Bên trong 'thiên đường' 100 tỷ USD hoá 'thành phố ma' của Country Garden

Mục tiêu của chủ nợ

Khu bất động sản nằm ở Johor Bahru, Malaysia, ngay phía bắc Singapore. Country Garden, nhà phát triển bất động sản lớn nhất Trung Quốc, là đơn vị xây dựng dự án. Forest City có diện tích lớn trải rộng trên 1.740 ha, gấp 4 lần diện tích của công quốc Monaco. 

Forest City từng được coi là biểu tượng hào nhoáng ở nước ngoài của công ty, giờ đây lại trở thành mục tiêu của các chủ nợ khi Country Garden đang phải gánh khoản thua lỗ hàng tỷ USD và khối nợ khổng lồ lên tới 200 tỷ USD.

John Han, một đối tác tại công ty luật Kobre & Kim có trụ sở tại New York, cho biết nếu công ty cuối cùng vỡ nợ, siêu dự án chưa hoàn thành có thể giúp các chủ nợ thu hồi khoảng 1,5 tỷ USD.

Dự án Forest City gần như trống rỗng là lời nhắc nhở sâu sắc về một số vấn đề cốt lõi đã phá hủy lĩnh vực bất động sản từng bùng nổ của Trung Quốc khi vay nợ cao và xây dựng quá mức, xen lẫn với một chuỗi vận rủi. Forest City là hiện thân cho chiến lược của Country Garden trong việc tung ra các siêu dự án ở những khu vực tiềm năng cao và giá đất thấp, một mô hình đã thúc đẩy tăng trưởng của họ trong giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc bùng nổ.

Từng được ca ngợi như một "thiên đường sống" và một "thành phố xanh tương lai", một số chuyên gia mô tả khu vực này giờ như một quả bom sinh thái đầy hiểm hoạ. Một phần của Forest City được xây dựng trên vùng đất khai hoang từ eo biển Johor. Khoảng 163 triệu mét khối cát đã được đổ ra biển để xây dựng thành phố.

Một số chuyên gia cho rằng tốc độ xây dựng nhanh chóng cùng với việc khai hoang đất là một sự kết hợp nguy hiểm.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á Thái Bình Dương của Knight Frank, một công ty tư vấn bất động sản, cho biết: "Đối với họ, tâm lý là nếu mua được đất giá rẻ thì về cơ bản rủi ro sẽ thấp. Về cơ bản, họ đã cố gắng tái tạo thành công ở Trung Quốc sang nước ngoài". 

Tuy nhiên, doanh số bán hàng sụt giảm cùng khoản nợ tăng dần đã ảnh hưởng nặng nề tới Country Garden ở cả trong và ngoài nước. Đầu tháng 8, công ty này lỡ hạn thanh toán lãi đối với 2 lô trái phiếu bằng đồng USD. Tập đoàn bất động sản này đã tránh được tình trạng vỡ nợ trong gang tấc sau khi thanh toán lãi trước khi thời gian ân hạn kết thúc trong tuần này, nhưng vẫn làm dấy lên lo ngại rằng đến cuối cùng sẽ chịu chung số phận với hàng chục nhà phát triển bất động sản khác trong hai năm qua. 

Cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của công ty đã mất hơn một nửa giá trị kể từ đầu năm khi các nhà đầu tư chuẩn bị cho tình trạng hỗn loạn.

Han cho biết, nếu Country Garden không trả được các khoản nợ quốc tế, các chủ nợ của họ có thể muốn nắm quyền kiểm soát các tài sản nằm bên ngoài Trung Quốc. Điều này là do các chủ nợ quốc tế thường khó tiếp quản tài sản và các công ty con được thành lập ở đại lục, do một số đặc điểm nhất định trong hệ thống pháp lý của Trung Quốc.

"Thành phố ma"

Từng là động lực tăng trưởng của nền kinh tế Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản đã bùng nổ trong nhiều thập kỷ, trong khi các nhà phát triển tích cực vay mượn và xây dựng với quy mô lớn. Nhưng rồi chính quyền Bắc Kinh bắt đầu siết chặt tín dụng đối với các nhà phát triển bất động sản sản để ngăn chặn hành vi đầu cơ.

Vào cuối năm 2021, China Evergrande Group, từng là nhà phát triển lớn nhất nước này, đã vỡ nợ đối với các khoản nợ quốc tế. Năm ngoái, một nhà phát triển hàng đầu khác, Sunac China cũng tiếp bước. Một số người mua nhà từ chối thanh toán nợ thế chấp khi việc xây dựng bị đình trệ. Các vấn đề kinh tế dưới thời đại dịch COVID-19 càng khiến tình trạng suy thoái càng trở nên trầm trọng hơn.

Năm nay bắt đầu với sự lạc quan khi doanh số bán hàng bất động sản tăng lên, nhưng kể từ đó lĩnh vực này lại rơi vào một đợt suy thoái khác. Căng thẳng tài chính của Country Garden có nguy cơ khiến nhiều nhà đầu tư ngày càng thêm lo ngại.

Theo Country Garden, Forest City là thành phố thông minh dành cho tương lai. Forest City được xây dựng dựa trên 4 hòn đảo nhân tạo với hàng loạt căn hộ cao cấp, 2 sân golf, 2 khách sạn sang trọng, trường học quốc tế và cả thủy cung.

Dự án Forest City có thể thu hút 700.000 dân cư sinh sống. Tuy nhiên, sau 8 năm, số cư dân của Forest City ước tính chỉ khoảng 2.000 người, thậm chí vào thời cao điểm, cũng chỉ có khoảng 10.000 người sinh sống tại đây.

Country Garden sở hữu 60% cổ phần của Forest City thông qua liên doanh địa phương Country Garden Pacificview, phần còn lại được nắm giữ bởi một thực thể có tên Esplanade Danga 88, một công ty tư nhân của Malaysia thuộc sở hữu của một cơ quan chính phủ - Johor và Quốc vương Ibrahim Iskandar của bang.

Dự án được khởi công vào năm 2015, từ đó nhanh chóng xây dựng hàng chục tòa tháp và một khu nghỉ dưỡng chơi golf gần đó. Trong báo cáo thường niên năm 2016, Country Garden mô tả nó như một "dự án chiến lược dài hạn". Đó là một dự án rất hứa hẹn vào thời điểm đó, mọi thứ lúc đó đều rất "màu hồng".  

Từ một thành phố tương lai đầy triển vọng, Forest City trở thành "thành phố ma" do giá nhà ở đây quá cao, vượt xa mức thu nhập trung bình của người dân địa phương. Country Garden Pacificview bác bỏ biệt danh này, cho biết hơn 80% số căn hộ đã được bán. Tuy nhiên, hầu hết trong số chúng dường như đã được mua dưới dạng đầu tư và không có ai sống ở đó.  

Lịch sử giao dịch trên những website này cho thấy giá trị của chúng đã sụt giảm trong những năm gần đây, những căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá 3.100 USD/m2 giờ chỉ còn 1.250 USD/m2. 

Dự án hiện đã hoàn thành được 15% và chỉ mới xây dựng được một trong bốn hòn đảo. Country Garden Pacificview cho biết công ty vẫn lạc quan về việc phát triển các đảo nhân tạo với bất động sản là hoạt động kinh doanh cốt lõi, đồng thời cho biết thêm rằng các nhà phát triển vẫn cam kết với quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt của họ trải rộng trên 7.000 mẫu Anh, có nghĩa là làm nơi ở cho 700.000 người. Công ty cho biết họ không thể bình luận về triển vọng tài chính rộng hơn của Country Garden.

Trọng tâm của dự án là tòa tháp hỗn hợp cao 45 tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Công việc kinh doanh vẫn chưa khởi sắc tại con đường đi dạo gần đó có tên là "Phố thương mại", nơi hầu như vẫn bỏ trống ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke.

Một bãi biển nhìn ra Singapore chỉ cách đó vài bước chân cũng vắng bóng người, rải rác những biển báo cảnh báo không được xuống nước vì có cá sấu.

Bên trong thiên đường là "sự trống rỗng"

Doanh số bán hàng ban đầu rất cao đối với các khách hàng mục tiêu của Forest City - những người Trung Quốc giàu có muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư, cho đến khi Bắc Kinh áp đặt các biện pháp kiểm soát vốn vào năm 2016 nhằm hạn chế các khoản thanh toán ra nước ngoài. 

Vào năm 2018, Malaysia tuyên bố không cho phép người nước ngoài mua nhà tại Forest City do lo ngại người Trung Quốc đổ sang định cư. Mặc dù sau đó quy định này được thay đổi nhưng sự không nhất quán của chính phủ Malaysia cùng với sự vắng vẻ cũng khiến nhiều người ngần ngại xuống tiền. 

Sau đó vào năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tấn công thị trường nhà đất. Hậu quả là, Country Garden cuối cùng có 26.000 căn hộ và chỉ có khoảng 9.000 người sống trong đó. Những bức tường trắng trống của hàng nghìn căn hộ trống có thể nhìn thấy từ những con phố gần như vắng vẻ của Forest City, chủ yếu là dân cư của những người làm cảnh quan và nhân viên bảo vệ đang đi lại xung quanh khu nhà. 

Ngoại trừ một số nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, không gian bán lẻ ở tầng trệt của mỗi tòa tháp đều trống rỗng, cửa sổ dán đầy áp phích hứa hẹn "sắp có thêm nhiều cửa hàng".

Hiện tại, những người đến thăm công viên nước và những khu vườn được chăm sóc cẩn thận của Forest City chủ yếu là những nhân viên nhà hàng rảnh rỗi và một số gia đình người Malaysia đến chụp ảnh tại bể bơi và bãi biển. Gần đây, Forest City đã thu hút được một lượng du khách từ nước láng giềng Indonesia, và một số người đến từ Hàn Quốc muốn đến xem sân golf.

Mitran Vee, 35 tuổi, quốc tịch Malaysia, cho biết anh là người duy nhất sống trên toàn bộ tầng của tòa nhà khi chuyển đến đây 2 năm rưỡi trước. Bây giờ một căn hộ khác trên tầng của anh ấy đã có người sử dụng. "Mọi người đang bắt đầu đến, dù chậm rãi, nhưng dần sẽ có người ở thôi," Vee nói.

Chủ đầu tư và chính phủ Malaysia vẫn đặt nhiều hy vọng vào Forest City. Tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim cho biết khu phát triển này sẽ được chỉ định là khu tài chính đặc biệt, nơi thuế thấp và dễ dàng xin được thị thực nhập cảnh nhiều lần.

Một số cư dân của Forest City lại thích sự trống trải này. Vivian Chun, một phụ nữ Trung Quốc 41 tuổi đến từ Nam Kinh, chuyển đến đây vào đầu năm nay cùng cậu con trai 8 tuổi, cho biết: "Ở đây rất yên bình, không có tiếng ồn. Con tôi theo học tại một trường quốc tế gần đó và tôi dành cả ngày ở khu nghỉ dưỡng chơi golf chỉ cách đó vài dặm". 

Mặc dù Forest City vẫn đang trong quá trình phát triển, nhưng cái danh thị trấn ma khiến dự án không thể thu hút được người mua trên toàn cầu. Về phần mình, Country Garden tin rằng dự án sẽ phát triển mạnh trong tương lai, mặc dù đó có thể không phải là tương lai gần.

(Nguồn: WSJ)