Vì sao hàng chục tỷ USD không thể cứu được WeWork?

WeWork, công ty cho thuê tư nhân lớn nhất ở các thành phố như New York và London với tổng hợp đồng thuê gần 2 triệu m2 diện tích văn phòng, đã nộp đơn xin phá sản ở Mỹ trong tuần này với tài sản khoảng 23,4 tỷ USD, trong đó nợ chiếm 18,6 tỷ USD.

Công ty được đồng sáng lập bởi doanh nhân sản xuất quần áo trẻ em Adam Neumann vào năm 2010, sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và trong những ngày đầu của thời kỳ lãi suất gần bằng 0 kéo dài và hệ thống tài chính tràn ngập thanh khoản do các ngân hàng trung ương tạo ra.

Giai đoạn đó cũng chứng kiến sự xuất hiện của làn sóng các công ty "kinh tế chia sẻ" như Uber, Airbnb, Lime và hàng loạt mô hình kinh doanh ngang hàng khác.

Neumann đã lấy một ý tưởng khá thông thường, không gian văn phòng chia sẻ và phát triển nó, cho thuê dài hạn không gian văn phòng và sau đó cho các công ty khởi nghiệp và các doanh nghiệp chưa trưởng thành khác thuê ngắn hạn.

Các văn phòng được trang hoàng lộng lẫy và mô phỏng những đặc điểm phổ biến ở các cơ sở của công ty ở Thung lũng Silicon, được trang bị võng, bàn bóng bàn và bia miễn phí để thu hút thế hệ trẻ.

Các bữa tiệc thường niên được tổ chức – "trại hè" của WeWork được ví như một lễ hội Coachella nhỏ dành cho cả nhân viên và khách hàng, với những chiếc ca nô chở đầy bia, màn trình diễn của các ngôi sao ca nhạc lớn và rất nhiều cuộc trò chuyện truyền động lực lạc quan từ các giám đốc điều hành.

Neumann định vị WeWork là một công ty công nghệ và một thương hiệu phong cách sống, thay vì một người trung gian trong lĩnh vực bất động sản thông thường và tầm thường hơn.

Công ty mở rộng với tốc độ chóng mặt bất chấp thua lỗ nặng nề, với sự hỗ trợ từ các nhà đầu tư lớn như Softbank của Nhật Bản, T.Rowe Price và Fidelity.

WeWork đã dự định phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) khi ông Neumann là Giám đốc điều hành (CEO) vào năm 2019, khi công ty mẹ là We Company mất nhiều tháng chuẩn bị cho việc IPO. Kế hoạch này thất bại khi các nhà đầu tư quan ngại về khoản lỗ lớn của công ty và phong cách quản lý của ông Neumann cũng như về những chồng chéo trong quản trị doanh nghiệp.

Ông Adam Neumann cùng vợ là bà Rebekah Neumann đã hợp tác với ông Miguel McKelvey sáng lập WeWork và góp phần đưa công ty này trở thành công ty khởi nghiệp được định giá cao nhất tại Mỹ với 47 tỷ USD, khiến nó trở thành một trong những công ty khởi nghiệp có giá trị nhất, nếu không muốn nói là giá trị nhất mọi thời đại, ít nhất trên giấy tờ.

Tuy nhiên, việc ông Neumann phát triển nhanh WeWork đã phải đánh đổi bằng lợi nhuận. 

IPO đã bị hủy bỏ sau khi các nhà đầu tư tiềm năng xem xét khoản lỗ 15 tỷ USD mà doanh nghiệp đã tích lũy, quản trị lộn xộn (rất nhiều giao dịch với các bên liên quan với Neumann) và một loạt dự án kinh doanh không liên quan mà WeWork đã đầu tư vào bất chấp thua lỗ.

Neumann bị cách chức giám đốc điều hành, Softbank bơm vào khoảng 3,7 tỷ USD nợ và vốn mới, và vào năm 2021, WeWork cuối cùng đã được niêm yết thông qua một thỏa thuận với một công ty mua lại có mục đích đặc biệt. Vốn hóa thị trường ban đầu của nó là 9 tỷ USD, một phần nhỏ so với mức định giá năm 2019.

Tất nhiên, vào năm 2020, một cơn địa chấn đã xảy ra khi đại dịch bùng phát.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) và các ngân hàng trung ương khác một lần nữa bơm tiền giá rẻ vào hệ thống tài chính của họ, nhưng COVID đã bộc lộ lỗ hổng trong mô hình kinh doanh của WeWork. Lỗ hổng sau đó đã gia tăng đáng kể do lạm phát bùng phát sau đại dịch và lãi suất tăng nhanh và rút thanh khoản khi các ngân hàng trung ương phản ứng lại.

WeWork đã ký hợp đồng thuê từ 10 đến 20 năm đối với các tài sản hạng hai và hạng ba nhưng đang cho thuê lại chúng theo các giao dịch ngắn hạn. Các cam kết cho thuê của chính họ đã bị ràng buộc nhưng doanh thu của họ lại chịu ảnh hưởng bởi những biến động của điều kiện thị trường.

Những điều kiện đó đã thay đổi khá đáng kể trong 18 tháng qua.

Chi phí lãi vay tăng từ tháng 3 năm ngoái ở Mỹ lên mức cao nhất trong 22 năm đã gây ra sự sụt giảm giá trị bất động sản thương mại, trong khi việc chuyển sang làm việc tại nhà/làm việc kết hợp đã khiến nhu cầu về không gian thương mại giảm, tỷ lệ trống tăng khoảng 20% ở New York, cao nhất trong nhiều thập kỷ và giá thuê giảm.

Tỷ lệ lấp đầy của WeWork đã giảm xuống mức thấp tới 72%, nhưng mặc dù có nhiều nỗ lực đàm phán lại hợp đồng thuê, chi phí thuê của nó chỉ giảm ở mức khiêm tốn.

Sự không phù hợp về mặt cấu trúc giữa thu nhập sau đại dịch và chi phí trước đại dịch đã tạo ra một phương trình không thể giải được đối với một công ty chưa bao giờ có một quý lợi nhuận dương.

Sau sự kế nhiệm của các giám đốc điều hành tạm thời và lâu dài trong vài năm qua, cùng với lượng tiền mặt dồi dào hơn từ SoftBank của Nhật Bản, công ty đã cam kết phần lớn nhất trong số 16 tỷ USD cho WeWork kể từ khi thành lập, rõ ràng là công ty không thể tồn tại.

Công ty không thể thanh toán khoản nợ của mình và mặc dù đã thương lượng lại một số lượng lớn hợp đồng thuê nhưng số tiền tiết kiệm được không đủ để ổn định tài chính.

Phá sản, mang lại triển vọng tái cơ cấu và giảm nợ cũng như từ bỏ hợp đồng thuê hoặc sử dụng đòn bẩy từ mối đe dọa từ bỏ hợp đồng thuê trong một thị trường khó khăn và đang suy thoái đối với các chủ nhà để được giảm tiền thuê đáng kể, là một lựa chọn hiển nhiên.

WeWork đã nộp đơn xin bảo hộ phá sản theo Chương 11 Luật phá sản của Mỹ, đánh dấu cú ngã đầy tiếc nuối đối với một công ty từng là 'con cưng' của Phố Wall và được mệnh danh là 'siêu kỳ lân' ngành văn phòng.

Với khoảng 780 địa điểm ở 39 quốc gia, bao gồm cả Úc, WeWork vẫn là doanh nghiệp lớn nhất trong lĩnh vực nộp đơn phá sản. WeWork về cơ bản được ra mắt ở vị trí dẫn đầu thị trường không gian thương mại bị thổi phồng bởi hành động của các ngân hàng trung ương, giờ đây có thể có một cơ hội để loại bỏ các khoản nợ kế thừa và tái thiết hoạt động kinh doanh ở mức cuối của chu kỳ.

Các chủ sở hữu tài sản bị khác cũng gặp tình trạng khó khăn tương tự như WeWork. Giá trị tài sản của họ đã giảm đáng kể, một số bất động sản hạng hai và hạng ba ở New York đã giảm giá trị một nửa, nhưng khoản nợ của họ vẫn giữ nguyên.

Họ có thể không muốn phải chấp nhận giảm đáng kể tiền thuê, nhưng trong hoàn cảnh hiện tại của ngành công nghiệp Mỹ, có một ít tiền thuê vẫn tốt hơn là không có. Do đó, việc phá sản mang lại cho WeWork rất nhiều đòn bẩy đối với tất cả các chủ nợ.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin