Tiếp tục tìm 'cửa thoát hiểm' cho bất động sản

Phát huy vai trò của cả tổ công tác trực tiếp

Những khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay cần có các giải pháp cụ thể, quyết liệt, khả thi để tháo gỡ. Với trách nhiệm của mình, Bộ Xây dựng sẽ tiếp thu và có giải pháp trên tinh thần đồng hành, chia sẻ cùng các doanh nghiệp để thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tập trung giải quyết một số vấn đề trọng tâm, chẳng hạn trong công tác xây dựng pháp luật, sẽ phối hợp với các cơ quan của Quốc hội sớm hoàn thiện Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản; rà soát lại các nghị định, thông tư… để tạo điều kiện thông thoáng hơn cho doanh nghiệp và người dân.

Về thủ tục hành chính, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục rà soát, tinh giản sao cho đơn giản nhất, kết hợp tập trung hướng dẫn, đôn đốc các đề xuất, kiến nghị của tổ chức, cá nhân, địa phương. Phối hợp chặt chẽ với NHNN, Bộ Tài chính tháo gỡ khó khăn về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp; nghiên cứu đề xuất cơ chế, tạo lập nguồn vốn ổn định lâu dài cho bất động sản.

Các doanh nghiệp bất động sản tiếp tục phối hợp với các cơ quan quản lý, chính quyền địa phương để tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc, tiếp tục cơ cấu lại các dự án và giá bán bất động sản…

Tiếp tục phát huy vai trò Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ trong tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Điều này rất cần sự phối hợp của các bộ, ngành, địa phương cùng chia sẻ, đồng hành vượt qua khó khăn, nhất là trong công tác thực thi pháp luật, cải cách thủ tục hành chính...

Khi vay vốn, doanh nghiệp cần chứng minh dòng tiền và tài sản trả nợ

NHNN tiếp tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng phải tiết giảm các chi phí, tăng cường ứng dụng công nghệ để hỗ trợ cho các doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp uy tín, tín nhiệm để vay vốn.

Đề nghị, các bộ, ngành địa phương cần tập trung ưu tiên giải quyết vấn đề pháp lý liên quan đến thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là đối với các dự án nhà ở xã hội hay các vấn đề giải ngân, cấp tín dụng, giải pháp về tín dụng, lãi suất…

Về phía doanh nghiệp, cần thực hiện theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là phải nâng cao hơn nữa chất lượng quản trị doanh nghiệp, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, giảm giá bán… Khi đó, cùng với giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường.

NHNN cũng đã điều hành chính sách tín dụng linh hoạt, do đó đề nghị các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn để tích cực cung ứng vốn cho nền kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng. Cần lưu ý, khi cho vay các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản…, phải ưu tiên những giới hạn về đảm bảo tỷ lệ an toàn.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng tiếp tục xem xét, rà soát thủ tục để rút ngắn nhất có thể thời gian phê duyệt tín dụng, nhưng đồng thời yêu cầu các doanh nghiệp phải sẵn sàng minh bạch hồ sơ và lành mạnh trong hoạt động, hợp tác với các tổ chức tín dụng để hai bên cùng bàn bạc, thống nhất với nhau.

Đối với vấn đề tài sản bảo đảm là do tổ chức tín dụng và khách hàng thỏa thuận, không có quy định bắt buộc. Trong đó, quan trọng nhất là dựa vào tính khả thi của dự án nên khi vay vốn, việc chứng minh dòng tiền và tài sản trả nợ là điểm các doanh nghiệp cần chú ý.

Chi phí huy động vốn trung - dài hạn hiện rất cao

Ngân hàng cho vay dự án bất động sản thường là kỳ hạn trung và dài, nhưng không được vượt quá 30% vốn ngắn hạn để cho vay trung - dài hạn, với lãi suất cho vay đâu đó trên 7%/năm nên rất khó để có biên sinh lời tốt. Mức chênh lệch lãi suất huy động giữa kỳ hạn ngắn và trung - dài hạn vào khoảng 2,5-3%/năm, chưa kể đi vay nước ngoài còn cao hơn trong nước, có khi lên tới hơn 7%/năm (lãi suất vay USD). Ngoài ra, cho vay bất động sản có hệ số rủi ro cao (200%) nên ngân hàng phải duy trì lượng vốn khá lớn để cho vay khiến giá thành tăng lên. Hay nói cách khác, chi phí huy động vốn trung - dài hạn của các ngân hàng hiện rất cao.

Với các khoản huy động kỳ hạn dài thì lãi suất phải thả nổi, nếu không ngân hàng sẽ đối mặt với rủi ro huy động cao mà cho vay thấp như đã diễn ra vào cuối năm ngoái và đầu năm nay. Cụ thể, cuối năm 2022, mức lãi suất huy động từ 10-11%/năm và đến hiện tại, ngân hàng vẫn phải trả mức đó cho người gửi tiền, trong khi mặt bằng lãi suất cho vay hiện giảm về dưới mức 10%/năm, như vậy ngân hàng có thể lỗ lớn từ những khoản huy động từ năm trước.

Tại TPBank, tỷ lệ cho vay kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp và cá nhân khá thấp, chiếm khoảng 6-8% tổng dư nợ, nhưng với khách hàng vay mua nhà thì cao hơn, khoảng trên 10%. TPBank cũng đang triển khai nhiều gói hỗ trợ như cho vay ưu đãi lãi suất từ 7%/năm, các chương trình cho vay mua nhà lãi suất từ 8- 9%/năm... Đồng thời, TPBank cũng cam kết với NHNN sẽ giảm khoảng 1.400 tỷ đồng lãi suất cho các khách hàng hiện hữu trong năm nay.

Sẽ rất rủi ro nếu ngân hàng cho vay dự án không đủ vốn tự có

Theo thông lệ quốc tế, vay vốn ở nước ngoài để phát triển dự án cũng yêu cầu phải có 30-35% vốn tự có. Nếu không có đủ vốn tự có là 30%, điều này có thể hiểu, năng lực tài chính của chủ đầu tư yếu, sức chống chịu rủi ro khi thị trường khó khăn là thấp, vậy ngân hàng cho vay sẽ rất rủi ro.

Thực tế, nhiều dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, ngân hàng vẫn cho vay trên 70%, thậm chí là 80%. Mức 80% cũng là ngưỡng cuối cùng bởi theo Luật Đầu tư, khi dự án được cấp chứng nhận thì yêu cầu chủ đầu tư phải có tối thiểu 20% vốn tự có. Nếu muốn tỷ lệ này giảm xuống 10-15% thì gần như là doanh nghiệp không có đủ năng lực tài chính, đang "tay không bắt giặc" bởi cũng cần có ít nhất 20% vốn tự có dự phòng khi thị trường biến động còn có sức "gồng gánh".

Hiện tại, lãi suất cho vay đang ở mức thấp nhất từ trước đến nay. Cho vay trung và dài hạn đối với cá nhân khoảng 7-8%/năm trong năm đầu, đối với doanh nghiệp khoảng 8-9%/năm, trong khi lãi suất vay cá nhân ở Mỹ đang là 10%/năm… Giá vốn bình quân huy động dài hạn của các ngân hàng vào khoảng 6,5-7%/năm, cho nên mức lãi suất cho vay trung và dài hạn hiện nay của các ngân hàng chỉ là hòa vốn. Lãi suất cho vay người mua nhà năm đầu hiện nay khoảng 7-8%/năm, năm sau cộng thêm biên độ cũng chỉ tăng khoảng 1-1,5%/năm, nghĩa là vẫn dưới 10%/năm.

Với các thủ tục thẩm định cho vay chặt chẽ, nhiều doanh nghiệp đang gặp khó khăn liên quan tới pháp lý dự án. Trong khi đó, ngân hàng là đơn vị kinh doanh rủi ro nên buộc phải xét duyệt hồ sơ kỹ hơn. Tuy nhiên, có thể tránh được vướng mắc này nếu doanh nghiệp thực sự minh bạch, rõ ràng, hợp tác để cả hai bên hỗ trợ nhau nhanh nhất có thể.

Xem xét giảm tỷ lệ vốn tự có xuống 10-15% khi phát triển dự án

Trong khi chưa nhận được sự hỗ trợ của các ngân hàng liên quan đến dòng tiền, Văn Phú Invest gặp nhiều khó khăn. Tuy nhiên, trong cái khó ló cái khôn, chúng tôi đã sử dụng những biện pháp ngắn hạn như hạn chế dòng tiền giải ngân, cắt giảm chi phí và cân nhắc đầu tư vào những dự án có thể thu hồi vốn nhanh, từ đó có thêm nguồn vốn cho các dự án khác.

Hiện tại, lãi suất huy động đã giảm khá nhiều, nhưng lãi suất cho vay bất động sản gần như chưa giảm hoặc giảm ít. Do đó, chúng tôi mong muốn NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại mạnh dạn, nhanh chóng điều chỉnh giảm lãi vay đủ lớn, đủ mạnh để hỗ trợ các doanh nghiệp. Văn Phú Invest được ngân hàng giảm lãi suất bình quân 1%/năm so với năm trước, nhưng chúng tôi mong muốn được vay với lãi suất 8-9%/năm để có cơ hội phục hồi kinh doanh.

Đối với quy định về mục đích vay vốn của ngân hàng, nếu quá chắc chắn là chỉ khi nào nộp tiền sử dụng đất mới cho vay thì doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn vì trước khi giao đất có rất nhiều chi phí. Nếu ngân hàng có chính sách hỗ trợ sẽ giúp doanh nghiệp có thêm nguồn vốn kinh doanh.

Liên quan đến quy định vay vốn phát triển dự án phải có vốn tự có là 30% đang làm khó các chủ đầu tư, bởi khi thị trường địa ốc khó khăn, doanh thu sụt giảm mạnh, doanh nghiệp vẫn phải dùng vốn tự có để trả lãi, trả gốc vay và các chi phí khác, cho nên nguồn vốn này đã giảm nhanh chóng, gây áp lực rất lớn cho doanh nghiệp. Do đó, chúng tôi kiến nghị ngân hàng xem xét giảm tỷ lệ này xuống 10-15% để giúp doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn này.