Bất động sản Dubai có dấu hiệu chững lại

Từ bùng nổ đến giảm giá

Các nhà phát triển, nhà đầu tư và nhà môi giới đang đặt câu hỏi riêng tư rằng một trong những thị trường bất động sản nóng nhất năm ngoái có thể thay đổi nhanh chóng như thế nào và liệu có thể loại trừ một sự điều chỉnh đau đớn giống như cuộc suy thoái làm rung chuyển tiểu vương quốc này năm 2008 hay không.

Dubai đã theo đuổi việc khởi động lại nền kinh tế dựa trên những kế hoạch tăng trưởng bền vững, bao gồm kế hoạch 10 năm được gọi là D33, để tăng gấp đôi sản lượng và trở thành một trong bốn trung tâm tài chính hàng đầu thế giới.

Tuy nhiên, ngành bất động sản vẫn là thước đo quan trọng cho sự thành công của nó, chiếm 8,9% nền kinh tế.

Ronan Hannan, hiệu trưởng công ty tư vấn Proven Partners, nói rằng Dubai dễ bị tổn thương trước vì thị trường này phụ thuộc vào vốn nước ngoài, đặc biệt là từ Trung Quốc và Nga.

Chi tiêu cơ sở hạ tầng khổng lồ, chính sách thuế thu nhập hào phóng và cách tiếp cận 'mở cửa' đối với người nhập cư được củng cố sau đại dịch đã thu hút hàng nghìn người nước ngoài.

Theo nghiên cứu của Betterhomes, người Nga là những người mua nhà nhiều nhất trong quý 1/ 2023 nhưng đã tụt xuống vị trí thứ 3 vào cuối năm, trong khi đó người mua từ Ấn Độ và Anh chiếm phần lớn giao dịch trong suốt 12 tháng. 

Công ty cho biết cũng có sự gia tăng đáng chú ý về lượng người mua từ Ai Cập, Lebanon, Pakistan và Thổ Nhĩ Kỳ, nhấn mạnh vai trò kép của thành phố như một nơi trú ẩn an toàn cũng như nam châm thu hút giới siêu giàu.

Theo nghiên cứu từ cơ quan bất động sản Knight Frank chia sẻ, kỷ lục 431 ngôi nhà ở Dubai đã được bán với giá hơn 10 triệu USD vào năm 2023, gần gấp đôi so với năm trước và khiến nơi đây trở thành thị trường lớn nhất thế giới.

Tuy nhiên, giá nhà ở ba khu dân cư "đỉnh cao" của Dubai là Palm Jumeirah, Emirates Hills và Đảo Vịnh Jumeirah, được dự báo sẽ tăng ở mức khiêm tốn hơn 5% vào năm 2024, sau khi tăng thêm 15,9% trong năm tính đến tháng 9/2023. 

Giá nhà bên ngoài những khu vực sang trọng đó đã tăng 19% trong năm tính đến tháng 9 và được dự báo sẽ tăng 3,5% vào năm 2024.

Cựu giám đốc tài chính Dubai Nasser al-Shaikh nói với Reuters: "Nỗi lo lắng của tôi là tình trạng của nền kinh tế toàn cầu. Chúng tôi cởi mở với thế giới nhưng bất cứ điều gì xảy ra ở những nơi khác đều ảnh hưởng đến chúng tôi". 

Nhưng ông nói thêm rằng miễn là cả chính quyền trung ương và địa phương đều thực hiện các kế hoạch phát triển rộng hơn, nguồn cung nhà ở trong tương lai sẽ được những cư dân mới thu mua. 

Những người khác có vẻ kém lạc quan hơn khi một nguồn tin khác ở Dubai cho biết giá nhà có thể giảm 10-15% trong vài năm tới.

Các chủ đất lớn ở địa phương đang tìm cách bán nhiều bất động sản khách sạn, trong đó có một bất động sản sang trọng ở Palm Jumeirah, để giảm rủi ro cho danh mục đầu tư của họ.

Mireille Azzam, người đứng đầu bộ phận tư vấn chiến lược khu vực Trung Đông và Trung Đông của JLL cho biết: "Nguồn cung sẽ vượt quá nhu cầu ở một mức độ nhất định trong vòng 2-3 năm tới, đặc biệt là ở phân khúc hạng sang, vì vậy điều này đương nhiên sẽ gây ra một dạng suy thoái. Một số cư dân đang chờ xem liệu giá cả có trở nên phải chăng hơn hay không trước khi chuyển đi". 

Khả năng phục hồi mới được tìm thấy?

Ký ức về vụ sụp đổ bất động sản ở Dubai năm 2008 dẫn đến gói cứu trợ trị giá 20 tỷ USD từ nước láng giềng giàu dầu mỏ Abu Dhabi của tiểu vương quốc này vẫn còn in sâu, nhưng các nhà phân tích cho rằng các bài học đã được rút ra và nguy cơ lây lan từ bất kỳ đợt suy thoái nào có vẻ thấp hơn.

Abdeljaouad của Kroll cho biết: "Các tổ chức tài chính và nhà phát triển lớn trong khu vực đã học được bài học từ các cuộc khủng hoảng trong quá khứ và đã chuẩn bị tốt. Trọng tâm của thị trường đang chuyển dịch nhiều hơn sang nhà ở và cơ sở hạ tầng phổ thông". 

Các chỉ số kinh tế vẫn mạnh, với cuộc khảo sát người quản lý mua hàng tháng 12 của S&P Global ghi nhận mức cao nhất trong 16 tháng, phản ánh các doanh nghiệp phi dầu mỏ của Dubai chắc chắn đang ở chế độ mở rộng.

Trong khi đó, Dubai được dự báo chỉ giao 13.000 căn nhà mỗi năm trong 6 năm tới, thấp hơn nhiều so với mức 30.000 căn trong 15 năm qua, cho thấy sự thiếu hụt có thể củng cố nhu cầu.

Theo công ty tư vấn Alvarez & Marsal, mức độ tiếp xúc của 10 ngân hàng lớn nhất UAE với bất động sản, mà các nhà phân tích ước tính ở mức hơn 30% trong cuộc khủng hoảng tài chính 2008-2009, đã giảm trong 9 quý liên tiếp, giảm xuống 16,2% trong quý 3/2023 từ mức 22,3% vào cuối năm 2020.

Mặc dù các ngân hàng và nhà phát triển đã giảm thiểu rủi ro, nhưng các nguồn tin trong ngành vẫn cảnh báo hàng nghìn công ty bất động sản khác sẽ dễ bị tổn thương hơn nếu tình trạng suy thoái kéo dài.

Richard Waind, giám đốc điều hành của Betterhomes, lưu ý rằng những công ty này bao gồm các công ty môi giới của Dubai, đã tăng số lượng lên khoảng 4.000, từ 1.200 công ty vào năm 2020.

Mối đe dọa lớn nhất đối với lĩnh vực bất động sản của Dubai đến từ việc lạm phát tăng đột biến, chính sách lãi suất toàn cầu khó lường và sự lây lan trong khu vực từ cuộc chiến Israel-Hamas. Tác động tiềm tàng của sự gián đoạn đối với các tuyến đường vận chuyển quan trọng ở Biển Đỏ cho đến nay vẫn chưa rõ ràng.

Những bất ổn địa chính trị như cuộc xung đột Ukraina và Nga cũng đã thúc đẩy tiểu vương quốc này trong những năm gần đây, một số người suy đoán đất nước này vẫn có thể tiếp tục hưởng lợi giữa những gián đoạn đang diễn ra trên toàn cầu. 

(Nguồn: Reuters)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin