Không chỉ Trung Quốc, căng thẳng bất động sản đang gia tăng ở các thị trường châu Á

Trong khi việc thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và đại dịch đã có tác động rõ rệt hơn đến bất động sản thương mại ở Mỹ và châu Âu, thì nhà ở dân dụng lại chịu nhiều căng thẳng hơn ở châu Á.

Một trong những quốc gia bị ảnh hưởng nặng nề nhất, Hàn Quốc, đã chứng kiến giá nhà sụt giảm mạnh nhất trong 25 năm trong khi cuộc đấu tranh trả nợ của một công ty xây dựng đã làm dấy lên lo ngại về việc lặp lại tình trạng hỗn loạn trên thị trường tín dụng vào năm 2022.

"Các quốc gia có nợ tiêu dùng hoặc gánh nặng bảng cân đối kế toán cao sẽ là những lĩnh vực mà bạn muốn tập trung vào". "Hàn Quốc là một trong số đó. Thị trường nhà đất đang dịu lại", Kheng Siang Ng, người đứng đầu bộ phận thu nhập cố định châu Á Thái Bình Dương tại State Street Global Advisors, cho biết.

Dưới đây là một số nơi mà rủi ro thị trường bất động sản có khả năng bùng phát vào năm 2024.

Hàn Quốc

Thị trường bất động sản Hàn Quốc đang căng thẳng nhất sau Trung Quốc trong khu vực, với giá nhà năm 2023 giảm mạnh nhất trong 1/4 thế kỷ sau nhiều năm tăng trưởng. Điểm yếu này là kết quả trực tiếp từ các động thái của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc - ngân hàng trung ương lớn đầu tiên ở châu Á bắt đầu chu kỳ thắt chặt tiền tệ hiện tại vào năm 2021, nhằm đẩy lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 15 năm.

Biến điểm yếu thành khủng hoảng là vụ vỡ nợ của một nhà phát triển công viên giải trí vào cuối năm 2022 đã trở thành cuộc khủng hoảng tồi tệ nhất trên thị trường tín dụng của đất nước kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. 

Trong khi một loạt các biện pháp giải cứu của chính phủ đã ổn định được tình hình, yêu cầu giãn nợ của một công ty kỹ thuật và xây dựng vào cuối tháng 12 đã khiến chính quyền phải cam kết hỗ trợ nhiều hơn.

Nợ xấu của cả hộ gia đình và công ty đang chồng chất và Ngân hàng Hàn Quốc cho biết rủi ro liên quan đến nợ tài trợ dự án, một loại bảo đảm được sử dụng để tài trợ cho việc xây dựng gây ra cuộc khủng hoảng năm 2022, có thể sẽ tăng vào năm tới.

Mặc dù vậy, các quan chức cho biết hệ thống tài chính của nước này nhìn chung sẽ ổn định.

"Việc tái cơ cấu các khoản vay tài trợ cho dự án bất động sản từ giữa năm 2024 sau cuộc bầu cử vào tháng 4 năm 2024 có thể làm tăng sự biến động trên thị trường tiền tệ ngắn hạn ít nhất là tạm thời", Nhà kinh tế Kim Jin-wook của Citigroup Inc. cho biết.

Indonesia

Việc tăng lãi suất mạnh mẽ nhất của ngân hàng trung ương địa phương kể từ năm 2005 đã khiến các công ty xây dựng nhà mắc nợ nặng nề như PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro phải chịu áp lực, vì nó làm giảm sức mua của các hộ gia đình. 

Đồng tiền yếu khiến vấn đề trở nên tồi tệ hơn, bằng cách tăng chi phí trả nợ bằng đô la sắp đáo hạn của họ, buộc họ phải dùng đến biện pháp bán tài sản để huy động tiền mặt.

Fitch Ratings cho biết vào cuối tháng 11 rằng "có thể xảy ra một số trường hợp vỡ nợ" đối với trái phiếu trị giá 132 triệu USD của Agung Podomoro đáo hạn vào tháng 6/2024 sau khi công ty này hủy đề nghị mua lại một phần trái phiếu không có bảo đảm.

Theo Fitch, rủi ro tái cấp vốn đối với Lippo Karawaci, đơn vị tại Indonesia của Tập đoàn Lippo, cũng đang gia tăng. Fitch đã hạ bậc đồng đô la đáo hạn vào tháng 1/2025 của công ty xuống CCC+ vào tháng 11.

Tuy nhiên, triển vọng chấm dứt chính sách thắt chặt của Indonesia đang khiến trái phiếu bất động sản mệnh giá bằng đồng USD tăng giá, do các nhà đầu tư dự đoán nhu cầu bất động sản sẽ được cải thiện.

Fitch đã dự đoán hoạt động bán trái phiếu doanh nghiệp trong nước sẽ phục hồi nhờ nhu cầu tái cấp vốn tăng lên và môi trường kinh tế thuận lợi hơn.

Fitch cho biết, những người đi vay dự kiến sẽ tiếp tục ưa thích phát hành trái phiếu có kỳ hạn ngắn hơn vào năm 2024, vì nhu cầu về trái phiếu ngắn hạn cao hơn trong bối cảnh lãi suất không chắc chắn.

Việt Nam

Theo Bloomberg, lĩnh vực bất động sản của Việt Nam vốn đang bị ảnh hưởng bởi tình trạng dư cung, cản trở việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, gây ra khủng hoảng thanh khoản và người đi vay không thể thanh toán. Nhưng những can thiệp pháp lý và cắt giảm lãi suất nhiều lần đã làm chậm lại vòng xoáy đi xuống.

"Thị trường bất động sản Việt Nam đã có một năm cực kỳ thách thức, nhưng chúng tôi tin rằng thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất hiện đã qua". "Tỷ lệ thế chấp đạt đỉnh cao tới 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023 nhưng sau đó đã giảm đáng kể", Michael Kokalari, nhà kinh tế trưởng của VinaCapital Group Ltd.

Tuy nhiên, dấu hiệu rắc rối vẫn còn. Theo Sue Ong, nhà phân tích tín dụng tại S&P Global Ratings, một số ngân hàng có bộ đệm vốn mỏng và một số ngân hàng có mức độ tiếp xúc cao với bất động sản.

Điển hình của cuộc khủng hoảng bất động sản là Novaland Investment Group Corp., một trong những nhà phát triển lớn nhất đất nước, nổi tiếng vì có trái phiếu bằng tiền Mỹ. 

Công ty đã đồng ý gia hạn thời gian đáo hạn đối với những người nắm giữ trái phiếu chuyển đổi trị giá 300 triệu USD, sau khi không thể thanh toán lãi vào tháng 7.

Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, mặc dù giá của tờ tiền này tăng lên sau tin tức công ty đã đạt được thỏa thuận với các chủ nợ, nhưng tờ tiền này vẫn được niêm yết ở mức 36 xu trên một USD. Đó là mức độ đáng lo ngại sâu sắc cho thấy kỳ vọng của nhà đầu tư vào việc thu hồi toàn bộ nợ là thấp.

Hồng Kông

Trái phiếu đồng USD vĩnh viễn do một số nhà phát triển thành phố phát hành đã phải hứng chịu đợt bán tháo tồi tệ nhất trong nhiều năm vào tháng 8, trong bối cảnh lo ngại về chi phí tài chính tăng vọt và tác động lan tỏa của cuộc khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc. 

Dẫn đầu sự sụt giảm là Công ty Phát triển Thế giới Mới, một trong những nhà phát triển mắc nợ nhiều nhất ở Hồng Kông. Đó là khoản nợ kém hiệu quả so với các công ty cùng ngành trong năm nay.

Đằng sau sự lo lắng của các nhà đầu tư là sự sụt giảm bất động sản địa phương khiến giá nhà của thành phố giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm. 

Doanh thu từ các tòa nhà văn phòng và không gian bán lẻ cũng suy yếu sau 3 năm áp dụng các biện pháp hạn chế nghiêm ngặt do COVID và đợt thắt chặt tiền tệ lịch sử của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed).

Nhu cầu sụt giảm đến mức các nhà phát triển bất động sản ở Hồng Kông buộc phải giảm giá nhà đáng kể, một chiến thuật mà họ đã không triển khai trong nhiều năm, trong khi các ngân hàng nỗ lực thu hút người mua nhà bị tịch thu với mức chiết khấu sâu không kém.

Zerlina cho biết: "Chúng tôi thận trọng với các nhà phát triển ở Hồng Kông có nhiều bất động sản dân cư và thương mại ở các thành phố cấp thấp hơn ở Trung Quốc đại lục cũng như những nhà phát triển có danh mục văn phòng lớn bên ngoài các quận chính do tỷ lệ trống tăng cao và tiếp tục điều chỉnh giá thuê âm".

Ông Zeng, nhà phân tích tín dụng cấp cao tại Creditsights. "Chúng tôi tiếp tục đánh giá thấp các nhà phát triển Hồng Kông với đòn bẩy cao hơn do chi phí tài trợ HKD tăng cao, điều này sẽ tiếp tục kéo dài trong nửa đầu năm 24".

Châu Úc

Đó là một dạng căng thẳng tài sản hơi khác ở Down Under, nơi chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ của Ngân hàng Dự trữ Úc đã làm dấy lên mối lo ngại về khả năng các hộ gia đình chấp nhận lãi suất cao hơn.

Quỹ Tiền tệ Quốc tế đã chỉ ra rằng quốc gia này có thể cảm nhận được tác động của chi phí đi vay cao hơn, vào thời điểm mà một lượng lớn các khoản cho vay mua nhà được cố định ở mức lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch sẽ được chuyển sang lãi suất thả nổi cao hơn. Theo IMF, tại Australia, hơn 50% các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi.

RBA đã cảnh báo vào tháng 10 rằng một số lượng nhỏ nhưng ngày càng tăng các hộ gia đình đang ở giai đoạn đầu của căng thẳng tài chính. Khoảng 14% người vay lãi suất cố định dự kiến sẽ phải đối mặt với mức thanh toán thế chấp tăng hơn 60% sau khi hết hạn.

Dữ liệu từ Cơ quan Quản lý Thận trọng Úc về rủi ro tài sản nhà ở của các ngân hàng cho thấy các khoản nợ xấu mới tăng lên mức cao nhất trong 3 năm mặc dù chúng vẫn ở mức tương đối thấp.

(Nguồn: Bloomberg)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin