Sự sụp đổ của Evergrande báo hiệu cuộc khủng hoảng nhà ở của Trung Quốc như thế nào?

Trong hai thập kỷ, bắt đầu từ giữa những năm 1990, cách tiếp cận này mang lại lợi nhuận khổng lồ khi giá nhà ở Trung Quốc tăng vọt. Nó đã biến Hui, một cựu nhân viên ngành thép xuất thân từ một ngôi làng nông thôn, trở thành người giàu nhất Trung Quốc. Và nó đã biến công ty của ông, China Evergrande Group, trở thành một đế chế bất động sản ở Trung Quốc.

Nhưng khi Evergrande ngày càng gánh nặng nợ nần, công ty đã phải sử dụng đến những chiến lược ngày càng không chính thống để huy động vốn.

Theo một cựu nhân viên và một tài liệu của công ty được Reuters xem xét, vào năm 2016, ít nhất một công ty con của Evergrande đã khuyến khích một số nhân viên mua các sản phẩm tài chính từ đơn vị quản lý tài sản của tập đoàn, giúp tài trợ cho việc phát triển bất động sản. Cựu nhân viên này cho biết một số người được yêu cầu chi tới một nửa số tiền lương của mình cho những sản phẩm như vậy.

Reuters nhận thấy, việc ép nhân viên để lấy tiền chỉ là một trong số những hành vi bất thường được công ty áp dụng trước khi công ty này đến bờ vực sụp đổ hỗn loạn vào năm 2021 dưới sức nặng của khoản nợ hàng trăm tỷ USD. 

Lời kể về sự thăng trầm của Hui và Evergrande dựa trên các cuộc phỏng vấn với hơn 20 người đã từng làm việc với ông trùm hoặc tại công ty của ông. Tất cả đều nói với điều kiện giấu tên.

Evergrande cho biết Hui không có mặt để phỏng vấn. Cả người sáng lập và công ty đều không trả lời các yêu cầu bình luận bằng văn bản, bao gồm cả việc liệu nhân viên có được khuyến khích mua sản phẩm tài chính hay không, phong cách quản lý của Hui, hoạt động kinh doanh của công ty và những thách thức mà công ty phải đối mặt.

Hui là một doanh nhân đầy tham vọng, người có thể khắt khe với nhân viên của mình, lôi cuốn các chủ nợ và đôi khi buông thả bản thân. Theo bốn nhân viên cũ và một người quen thuộc với công ty, ông có một đội ngũ trợ lý cá nhân nữ và ít nhất một số người trong số họ được thuê chủ yếu vì ngoại hình.

Câu chuyện của Evergrande cũng tiết lộ hoạt động nội bộ của một gã khổng lồ bất động sản Trung Quốc, từ những ngày giá bất động sản tăng vọt cho đến sự sụt giảm nghiêm trọng của công ty khi các nhà đầu tư bán lẻ giận dữ xông vào văn phòng của họ. 

Vòng cung của công ty cũng theo dõi vận mệnh của thị trường bất động sản rộng lớn hơn của Trung Quốc, động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới – nhưng giờ đây lại là mỏ neo kéo nền kinh tế đó đi xuống.

Theo ước tính của các nhà phân tích, các công ty chiếm 40% doanh số bán nhà ở Trung Quốc đã vỡ nợ kể từ giữa năm 2021. Những ngôi nhà vẫn còn dang dở. Các nhà cung cấp chưa được thanh toán. Và một số trong hàng triệu người Trung Quốc gửi tiền tiết kiệm vào các sản phẩm quản lý tài sản gắn liền với tài sản sẽ phải đối mặt với nguy cơ không lấy lại được tiền.

Anne Stevenson-Yang, giám đốc điều hành tại J Capital Research ở Hoa Kỳ, nơi thực hiện nghiên cứu và nắm giữ các vị thế đầu tư ngắn hạn, hoặc đặt cược vào giá cổ phiếu, cho biết sản phẩm của Evergrande "được bán dưới dạng đầu cơ, chứ không phải để ở". Mọi người mua chúng vì họ nghĩ rằng giá trị sẽ tăng lên "vì vậy rõ ràng trò chơi tự tin sẽ chỉ hoạt động miễn là mọi người tiếp tục mua".

Niềm tin của công chúng đang cạn kiệt. Thị trường bất động sản Trung Quốc lại rung chuyển trong những tuần gần đây khi một nhà phát triển lớn khác, có tên Country Garden, không thanh toán được hai trái phiếu bằng USD và tìm cách trì hoãn việc trả nợ trái phiếu tư nhân trong nước.

Các vấn đề của Evergrande không hề giảm bớt. Nhà phát triển đang gặp khó khăn này đã đề xuất các điều khoản tái cơ cấu đối với khoản nợ nước ngoài của mình và gần đây họ đã tìm kiếm sự chấp thuận của tòa án Mỹ về kế hoạch này. Evergrande cho biết kế hoạch tái cơ cấu được đề xuất sẽ giảm bớt các khoản nợ nước ngoài và giúp công ty tiếp tục hoạt động.

Vào Chủ nhật, Evergrande báo cáo khoản lỗ 33 tỷ nhân dân tệ (4,53 tỷ USD) trong nửa đầu năm, so với mức lỗ 66,4 tỷ nhân dân tệ cùng kỳ năm trước. Cổ phiếu của Evergrande đã giảm 79% vào thứ Hai sau khi tiếp tục giao dịch sau 17 tháng tạm dừng, xóa sạch 2,2 tỷ USD giá trị thị trường của công ty.

Đối với Hui, 64 tuổi, sự suy thoái của công ty đã phá hủy hàng chục tỷ USD tài sản cá nhân của ông và buộc ông phải bán tài sản công ty một cách điên cuồng để trả nợ. Công ty cũng phải đối mặt với sự tấn công dữ dội về mặt pháp lý: Evergrande cho biết đã có hơn 2.200 vụ kiện với tổng trách nhiệm pháp lý tiềm tàng khoảng 535 tỷ nhân dân tệ (73,40 tỷ USD) tính đến tháng 6.

Cuộc khủng hoảng nợ ngày càng trầm trọng trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc đặt ra thách thức đáng kể cho Chủ tịch Tập Cận Bình và các nhà hoạch định chính sách của ông, khi nền kinh tế nước này đang quay cuồng do nhu cầu trong và ngoài nước yếu hơn. Sản lượng kinh tế của Trung Quốc tăng trưởng với tốc độ yếu ớt trong quý 2.

Lo lắng về sự lây lan sang lĩnh vực tài chính của đất nước và nền kinh tế rộng lớn hơn đang đè nặng lên thị trường toàn cầu.

Văn phòng Thông tin Hội đồng Nhà nước Trung Quốc, nơi thay mặt chính phủ xử lý các câu hỏi truyền thông, từ chối bình luận về thị trường bất động sản và số phận của Evergrande. Cơ quan quản lý nhà ở và Bộ tài chính đã không trả lời yêu cầu bình luận.

Đi lên từ nghèo khó, sống xa hoa

Theo tiểu sử, Hui được bà ngoại nuôi dưỡng tại một ngôi làng nông thôn ở tỉnh Hà Nam.

Ông thành lập Evergrande vào năm 1996, khi Trung Quốc đang dỡ bỏ hệ thống nhà ở do nhà nước cung cấp và đô thị hóa nhanh chóng. Khi đó khoảng một phần ba người Trung Quốc sống ở thành phố. Bây giờ, khoảng hai phần ba làm được.

Chính quyền địa phương có động cơ khuyến khích các công ty như Evergrande phát triển nhà ở. Bắc Kinh đã tăng đáng kể tỷ lệ thuế thu được từ chính quyền trung ương vào giữa những năm 1990. Chính quyền địa phương nhận thấy thị phần của họ bị thu hẹp, nhưng họ không nhận được sự giảm thiểu tương xứng về trách nhiệm cung cấp dịch vụ. Để bổ sung kho bạc của mình, chính quyền địa phương đã bán đất cho các nhà phát triển để tăng doanh thu.

Hui đã khai thác được nhu cầu này. Theo tiểu sử, ông mua mảnh đất cho dự án phát triển đầu tiên của mình vào năm 1996 với giá 5 triệu nhân dân tệ, vay hơn một nửa số tiền đó. Theo trang web của Evergrande, ông đã bán khu phức hợp đầu tiên vào năm sau với giá 80 triệu nhân dân tệ.

Theo công ty, đến năm 2009, Evergrande đã mở rộng tới hơn 20 thành phố.

Khi Hui niêm yết cổ phiếu của Evergrande tại Hồng Kông vào năm 2009, nó đã huy động được số tiền tương đương 729 triệu USD. Thương vụ này khiến Hui, người lúc đó sở hữu khoảng 2/3 công ty, trị giá hàng tỷ USD.

Đến năm 2013, Hui đã thăng tiến. Ông được bầu làm thành viên của một trong những cơ quan chính trị uy tín nhất Trung Quốc, Ủy ban thường vụ Hội nghị Hiệp thương Chính trị Nhân dân Trung Quốc. Năm đó, Quảng Châu Evergrande, đội bóng mà công ty đã mua quyền kiểm soát ba năm trước đó, đã giành chiến thắng trong giải đấu cấp câu lạc bộ hàng đầu của bóng đá châu Á.

Theo ba người am hiểu các cuộc gặp, khi ở Hồng Kông, anh ta giao du với các ông trùm bất động sản của thành phố, chơi bài và thực hiện các thỏa thuận đầu tư với họ. Hui đã ăn tại Câu lạc bộ Dynasty chỉ dành cho thành viên ưu tú của Hồng Kông, thưởng thức các món ngon của Trung Quốc như súp tổ chim và súp vây cá mập, người quen thuộc với công ty cho biết.

Một người từng làm việc cho ông cho biết, trong khi chiêu đãi các doanh nhân tại câu lạc bộ ở văn phòng Quảng Châu của Evergrande trong những năm bùng nổ, Hui đã ít nhất hai lần ném tiền mặt để giải trí và chứng kiến các nữ trợ lý của ông nhặt hóa đơn trên sàn nhà.

Hui và Evergrande không trả lời các câu hỏi do Reuters đặt ra về lối sống của người sáng lập.

'Mọi thứ là từ trên xuống'

Ngay cả khi Evergrande mở rộng, Hui vẫn tham gia ở mọi cấp độ.

Một cựu nhân viên từng làm việc tại một trong những văn phòng khu vực của Evergrande cho biết ông sẽ phê duyệt tất cả các giao dịch mua lại. Hai người mà Reuters nói chuyện với Hui đã giúp tạo ra các khẩu hiệu quảng cáo. 

Theo người từng làm việc cho Hui, ông ấy đặc biệt quan tâm đến phông chữ và cỡ chữ. Và Hui đã yêu cầu phạt nhân viên vì những vi phạm nhỏ, theo người từng làm việc cho anh ta và người quen thuộc với công ty, bao gồm cả những điều như ăn mặc không phù hợp.

"Mọi thứ đều từ trên xuống. Không ai thắc mắc Hui đã nói gì", một cựu nhân viên cho biết.

Văn hóa doanh nghiệp được thể hiện qua đoạn video Hui chơi trong một trận bóng rổ của công ty, video này được tải lên một nền tảng chia sẻ vào tháng 4/2020. Khi Hui liên tục sút bóng, các cầu thủ đối phương hầu như không cản anh ấy. Reuters không thể xác minh độc lập đoạn phim.

Đối với những người chấp nhận phong cách của Hui, có một lợi thế rõ ràng: Trả lương hậu hĩnh. Theo trang web dữ liệu việc làm Maimai.cn, mức lương trung bình tại Evergrande là 15.666 nhân dân tệ (2.149,38 USD) một tháng trong năm 2018. Theo dữ liệu chính thức, con số này gấp khoảng ba lần mức trung bình hàng tháng trong lĩnh vực bất động sản.

Một nhân viên cũ và người quen thuộc với công ty cho biết, một số nhân viên trong bộ phận vốn của Evergrande đã bỏ túi những khoản tiền thưởng béo bở để đảm bảo các khoản vay từ ngân hàng hoặc những người cho vay khác, với các nhóm kiếm được tới 1% số tiền đã vay. Nhân viên cũ cho biết tiền thưởng sau đó được chia cho cả nhóm.

Doanh số ảo

Năm 2016, khi giá bất động sản Trung Quốc tăng vọt, Evergrande đã vượt qua đối thủ chính để trở thành nhà phát triển bất động sản số một quốc gia về doanh số. Quỹ đất của công ty đạt 312 triệu mét vuông, gấp đôi chỉ hai năm trước đó.

Giá cổ phiếu của Evergrande năm 2017 đạt mức 30 đô la Hồng Kông, gấp hơn bảy lần giá chào bán lần đầu ra công chúng năm 2009. Theo tạp chí Forbes, Hui trở thành người giàu nhất châu Á với khối tài sản ước tính hàng chục tỷ USD vào thời điểm đó.

Khi Evergrande đang ngấu nghiến đất đai, họ đã tìm mọi cách để tài trợ cho các giao dịch của mình. Tại đơn vị internet lúc bấy giờ là HengTen Networks, công ty đã khuyến khích một số nhân viên bỏ tiền túi của mình và mua các sản phẩm quản lý tài sản của tập đoàn.

Tài liệu tháng 5/2016 được Reuters xem xét liệt kê hơn chục người được xác định là không đáp ứng hạn ngạch mua các sản phẩm tài chính của Evergrande. Một ghi chú viết tay trong tài liệu mô tả tình hình là "nghiêm trọng" và nói rằng tiền thưởng sẽ bị cắt nếu hơn chục người này không đáp ứng chỉ tiêu của họ.

Do đó, ban quản lý đã cắt giảm một số tiền thưởng, cựu nhân viên từng làm việc tại HengTen cho biết. Người quen thuộc với công ty nói về thói quen ăn uống của Hui ở Hồng Kông, cho biết mục tiêu mua sản phẩm tài chính rất phổ biến ở Evergrande và cũng cho biết nhân viên sẽ bị phạt nếu không đáp ứng chỉ tiêu.

Trong một hồ sơ giao dịch chứng khoán gần đây, Evergrande cho biết họ đã huy động được khoảng 92,1 tỷ nhân dân tệ (12,64 tỷ USD) từ việc bán các sản phẩm quản lý tài sản theo thời gian và tính đến cuối năm 2022, có khoảng 34 tỷ nhân dân tệ (4,66 tỷ USD) chưa thanh toán gốc và lãi của các sản phẩm đó.

Hai người trong ngành cho biết, mặc dù việc các nhà phát triển Trung Quốc gây quỹ cho các dự án bất động sản bằng cách bán các sản phẩm quản lý tài sản là điều bình thường, nhưng việc buộc tiền thưởng cho nhân viên khi mua những sản phẩm đó là điều bất thường.

Kelly Richmond Pope, kế toán pháp y và giáo sư tại Đại học DePaul ở Chicago, cho biết: "Bạn có thể trông có vẻ sinh lời nhiều hơn, nhưng đó chỉ là một sự thúc đẩy giả tạo".

Evergrande Wealth, một đơn vị của Tập đoàn tài chính Evergrande của Tập đoàn Evergrande, đã không trả lời yêu cầu bình luận. Cơ quan quản lý ngân hàng Trung Quốc cũng không trả lời yêu cầu bình luận.

Trong thời gian đó, Hui đang gánh nợ nần chồng chất lên công ty. Đó là khoảng thời gian chính phủ bắt đầu công khai bày tỏ mối quan ngại về quy mô vay nợ trong lĩnh vực bất động sản.

Khi được các nhà đầu tư và phóng viên đặt câu hỏi trong nhiều năm về các dự án có đòn bẩy tài chính cao của mình, Hui trả lời rằng doanh thu và giá trị tài sản cao của Evergrande đủ để trang trải các khoản nợ.

"Nếu không có chính sách cải cách và mở cửa tốt của đất nước, Evergrande sẽ không có được như ngày hôm nay", Hui nói trong bài phát biểu năm 2018 tại Giải thưởng Từ thiện Trung Quốc:

Hui, người đã mở rộng sang các lĩnh vực kinh doanh khác, từ phẫu thuật thẩm mỹ đến bảo hiểm nhân thọ, tiếp tục đầu tư vào các dự án kinh doanh mới. Đến năm 2019, ông bắt đầu lấn sân sang lĩnh vực ô tô điện.

Điềm báo

Đầu năm 2020, Hui công khai lặp lại cam kết "giảm đáng kể" khoản nợ của công ty mình. Nhưng việc giữ cho Evergrande tồn tại sắp trở nên khó khăn hơn rất nhiều.

Bắc Kinh hiện thực hiện các quy định mới nghiêm ngặt nhằm hạn chế tài chính cho các nhà phát triển có đòn bẩy tài chính cao. Đến năm 2021, doanh số bán bất động sản của Trung Quốc bắt đầu giảm và sự đàn áp của chính phủ đã dẫn đến một loạt các nhà phát triển bất động sản vỡ nợ, trong đó nhiều doanh nghiệp phải phá sản.

Theo một người quen thuộc với công ty, trong cuộc họp hàng tháng với nhân viên vào năm 2020, Hui đã xin lỗi về cái chết của một số con cá chép koi Nhật Bản của mình. Hui cho biết những cái chết là điềm báo xui xẻo, người này nói.

Khi các ngân hàng và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc cho các nhà phát triển bất động sản vay, Evergrande đã tìm kiếm các nguồn tài trợ thay thế – và đắt hơn.

Một nơi mà công ty tìm kiếm nguồn vốn là cái gọi là các công ty ủy thác, như Reuters đưa tin vào năm 2020. Được mệnh danh là "ngân hàng bóng tối", vì họ hoạt động bên ngoài nhiều quy tắc chi phối các ngân hàng thương mại, các công ty ủy thác rất muốn tận dụng nhu cầu của một ngành khao khát tín dụng. Và họ có thể tính lãi suất cao hơn nhiều so với các ngân hàng được quản lý chặt chẽ.

Khi cuộc khủng hoảng tín dụng chung gia tăng vào năm 2020 và 2021, Evergrande gặp khó khăn khi bán trái phiếu bằng đồng nhân dân tệ địa phương của mình, trong bối cảnh lo ngại về khả năng trả nợ của chúng. 

Một cựu nhân viên nhóm tài chính của Evergrande và một người quen thuộc với các thỏa thuận tài chính của công ty cho biết, công ty đã sử dụng quỹ riêng của mình để mua trái phiếu thông qua các phương tiện có mục đích đặc biệt. Người dân cho biết những phương tiện đó sau đó đã bán trái phiếu với mức lãi suất cao hơn hoặc mức trả lãi mà các nhà đầu tư sẽ cân nhắc tương xứng với rủi ro.

Cựu nhân viên nhóm tài chính cho biết, đôi khi lãi suất thực tế của những trái phiếu này lên tới 18%, trong khi trên thị trường mở là 6%. Người này nói: "Cái giá thực sự mà họ phải trả cho tài chính đang ăn mòn lợi nhuận".

Evergrande cũng chuyển các khoản vay được bảo đảm bởi đơn vị dịch vụ tài sản đã được niêm yết công khai, để trả cho các nhu cầu tài chính và hoạt động của Evergrande, một ủy ban gồm các giám đốc độc lập của Evergrande cho biết. Ủy ban đã điều tra vấn đề sau khi các ngân hàng tịch thu 13,4 tỷ nhân dân tệ (1,84 tỷ USD) tiền gửi do đơn vị dịch vụ tài sản nắm giữ vào năm 2021.

Năm ngoái, ba giám đốc điều hành cấp cao đã từ chức sau khi cuộc điều tra ban đầu cho thấy họ có liên quan đến việc chuyển các khoản vay.

Stevenson-Yang, thuộc J Capital Research, cho biết: "Evergrande có tâm lý đặc biệt cao bồi".

Cả Hui và công ty đều không trả lời các câu hỏi về việc liệu Evergrande có sử dụng phương tiện chuyên dùng để mua và bán lại trái phiếu hay để chuyển hướng cho vay hay không. Công ty cho biết họ đang đàm phán với công ty con dịch vụ bất động sản về lịch trả nợ và đã áp dụng các biện pháp để giải quyết những điểm yếu tiềm ẩn trong kiểm soát nội bộ.

Đến năm 2021, tổng nợ phải trả của Evergrande đã lên tới 300 tỷ USD. Công ty đang thiếu tiền mặt đã phải vật lộn để trả tiền cho các nhà cung cấp và hoàn thiện ngôi nhà. Doanh thu tài sản của nó sụt giảm.

Evergrande cũng không thanh toán đúng hạn cho các nhà đầu tư bán lẻ các sản phẩm tài chính của mình, làm dấy lên các cuộc biểu tình trên khắp đất nước. Cảnh tượng hỗn loạn nổ ra tại văn phòng công ty ở Thâm Quyến vào tháng 9 năm 2021 khi khoảng 100 nhà đầu tư bất mãn tập trung tại sảnh của công ty để yêu cầu trả nợ.

Vài ngày sau, Hui nói trong một lá thư gửi nhân viên rằng ông tin tưởng công ty sẽ "thoát khỏi thời khắc đen tối nhất".

Nhưng Evergrande đã báo cáo khoản lỗ tổng cộng 81 tỷ USD trong năm 2021 và 2022. Vào tháng 3 năm ngoái, giao dịch cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của Evergrande đã bị đình chỉ. Hui đã giảm cổ phần của mình trong công ty và tài sản cá nhân của ông hiện có giá trị chưa đến 1/10 trong số 36 tỷ USD vào thời kỳ đỉnh cao vào năm 2019, theo ước tính của Forbes,

Evergrande đang trong quá trình tìm kiếm sự chấp thuận từ các chủ nợ và tòa án cho kế hoạch tái cơ cấu nợ nước ngoài của mình. Các chủ nợ sẽ họp vào cuối tháng 9 để bỏ phiếu về kế hoạch, điều này có thể cho phép họ thu lại tới 1/4 số tiền họ nợ.

Trong lá thư hồi tháng 1 gửi nhân viên, Hui mô tả năm 2023 là "năm quan trọng" và cam kết sẽ trả nợ cho các chủ nợ cũng như hoàn thành các dự án. Tuy nhiên, năm mới khởi đầu không suôn sẻ với ông ấy. Một biệt thự ở Hồng Kông mà chủ nợ tịch thu của ông đã được rao bán vào tháng 3 với giá trị ước tính khoảng 112 triệu USD.

(Nguồn: Reuters)