Trung Quốc không có khả năng 'cứu' bất động sản?

Một năm sau khi nhà phát triển Evergrande rơi vào cảnh nợ nần, những vấn đề về bất động sản của Trung Quốc vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện, thậm chí nếu không nói là tồi tệ hơn. Một số người mua nhà từ chối thanh toán các khoản thế chấp do việc xây dựng bị đình trệ, trong khi doanh số bán bất động sản lao dốc. Trong khi đó các nhà phát triển bất động sản một thời cũng đang phải vật lộn để trả nợ.

Tommy Wu, chuyên gia kinh tế cấp cao về Trung Quốc tại ngân hàng Commerzbank cho biết: "Tôi không cho rằng chính phủ sẽ có các gói cứu trợ trực tiếp cho các nhà phát triển bất động sản, mặc dù họ có thể tiếp tục yêu cầu các ngân hàng và (doanh nghiệp nhà nước) giúp đỡ các nhà phát triển đang gặp khó khăn".

Ông cũng cho rằng Bắc Kinh đang muốn từng bước giải quyết các vấn đề về bất động sản và giảm vai trò của lĩnh vực này trong nền kinh tế tổng thể. Bất động sản và các lĩnh vực liên quan chiếm khoảng một phần tư tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Trung Quốc.

"Các biện pháp hỗ trợ mới trong những tuần và tháng tới rất có thể sẽ tiếp tục tập trung vào việc hoàn thiện nhà ở và kích thích thị trường", ông Wu nói thêm.

S&P Global Ratings vào tháng 9 ước tính, thị trường bất động sản cần từ 700 tỷ CNY (98,59 tỷ USD) đến 800 tỷ CNY "để đảm bảo các nhà phát triển gặp khó khăn có thể hoàn thành những ngôi nhà đã bán trước".

Một quỹ của chính quyền trung ương có quy mô tương tự vẫn chưa được công bố trong khi các nhà đầu tư đang mong đợi một quỹ như vậy, đặc biệt là một quỹ đủ lớn để thúc đẩy niềm tin. Tổng nợ phải trả mà Evergrande, Kaisa và Shimao vào thời điểm giữa năm 2021 là hơn 2,6 nghìn tỷ CNY và điều này đã khiến cho vấn đề tài chính của ba nhà phát triển trở nên tồi tệ hơn. Tuy nhiên, các nhà phát triển này chỉ đáp ứng được rất nhỏ trong khoản nợ đó.

Và với mức nợ này, ngay cả khi chính quyền trung ương chi hàng trăm tỷ CNY thì cũng chẳng có tác dụng gì, Qin Gang, Giám đốc điều hành của viện nghiên cứu bất động sản Trung Quốc ICR, cho biết.

Theo Bộ Tài chính, chính quyền trung ương Trung Quốc đã thu về 9,15 nghìn tỷ CNY (1,26 nghìn tỷ USD) trong tổng doanh thu công vào năm 2021.Doanh thu trong 8 tháng đầu năm là 6,36 nghìn tỷ CNY, giảm gần 10% so với một năm trước nếu không tính đến các khoản tín dụng thuế.

Cần có sự đồng thuận của xã hội

Ông Qin cho biết, nhận thức của công chúng cũng rất quan trọng. Ông cho biết thêm, vấn đề bàn giao căn hộ hoàn thiện rất phức tạp và cần sự phối hợp của địa phương để giải quyết.

Cách đây vài tháng, chính quyền trung ương đã cắt giảm tỷ lệ thế chấp và giao cho chính quyền địa phương chịu trách nhiệm giải quyết các vấn đề về tài sản. Một số thành phố cũng nới lỏng các hạn chế đối với việc mua nhà trong năm nay.

Tháng trước, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đã nhấn mạnh với các phóng viên rằng, các biện pháp của chính quyền trung ương - các khoản vay đặc biệt để thúc đẩy hoàn thiện nhà - nhằm hỗ trợ các thành phố cần chúng đã được triển khai. Tuy nhiên, cơ quan này lại không đề cập đến số tiền cụ thể.

Sự phát triển bùng nổ trong ngành bất động sản của Trung Quốc trong hai thập kỷ qua đã tạo ra những ông trùm giàu có trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, Bắc Kinh đã nhấn mạnh đến việc giảm chênh lệch giàu nghèo ở cấp độ quốc gia.

Phần lớn sự tăng trưởng nhanh chóng của lĩnh vực bất động sản là do các nhà phát triển được vay nợ. Giá nhà tăng cao gây lo ngại cho người mua nhà, đồng thời nó buộc các gia đình phải vay mượn để mua nhà.

Bắc Kinh bắt đầu siết chặt quản lý việc sử dụng nợ của các nhà phát triển vào năm 2020. Trong khi nhiều công ty thực hiện các bước để tuân thủ, Evergrande chậm hơn và vào tháng 8/2021, gã khổng lồ bất động sản này bị các nhà đầu tư cảnh báo về khả năng vỡ nợ.

Công ty vỡ nợ vào cuối năm đó, và một số công ty cùng ngành từ Kaisa đến Shimao đã tiếp bước trong những tháng tiếp theo. County Garden, nhà phát triển lớn nhất theo doanh số, mô tả thị trường bất động sản năm nay đã "nhanh chóng rơi vào tình trạng suy thoái trầm trọng".

Một đợt sụt giảm dài kỷ lục

Dựa trên phân tích dữ liệu đầu tư bất động sản hàng quý của Barclays, sự sụt giảm bất động sản Trung Quốc hiện đã bước sang quý thứ 10 - khoảng thời gian dài kỷ lục hơn hai năm, các nhà phân tích cho biết trong một báo cáo ngày 13/10.

Báo cáo còn cho biết thêm, con số này trái ngược với mức trung bình từ 4 đến 5 quý đối với sự sụt giảm bất động sản ở Trung Quốc trước đó.

Các nhà phân tích cho biết, sự sụt giảm kéo dài có nghĩa là người Trung Quốc sẽ ít muốn mua nhà và hưởng lợi từ giá nhà tăng hơn. Điều đó đồng nghĩa với việc doanh số bán hàng của các nhà phát triển giảm theo. "Chúng tôi không cho rằng các nhà phát triển gặp khó khăn sẽ được cứu trợ, trong khi cách tiếp cận 'định hướng thị trường'để hỗ trợ các nhà phát triển chất lượng cao có thể tiếp tục", các nhà phân tích của Barclays cho biết và đề cập đến các biện pháp như phát hành trái phiếu đảm bảo do nhà nước hậu thuẫn.

Hỗ trợ của chính quyền cho bất động sản vẫn chưa rõ ràng?

Evergrande chi nhánh Thâm Quyến đã thông báo vào cuối tháng 9 rằng, họ sẽ hợp tác với một doanh nghiệp nhà nước để đảm bảo việc giao nhà cho người mua.

Mặc dù tuyên bố để chính quyền các địa phương tham gia vào thị trường bất động sản, song chính quyền trung ương cũng đang tập trung vào các vấn đề ngoài bất động sản.

Ban đầu, nhiều người kỳ vọng việc Bắc Kinh hồi sinh công cụ cho vay của ngân hàng trung ương vào mùa Thu này để giúp các nhà phát triển hoàn thành việc xây dựng nhà - nhưng thực tế họ lại dành số tiền này cho cơ sở hạ tầng, Caixin đưa tin trong tháng này, trích dẫn các nguồn tin quen thuộc với vấn đề này.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã không trả lời yêu cầu bình luận của CNBC.

"Mặc dù sự hỗ trợ mạnh mẽ hơn sẽ giúp bất động sản, nhưng thách thức lớn nhất hiện nay để khôi phục niềm tin vào lĩnh vực này vẫn là nền kinh tế yếu kém và các lực cản đối với hoạt động kinh doanh và tiêu dùng do chính sách zero-COVID", Tommy Wu, chuyên gia kinh tế của Commerzbank kết luận.

(Theo CNBC)