Thị trường bất động sản Trung Quốc lao dốc không phanh

Tuy nhiên, việc khóa COVID vào tháng trước ở Thượng Hải và các khu vực khác đã biến tháng 4 trở thành một xu hướng đối với nhiều công ty bất động sản.

Trong số 31 nhà phát triển Trung Quốc được liệt kê với doanh thu hàng năm ít nhất 100 tỷ nhân dân tệ (15 tỷ USD) vào năm 2020 báo cáo dữ liệu hàng tháng, 26 nhà phát triển được trích dẫn đã giảm ít nhất 50% trong tháng 4 theo hợp đồng doanh thu so với một năm trước đó. Trong số 5% còn lại, không có báo cáo nào giảm dưới 28%.

Trong quý đầu tiên, 11 chủ đầu tư đã ghi nhận doanh số bán hàng giảm hơn 50%.

Theo Moody's Investors Service, một phần của nền kinh tế Trung Quốc đã tránh được sự sụp đổ từ việc theo đuổi "zero-COVID" của Bắc Kinh, nhưng lĩnh vực bất động sản đặc biệt quan trọng để đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế 5,5% chính thức của đất nước vào năm 2022. Ngành và chuỗi cung ứng liên quan của nó chiếm 28%. tổng sản phẩm quốc nội của Trung Quốc.

Do đó, các nhà chức trách dường như đang bắt đầu tiến tới việc hồi sinh thị trường bất động sản trước khi tiếp tục hạn chế rủi ro đi vay. Trong những ngày gần đây, việc bán trái phiếu của một số nhà phát triển tư nhân đã được chấp thuận, lãi suất cho vay chuẩn của ngân hàng trung ương đã được cắt giảm và Thủ tướng Lý Khắc Cường và các quan chức cấp cao khác đã kêu gọi hỗ trợ xây dựng để giải quyết nhu cầu nhà ở thực sự và giúp các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Các nhà phân tích đã đặc biệt chú ý đến động thái của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) vào ngày 20/5 để giảm lãi suất cơ bản cho khoản vay 5 năm từ 4,6% xuống 4,45% trong khi giữ nguyên lãi suất một năm.

Huang Wenjing, nhà phân tích của ngân hàng đầu tư Trung Quốc CICC, cho biết: "Việc cắt giảm lãi suất bất đối xứng khác nhau lần này gửi một tín hiệu rõ ràng để ổn định thị trường bất động sản".

Ông Yu Xiangrong của Citigroup nói rằng, "Động thái này đánh dấu tín hiệu và hành động mạnh mẽ nhất để hỗ trợ lĩnh vực bất động sản trong những năm gần đây." Ông lưu ý rằng đây là mức cắt giảm lớn nhất được thực hiện so với tiêu chuẩn 5 năm kể từ khi hệ thống tỷ giá hiện tại được áp dụng vào năm 2019 và theo quyết định của PBOC một tuần trước đó là giảm tỷ lệ sàn đối với các khoản thế chấp cho những người mua nhà lần đầu tiên xuống 1/5 tỷ lệ phần trăm.

Các nhà phát triển Trung Quốc sẽ hoan nghênh bất kỳ sự trợ giúp nào mà họ có thể nhận được. Theo dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc, các nhà phát triển đã kiếm được ít hơn 23,6% tiền mặt để sử dụng cho phát triển trong bốn tháng đầu năm - ở mức 4,85 nghìn tỷ nhân dân tệ - so với một năm trước đó. Trong quý đầu tiên, mức giảm là 19,6%.

Trong vòng 4 tháng qua của ngành này, tiền mặt từ việc bán trước căn hộ và các khoản thanh toán trước khác đã giảm 37% trong khi thu nhập từ các khoản thanh toán thế chấp bán lẻ và các khoản cho vay trong nước đều giảm khoảng 25%.

Vào tháng 4, Sunac China Holdings, nhà phát triển lớn thứ tư của Trung Quốc theo doanh số bán hàng, ghi nhận doanh số theo hợp đồng giảm 75%, gấp đôi tốc độ giảm trong quý đầu tiên.

Hai tuần trước, công ty có trụ sở tại Thiên Tân thừa nhận rằng họ đã vỡ nợ với một khoản trái phiếu trị giá 750 triệu USD. Chủ tịch Sun Hongbin đã xin các chủ nợ trong thời gian, nói rằng các đợt bùng phát COVID gần đây đã làm trầm trọng thêm các vấn đề trong việc tiếp cận nguồn tài chính.

Yuzhou Group Holdings, công ty ghi nhận mức doanh thu tháng 4 giảm mạnh như Sunac, đã thuê cố vấn tái cấu trúc Alvarez & Marsal của Mỹ để "đảm bảo tính minh bạch trong quá trình trao đổi với các chủ nợ", theo lời của nhà phát triển.

Tháng trước, nhà phát triển này đã suýt bị vỡ nợ đối với trái phiếu trong nước sau khi nhận được hỗ trợ tái cấp vốn từ chính quyền địa phương. Họ cũng thu về 583 triệu nhân dân tệ từ việc bán đơn vị quản lý tài sản của mình.

Tuy nhiên, Cindy Li của Citi vẫn giữ lập trường "trung lập" với Yuzhou trong khi giảm một phần tư giá mục tiêu đối với cổ phiếu của công ty, nói thêm trong một lưu ý khách hàng cách đây hai tuần, "Sẽ mất thời gian để xây dựng lại niềm tin của nhà đầu tư."

Country Garden Holdings, nhà phát triển lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh số, đã giảm 57% trong tháng 4, cũng tăng gấp đôi so với mức sụt giảm trong quý đầu tiên.

Country Garden, cùng với Longfor Group Holdings và Midea Real Estate Holdings, trong tuần này đã hoàn tất việc bán tổng cộng 2 tỷ nhân dân tệ trái phiếu trong nước mới. Các nhà phát triển tư nhân hầu như không có mặt trên thị trường trái phiếu trong phần lớn năm qua do sự siết chặt tín dụng của Bắc Kinh đối với lĩnh vực này.

Nhà phân tích bất động sản Stephen Cheung của Jefferies cho biết: "Chúng tôi nghĩ rằng đợt phát hành trái phiếu này sẽ tốt cho ba nhà phát triển", đặc biệt là Country Garden.

Nhiều nhà quan sát vẫn cảnh giác về triển vọng ngắn hạn của lĩnh vực bất động sản.

Alfred Hui, nhà phân tích tài chính doanh nghiệp của Moody's, cho biết: "Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán theo hợp đồng sẽ tiếp tục giảm trong 12-18 tháng tới do niềm tin của người mua nhà yếu".

Ông nói: "Các chủ đầu tư cũng sẽ cần phải hạ giá bán trung bình để thúc đẩy doanh số bán hàng và thu tiền mặt. Kết quả là, các nhà phát triển sẽ thấy dòng tiền hoạt động giảm do khả năng tiếp cận nguồn vốn bị hạn chế của họ".

"Các nhà phát triển mạnh hơn với chất lượng tín dụng tốt hơn sẽ tiếp tục được tiếp cận với nguồn vốn trong nước", ông Hui nói và cảnh báo rằng đối với những nhà phát triển được đánh giá thấp, "Chúng tôi kỳ vọng thanh khoản cho các nhà phát triển này vẫn eo hẹp hoặc không đủ vì hầu hết họ không thể khai thác thị trường vốn để tái cấp vốn".

(Nguồn: Nikkei)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin