự trữ Liên bang, bày tỏ lo ngại về sự yếu kém của thị trường văn phòng đô thị. "Chúng tôi đang xem xét khá cẩn thận các rủi ro bất động sản thương mại", ông nói.

Dư nợ cho vay do các ngân hàng thương mại Mỹ cấp cho chủ sở hữu văn phòng và các cơ sở thương mại khác đã lên tới gần 3.000 tỷ USD, 70% trong số đó là từ những người cho vay vừa và nhỏ. 

Các ngân hàng hạng trung, tràn ngập tiền mặt do chính sách nới lỏng tiền tệ tạo ra, đã đổ tiền vào bất động sản thương mại. Giá trị tài sản thế chấp ngày càng tăng cũng kích thích nhu cầu của họ.

Nhưng cho vay bất động sản quá mức có thể đẩy các ngân hàng đến chân tường. Giá bất động sản thương mại của Mỹ đã giảm 15,3% trong tháng 4 so với một năm trước đó, mức giảm lớn nhất kể từ tháng 9/2009, theo công ty nghiên cứu Green Street của Mỹ. Nhiều tài sản đã trở nên ít sinh lời hơn khi người thuê nhà chuyển đi, trong khi việc huy động vốn mới trở nên tốn kém hơn đối với các doanh nghiệp.

Khi chủ sở hữu bất động sản gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn nợ, họ phải bán tài sản nắm giữ, càng làm giảm giá và giá trị tài sản thế chấp và khiến người cho vay khó thu hồi khoản vay hơn. Điều này có thể trở thành một vấn đề quản lý lớn và khiến các ngân hàng miễn cưỡng hơn trong việc cung cấp các khoản vay mới - một kịch bản mà các nhà quản lý lo sợ nhất, vì nó sẽ cản trở nền kinh tế.

Châu Âu không tránh khỏi nguy cơ này. Ngân hàng Trung ương châu Âu hồi tháng 5 bày tỏ lo ngại về lượng tiền mà các quỹ đầu tư đổ vào bất động sản. Giá bất động sản đã giảm ở châu Âu. Nếu các quỹ đầu tư sụp đổ, điều đó có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến các ngân hàng.

Nới lỏng tiền tệ kéo dài khiến thị trường bất động sản phình to. Tại Nhật Bản, nhiều cá nhân và quỹ hưu trí đã đầu tư vào bất động sản thông qua các quỹ đầu tư. Nhưng việc thắt chặt chính sách tiền tệ nhanh chóng ở Mỹ và các nơi khác đã thay đổi cục diện một cách mạnh mẽ.

Tại Hồng Kông, có thể thấy đây là đất nước đứng thứ 2 trên thế giới về chi phí cho thuê văn phòng với hơn 242 USD/m2/tháng ( tức 5,8 triệu đồng/m2/tháng). Tuy nhiên, dựa trên số liệu của công ty quản lý bất động sản Colliers International Group, trong tháng 4 vừa qua, tỷ lệ trống các tòa nhà hạng A tại Hồng Kông đạt mức gần 15%, tăng gấp ba lần so với năm 2019.

Colliers International Group cho biết, thị trường cho thuê hạng A và sự phát triển của nước này bị ảnh hưởng bởi quan hệ Mỹ - Trung leo thang căng thẳng, cùng với đó là thu nhỏ kế hoạch mở rộng các ngân hàng Mỹ.

Cụ thể, với ngân hàng Morgan Stanley sau khi cắt giảm 50 nhân viên vào năm 2022, ngân hàng này đang có kế hoạch cắt giảm thêm 7% nhân viên tại khắp các chi nhánh thuộc khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Tương tự, các ngân hàng Deutsche Bank, Standard Chartered và BNP Paribas… đã bỏ văn phòng ở Hong Kong và triển khai nhiều biện pháp để cắt giảm chi phí hoạt động.

MSCI Real Assets cho biết, trong Q1 năm nay lượng giao dịch văn phòng tại Hồng Kông giảm 50% so với mức trung bình trong 5 năm. Trong đó, chi phí thuê văn phòng cao cấp trong tháng 3 năm nay đã giảm 26% so với mức cao kỷ lục năm 2018.

Khi các thành phố trở nên yên tĩnh hơn, nguy cơ khủng hoảng tài chính xuất hiện do nhu cầu văn phòng yếu.

(Nguồn: Nikkei)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin