Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc hy vọng vào sự thay đổi chính sách mới

Tín hiệu nới lỏng kiểm soát

Chính phủ Trung Quốc đang tính tới việc nới lỏng kiểm soát đối với các đại gia công nghệ và trao cho họ vai trò lớn hơn trong việc thúc đẩy nền kinh tế đang có dấu hiệu giảm tốc.

Bộ Chính trị nước này thừa nhận "sự cần thiết phải tăng cường phát triển lành mạnh" và tuyên bố "hoàn thành việc cải tổ và cải cách chuyên biệt" các nền tảng công nghệ, khiến cổ phiếu của Alibaba, Tencent và những doanh nghiệp khác tăng vọt.

Tuy nhiên, cuộc họp của Bộ Chính trị có nhiều điều hơn thế. Đối với những người đang theo dõi sự lao dốc trong hoạt động trên thị trường bất động sản có ảnh hưởng của Trung Quốc, bao gồm cả các nhà phát triển tư nhân có đòn bẩy tài chính cao, phần đáng chú ý nhất của báo cáo đã ủy quyền được đưa ra ngay trước khi thông qua các nền tảng công nghệ.

Họ cho biết các nhà chức trách trung ương đã bật đèn xanh cho các chính quyền địa phương "để tối ưu hóa các chính sách bất động sản dựa trên thực tế địa phương." Bộ này chỉ rõ hỗ trợ các nhu cầu cơ bản về nhà ở, tách biệt với đầu cơ. Giám sát các tài khoản ký quỹ, giữ tiền do người mua bất động sản vẫn đang xây dựng thanh toán, có thể được thực hiện, họ cho biết, có khả năng giúp thanh khoản cho các nhà phát triển.

Nỗ lực của chính phủ nhằm giảm đòn bẩy đối với các nhà phát triển lớn và hạn chế việc mua nhà đầu cơ đã tạo ra sự sụt giảm doanh số bán hàng và sự gia tăng đột biến trong các vụ vỡ nợ của các công ty.

Theo Griffin Chan, nhà phân tích bất động sản của Citi tại Hồng Kông. Vì thông điệp đi kèm với "thông điệp rõ ràng của cấp cao nhất", ông tin rằng các chính quyền địa phương sẽ được khuyến khích hành động để hỗ trợ các nhà phát triển, một lĩnh vực cốt lõi của nhiều nền kinh tế địa phương.

Trước cuộc họp Bộ Chính trị, các chính sách hỗ trợ đã xuất hiện một cách nhỏ lẻ. Hàng chục chính quyền địa phương đã dỡ bỏ các hạn chế mua nhà thứ hai. Ngân hàng trung ương Trung Quốc đã nới lỏng chính sách tiền tệ ở một mức độ nhất định, ngay cả khi Mỹ đang tăng lãi suất, một sự phân kỳ dẫn đến nguy cơ đồng nhân dân tệ giảm mạnh và gây thêm áp lực lạm phát.

Hy vọng vực dậy nền kinh tế

Các biện pháp chính sách này đang khuyến khích một số người trong lĩnh vực này, như sự quản lý của Tập đoàn Xây dựng Jiangsu Zhongnan. Trong báo cáo doanh thu quý I/2022 của mình, vào cuối tháng trước, nhà phát triển tư nhân cỡ trung đã đặt hy vọng vào một "chu kỳ lành mạnh trong lĩnh vực này sẽ dần trở lại." Trong quý I, công ty báo cáo doanh thu giảm 46% và lỗ ròng 607,97 triệu nhân dân tệ (92 triệu đô USD) từ lợi nhuận ròng 685,17 triệu nhân dân tệ một năm trước.

Các biện pháp chính sách tích cực cho đến nay vẫn chưa được phản ánh trong các con số. Theo phân tích của tờ Nikkei Asia, trong số 43 nhà phát triển Trung Quốc đại lục được niêm yết với doanh thu theo hợp đồng hơn 100 tỷ nhân dân tệ vào năm 2020, tất cả 36 công ty công bố số liệu hàng quý đều ghi nhận hơn 20% so với cùng kỳ năm ngoái, trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 3.

Rắc rối không chỉ giới hạn ở những doanh nghiệp nhỏ như Zhongnan. China Vanke, nhà phát triển lớn nhất của đất nước theo hợp đồng bán hàng, đã chứng kiến con số đó giảm hơn 40% trong quý I/2022. Chủ tịch của doanh nghiệp, ông Yu Liang, đã tóm tắt các mục tiêu của công ty trong năm bằng 8 ký tự Trung Quốc với một thông điệp khá khiêm tốn: "Dừng lại sự sụp đổ, đứng vững và cải thiện một cách ổn định."

Nguồn vốn dồi dào hỗ trợ cho sự mở rộng chóng mặt của các nhà phát triển như Vanke đã nhanh chóng giảm xuống. Dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia bao gồm tất cả các nhà phát triển đại lục cho thấy rằng tiền mặt dành cho mục đích phát triển được tích lũy trong quý đầu tiên là 3.8100 tỷ nhân dân tệ, hay ít hơn 19,6% so với cùng kỳ năm trước. Bán hàng trả trước và các khoản trả trước khác giảm 31%, trong khi khoản thanh toán thế chấp bán lẻ giảm 18,8% và khoản vay trong nước từ các tổ chức tài chính giảm 23,5%.

Chỉ một năm trước, con số tiền mặt khả dụng đã tăng 41,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Lĩnh vực bắt đầu ra mắt vào mùa hè năm ngoái, bao gồm các sự kiện mang tính bước ngoặt như vỡ nợ của nhà phát triển China Evergrande Group, đã lan sang những lĩnh vực khác.

Tập đoàn Yango cho biết hôm 5/5, họ đã vỡ nợ đối với nhiều trái phiếu nước ngoài và trong nước hơn, nâng số tiền gốc và lãi chưa thanh toán của các khoản vay và trái phiếu lên khoảng 4,6 tỷ USD. Nhà phát triển có trụ sở tại Phúc Kiến đang phải vật lộn để kiếm sống khi doanh thu quý đầu tiên của họ giảm 75% xuống còn 1.850 tỷ nhân dân tệ và lỗ ròng 1.490 tỷ nhân dân tệ, so với lợi nhuận 485 triệu nhân dân tệ một năm trước. Hội đồng quản trị của công ty gần đây cho biết họ đang nghiên cứu một "giải pháp toàn diện" cho vấn đề nợ của mình, với sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương và các tổ chức tài chính, mà không cần phải chi tiết nhiều.

Hội đồng quản trị của Zhongliang Holdings Group tuần trước đã quyết định hủy trả cổ tức tạm thời là 18,4 xu Hồng Kông (2,37 US cent) cho mỗi cổ phiếu, mà họ đã tuyên bố vào tháng 8/2021 khi khủng hoảng tiền mặt. Công ty niêm yết tại Hồng Kông trước đó cho biết họ sẽ hoãn thanh toán một năm đến tháng 8 năm 2022, nhưng cuối cùng họ phải từ bỏ hoàn toàn khoản thanh toán và bám vào từng xu có thể.

Trong một hồ sơ thị trường chứng khoán được ký bởi chủ tịch Yang Jian, Zhongliang đã trích dẫn "sự không chắc chắn tiếp tục của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc, sự biến động của thị trường và tác động liên tục của đại dịch COVID-19." Nó không tiết lộ kết quả hàng quý, nhưng doanh thu theo hợp đồng trong quý I của họ đã giảm 55% xuống còn 21.600 tỷ nhân dân tệ.

Một số chủ đầu tư đang gấp rút huy động tiền mặt thông qua việc bán tài sản. Quảng Châu R&F Properties tuần trước đã thông báo rằng họ sẽ bán cổ phần của mình trong một liên doanh 50-50, công ty đang phát triển một dự án bất động sản hỗn hợp ở London được gọi là "Thành phố Thames".

Cổ phần sẽ được bán cho bên thứ ba với tổng trị giá 2,66 tỷ đô la Hồng Kông (343 triệu USD), mà R&F cho biết sẽ chủ yếu được sử dụng để trả các khoản nợ hiện có. Giao dịch này sẽ dẫn đến khoản lỗ kế toán là 1,84 tỷ đô la Hồng Kông.

Những kỳ vọng của giới đầu tư

Các tổ chức xếp hạng lớn đang hoài nghi về triển vọng của các nhà phát triển Trung Quốc, ít nhất là trong ngắn hạn. Kelly Chen, nhà phân tích tại Moody's Investors Service, cho biết: "Các chính sách hỗ trợ của chính phủ sẽ cải thiện tâm lý thị trường nhưng sẽ không củng cố đáng kể tính thanh khoản của các nhà phát triển trong 6-12 tháng tới. Nhiều nhà phát triển có nhu cầu tái cấp vốn khá lớn nhưng khả năng tiếp cận nguồn vốn vẫn ngày càng chặt chẽ hơn, đặc biệt là đối với những người chơi yếu hơn và nhỏ hơn.

Bà vẫn duy trì triển vọng tổng thể của mình đối với lĩnh vực này là "tiêu cực", dự đoán doanh số bán hàng theo hợp đồng sẽ giảm 10-15% trong năm nay và mức tồn kho sẽ tăng thêm trong thời gian tới. Điều đó sẽ gây thêm áp lực lên thanh khoản của các nhà phát triển, "gây ra nhiều vụ vỡ nợ hơn vào năm 2022, bao gồm cả việc trao đổi khó khăn" về các nghĩa vụ hiện có đối với khoản nợ mới theo các điều khoản được cơ cấu lại.

Công bố thông tin doanh nghiệp đáng nghi ngờ cũng là một vấn đề. Janice Chong, một nhà phân tích tại Fitch Ratings, đã viết trong một báo cáo được công bố vào tuần trước rằng tính minh bạch tài chính kém dẫn đến việc phóng đại quá mức về tính thanh khoản và đánh giá thấp về đòn bẩy. Trong trường hợp của Tập đoàn Logan có trụ sở tại Thâm Quyến, các khoản đảm bảo trị giá 1 tỷ USD bất ngờ xuất hiện, mặc dù trước đó không được tiết lộ trong báo cáo tài chính của mình.

Ông Chong nói: "Tính minh bạch và quản trị tài chính yếu kém có thể làm xói mòn thêm niềm tin thị trường vốn đã mong manh, và làm suy yếu một cách không cân đối việc tái cấp vốn cho các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc".

Hơn một chục nhà phát triển niêm yết tại Hồng Kông và các công ty con của họ đã ngừng chỉ giao dịch vì họ không thể công bố kết quả hàng năm đã được kiểm toán vào thời hạn là ngày 31/3 và / hoặc công bố báo cáo hàng năm của họ vào cuối tháng 4.

Có một số nhà phát triển được coi là có vị trí tốt hơn những nhà phát triển khác, hầu hết trong số họ đều có liên kết với nhà nước. Các hành động xếp hạng gần đây đã phản ánh xu hướng này. Trong vài tuần qua, Moody's đã khẳng định xếp hạng có thể đầu tư cho China Overseas Land & Investment, một đơn vị niêm yết của China State Construction Engineering Corp và Sino-Ocean Group Holdings, nơi China Life Insurance là nhà đầu tư, và Vanke, nơi có thành phố Thâm Quyến nhà điều hành tàu điện ngầm là cổ đông hàng đầu. Các doanh nghiệp nhà nước có vị trí cấp vốn thuận lợi hơn các doanh nghiệp tư nhân vì họ được kỳ vọng sẽ nhận được sự hỗ trợ từ chính quyền.

Shen Sicong, nhà phân tích bất động sản tại Central Wealth Securities, cho biết: "Lợi thế của các doanh nghiệp nhà nước và các công ty trung ương sẽ được nâng cao hơn nữa. Sự phân chia giữa các nhà phát triển này và các nhà phát triển tư nhân sẽ tăng tốc". Các công ty trung ương là những tập đoàn ưu tú thuộc sở hữu nhà nước trực tiếp dưới sự kiểm soát của chính quyền trung ương, bao gồm cả China State Construction Engineering Corp.

Shen lập luận rằng sự thay đổi chính sách đang nổi lên có những tác động tích cực đối với lĩnh vực này, "nhưng sẽ mất một khoảng thời gian nhất định để tiêu hóa và đại dịch đang quay trở lại."

Nhóm nghiên cứu tài chính Gavekal cho biết việc Bắc Kinh kiên quyết với chính sách "zero-COVID đang gây thiệt hại nặng nề cho nền kinh tế, như đã thấy trong việc phong toả Thượng Hải và các hạn chế ở các thành phố khác, dẫn đến gián đoạn tiêu dùng, hậu cần và sản xuất.

"Từ đây, kịch bản có khả năng xảy ra nhất là một sự thận trọng và nới lỏng dần các biện pháp kiểm soát, thay vì mở cửa nhanh chóng trở lại vào năm 2020. Kết quả là, nền kinh tế - bao gồm các lĩnh vực bất động sản và xây dựng quan trọng - sẽ tiếp tục đối mặt với những khó khăn," họ dự đoán trong một báo cáo được công bố vào Chủ nhật.

Stephen Cheung, nhà phân tích cổ phần về bất động sản Trung Quốc tại Jefferies cho biết: "Việc tái khẳng định về 'ngôi nhà để ở' cho thấy chính phủ sẽ không cho phép giá bất động sản tăng vọt. nới lỏng từ phía cầu trên toàn quốc."

Thay vào đó, ông mong đợi một cách tiếp cận sắc thái hơn của các chính quyền địa phương để tránh bị kích thích quá mức. Ông cũng bày tỏ quan điểm rằng các nhà phát triển trực thuộc nhà nước sẽ được ưu ái hơn.

(Nguồn: Nikkei)