Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là một trong những thông số quan trọng xác định quyền lợi của khách hàng tại căn hộ dự án mà họ định mua. Tuy nhiên, vẫn có nhiều người không hiểu đúng, hiểu rõ hệ số sử dụng đất là gì, ý nghĩa ra sao và công thức tính thế nào để ra được thông số chuẩn xác nhất...

1. Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh là Floor Area Ratio (FAR), ngoài ra còn một số cách gọi khác như Floor Space Ratio (FSR), Floor Space Index (FSI), Site Ratio hay Plot Ratio. Đây là thuật ngữ biểu thị tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ diện tích sàn phục vụ hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất (Theo Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng). Đơn vị tính hệ số sử dụng đất là “lần” (với FAR) và “%” (với FSI).

Ảnh minh họa.

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Từ việc giải thích khái niệm hệ số sử dụng đất là gì, có thể thấy khi biểu thị một cách ngắn gọn, hệ số sử dụng đất sẽ tương ứng với tỷ lệ sau:

Hệ số sử dụng đất (FAR, lần) = Tổng diện tích sàn toàn công trình / Diện tích lô đất

Trong đó:

Tổng diện tích sàn xây dựng là tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, bao gồm:

-Tầng hầm, tầng nửa hầm

-Tầng kỹ thuật, tầng áp mái

-Tầng tum

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn xây dựng của tầng đó, bao gồm:

-Tường bao (hoặc phần tường chung thuộc về nhà)

-Diện tích mặt bằng lô gia, ban công, cầu thang, giếng thang máy, hộp kỹ thuật, ống khói,…

Ví dụ: Bạn xây ngôi nhà 60m2 với 5 tầng trên một lô đất có tổng diện tích 300m2 thì hệ số sử dụng đất được tính bằng:

FAR = (60 x 5) / 300 = 1 (lần), tương ứng với FSI = 100%

Ảnh minh họa.

Phân biệt hệ số sử dụng đất với mật độ xây dựng

Khác với hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên tổng diện tích lô đất, đơn vị tính là "%". Cách tính mật độ xây dựng theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD do Bộ Xây dựng ban hành như sau:

Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc / Tổng diện tích lô đất xây dựng x 100%

Trong đó, diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc sẽ tính theo hình chiếu bằng của công trình đó (ngoại trừ nhà phố, nhà liên kế có sân vườn). Phần diện tích này không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như tiểu cảnh trang trí, bể bơi...

2. Hệ số sử dụng đất dùng để làm gì?

- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án đó, có nghĩa FAR càng thấp thì mật độ dân cư càng thấp, theo đó chất lượng cuộc sống của cư dân càng được nâng cao. Ngược lại, FAR càng cao thì mật độ dân cư càng cao trong khi chất lượng dịch vụ, tiện ích vẫn như vậy, đồng nghĩa với việc chất lượng cuộc sống của cư dân sẽ bị giảm đi do quá tải, đông đúc.

Ảnh minh họa.

- Hệ số sử dụng đất ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời (niên hạn sử dụng) của mình. Thông thường, niên hạn sử dụng này đối với các dự án chung cư trong khoảng từ 50 - 70 năm. "Khi khu căn hộ hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp người dân không có tiền để tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm" - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết.

Cũng theo ông Châu, dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo tính toán của các nhà đầu tư, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ.

- Hệ số sử dụng đất tỷ lệ thuận với tính kinh tế. Cụ thể FAR càng cao thì tính kinh tế càng tăng do diện tích sàn và mật độ xây dựng tăng, từ đó giúp chủ đầu tư tiết kiệm được quỹ đất.

- Hệ số sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa đối với các dự án xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà chủ yếu nhằm khống chế số tầng cũng như mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị, khi mà chủ đầu tư luôn tìm cách tăng mật độ xây dựng hoặc số tầng dự án để nâng tổng diện tích xây dựng.

3. Quy định về hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất tối đa được xác định trong đồ án quy hoạch hoặc thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.13 theo thông tư 22/2019/TT-BXD.

Bảng 2.13: Hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất chung cư, công trình dịch vụ đô thị và công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình.

Cũng theo thông tư này, chỉ tiêu sử dụng đất được quy định như sau:

Đất xây dựng cho các điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa phương. Trong đó, đất xây dựng công trình nhà ở tối thiểu là 25 m2/người; đất xây dựng công trình công cộng, dịch vụ tối thiểu là 5 m2/người; đất cho giao thông và hạ tầng kỹ thuật tối thiểu là 5 m2/người và cây xanh công cộng tối thiểu là 2 m2/ người.

(Tổng hợp)