Bất động sản văn phòng chịu áp lực khi chỉ số REIT của Mỹ chạm mức thấp nhất trong 14 năm

Chỉ số phụ của S&P Composite 1500 Office REITs, theo dõi REITs tài sản văn phòng lớn ở Mỹ, đã giảm xuống 53 tại một thời điểm vào cuối tháng 3 và đã giảm hơn 20% so với cuối năm 2022 và giảm xuống mức thấp nhất kể từ năm 2009. Tính đến ngày 6/4, chỉ số này vẫn ở dưới mức 60.

Nhiều REIT riêng lẻ đã bị sụt giảm mạnh hơn. Boston Properties, công ty nắm giữ bao gồm văn phòng ở San Francisco, đã chứng kiến giá cổ phiếu giảm khoảng 60% trong năm qua. Vornado Realty Trust, tập trung vào bất động sản ở New York, đang giao dịch ở mức thấp nhất kể từ giữa những năm 1990.

Sự sụt giảm vượt ra ngoài Văn phòng Alstria của Hoa Kỳ tại Đức REIT đang giao dịch ở mức thấp nhất trong hơn 10 năm. Quỹ xây dựng Nippon, REIT lớn nhất của Nhật Bản tính theo vốn hóa thị trường, đã giảm tới 7% kể từ cuối năm 2022, tiến gần đến mức thấp nhất năm 2020 được đánh dấu vào khoảng thời gian cao điểm của đại dịch COVID-19.

Việc bán tháo REITs văn phòng một phần phản ánh những lo ngại về khả năng tài trợ. Sự sụp đổ của Ngân hàng Thung lũng Silicon và cuộc khủng hoảng tại Credit Suisse đã làm gia tăng sự không chắc chắn, khiến các ngân hàng vừa và nhỏ nói riêng phải thắt chặt hoạt động cho vay khi họ đề phòng dòng tiền gửi có thể chảy ra ngoài.

REITs huy động vốn để mua tài sản mà họ cho thuê để kiếm thu nhập. Giảm tính khả dụng và tăng chi phí tài trợ ảnh hưởng đến khả năng kiếm tiền của họ, làm mất niềm tin của nhà đầu tư.

Cũng có lo ngại rằng các ngân hàng lớn của châu Âu có thể thu hẹp quy mô cho vay. Các điều khoản giải cứu của Credit Suisse xóa sạch trái phiếu Cấp 1 bổ sung của nó, một dạng vốn ngân hàng và lợi suất trái phiếu AT1 từ các ngân hàng khác phải đối mặt với áp lực tăng lên.

"Chi phí tái cấp vốn cho trái phiếu AT1 đang tăng lên, điều này có tác động tương tự như việc thắt chặt tiền tệ", một chủ ngân hàng Nhật Bản ở London cho biết.

Trong khi đó, với việc phải ở lại làm việc từ xa, nhu cầu cơ cấu về văn phòng đang giảm. Theo JPMorgan, tỷ lệ văn phòng trống ở Hoa Kỳ là 12,5% trong quý từ tháng 10 đến tháng 12, theo JPMorgan - tương đương với mức trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Goldman Sachs ước tính rằng tỷ lệ lấp đầy văn phòng ở Anh đã giảm một nửa so với mức trước COVID xuống còn khoảng 30%.

Thắt chặt tiền tệ trên khắp các nền kinh tế tiên tiến là một mối quan tâm khác. Sự gia tăng lãi suất dài hạn có nghĩa là các nhà đầu tư mong đợi lợi nhuận cao hơn, hoặc lãi suất trần, từ tài sản của họ.

REITs đang gặp khó khăn ngay cả bên ngoài tài sản văn phòng. Chỉ số tiểu ngành REITs khu dân cư của S&P Composite 1500 đang ở mức thấp nhất trong khoảng hai năm khi sự bùng nổ nhà ở do đại dịch giảm dần. Những người theo dõi tài sản thương mại và công nghiệp đang trên một quỹ đạo tương tự. Nhìn chung, tổng vốn hóa thị trường của REITs trên toàn thế giới đã giảm khoảng 20% trong năm xuống còn 1,9 nghìn tỷ USD vào tháng Ba.

Eric Adler, Giám đốc điều hành của PGIM Real Estate có trụ sở tại Hoa Kỳ cho biết, giá bất động sản cuối cùng sẽ chạm đáy và các nhà đầu tư kiên nhẫn sẽ thấy cơ hội mua bán.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin