Thị trường bất động sản: Địa phương 'ngấm' chính sách

Chuyển động thị trường

05/05/2023 09:26

Các chính sách hỗ trợ phát triển bền vững thị trường bất động sản của Chính phủ đang được nhiều địa phương cụ thể hóa bằng các động thái cụ thể.

Nhiều dự án "hồi sinh"

Lần đầu tiên Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vừa công bố danh sách tình trạng pháp lý của gần 400 dự án bất động sản trên địa bàn, trong đó có 355 dự án với hơn 81.000 căn hộ đủ điều kiện cấp sổ hồng. Các dự án khác chưa đủ điều kiện cấp sổ do còn vướng ở một số khâu cũng được cơ quan này đề cập rõ.

Trong số các dự án được đề cập trong danh sách, có dự án mới, nhưng phần nhiều là dự án bị "treo" sổ hồng trong hàng chục năm qua. Vì thế, động thái trên của cơ quan quản lý không chỉ khiến chủ đầu tư, cư dân nhiều dự án trút bỏ gánh nặng sau bao năm mong mỏi chờ đợi, mà hơn nữa còn cho thấy nỗ lực trong việc tạo dựng lại niềm tin với người mua nhà, với thị trường.

Cùng với việc công bố danh sách dự án được cấp sổ hồng, từ sau chủ trương đẩy mạnh gỡ khó thủ tục cho các dự án bất động sản của Chính phủ, ghi nhận bước đầu cho thấy, nhiều dự án bắt đầu ra hàng trở lại.

Chẳng hạn, dự án căn hộ Cửu Long (De La Sol) tại quận 4, TP.HCM vừa chính thức tổ chức bán hàng trở lại sau nhiều năm nằm chờ, điều này đồng nghĩa với việc dự án này đã được TP.HCM "bật đèn xanh" về thủ tục. Theo đại diện CapitaLand - chủ đầu tư dự án, De La Sol đã nhận được giấy phép xây dựng và cất nóc từ nhiều năm trước, song bị dừng lại do cơ quan chức năng yêu cầu rà soát để xác định vướng mắc liên quan đến việc cổ phần hóa doanh nghiệp trước đây.

Một dự án khác là chung cư Cô Giang (tên thương mại là Grand Manhattan) tại phường Cô Giang, quận 1, TP.HCM, nguồn tin từ chủ đầu tư Tập đoàn Novaland cho biết, dự án sẽ khởi công xây dựng từ đầu tháng 5 này, sau thời gian khá dài chờ đợi. Đây cũng là dự án bị vướng thủ tục được lãnh đạo UBND TP.HCM gỡ vướng thời gian gần đây.

Được biết, dự án Grand Manhattan gồm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 là nhà tái định cư và giai đoạn 2 là nhà thương mại, được xây dựng trên nền chung cư cũ trước đây bị giải tỏa do xuống cấp nghiêm trọng. Dự án đã được UBND TP.HCM ban hành quyết định giao đất ngày 18/5/2019, đến nay đã xây xong phần tái định cư. Phần thương mại cũng đã xây phần thô, nhưng vì chưa thẩm định giá đất nên chủ đầu tư chưa thể triển khai các phần tiếp theo.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau nhiều lần UBND TP. HCM trực tiếp gặp và lắng nghe một số doanh nghiệp trình bày khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản trên địa bàn, hiện bước đầu ghi nhận kết quả. Cụ thể, UBND TP. HCM đã xem xét và cho phép 5 chủ đầu tư (trong đó có một tập đoàn nước ngoài) của 5 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị mới được huy động vốn với 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, tương đương 5.432 căn hộ (bao gồm 2.989 căn hộ thuộc một dự án khu đô thị mới). Việc này sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp trên vượt qua khó khăn trong lúc chờ kết luận của cơ quan có thẩm quyền đối với các dự án thuộc diện rà soát pháp lý mà chủ đầu tư đã thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tính đến nay, có 13 dự án tại TP.HCM được gỡ vướng pháp lý và hỗ trợ cho phép dự án được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. So với hàng trăm dự án đang bị ách tắc pháp lý trên địa bàn, con số này còn khiêm tốn nhưng cũng phần nào cho thấy quyết tâm của chính quyền Thành phố.

Theo Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi, trong quý II này, Thành phố tiếp tục tập trung gỡ vướng cho 40 dự án bất động sản. Đồng thời, rà soát lại danh sách để xác định nhóm 138 dự án đang bị vướng pháp lý để tập trung giải quyết triệt để.

"Thời gian qua, một số sở, ngành như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Quy hoạch và Kiến trúc… tồn đọng nhiều văn bản, UBND Thành phố đã đề nghị các đơn vị này phải nhanh chóng rà soát, phân nhóm cụ thể, công bố trên trang web của từng đơn vị rồi báo cáo lại để rà soát và gỡ vướng cho các dự án, kể cả dự án công và tư", ông Mãi thông tin thêm.

Cùng với thủ tục pháp lý, nút thắt về dòng tiền cũng dần được nới lỏng khi nhiều chính sách hỗ trợ được ban hành. Đơn cử, vừa qua, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 02/2023/TT-NHNN quy định về việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ, trong đó cho phép tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động sản xuất - kinh doanh, khách hàng gặp khó khăn trả nợ khoản vay phục vụ đời sống, tiêu dùng…

Thị trường có dấu hiệu phục hồi

Dù chưa diễn ra trên diện rộng, song trước hàng loạt chính sách gỡ khó được ban hành và triển khai quyết liệt thời gian qua, tâm lý thị trường dần lạc quan trở lại. Chia sẻ của nhiều thành viên thị trường cho thấy, áp lực đang vơi dần, nhiều chủ đầu tư bắt đầu lên kế hoạch triển khai dự án cũng như tung sản phẩm ra thị trường.

Chẳng hạn, mới đây, Tập đoàn Novaland, Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) và Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Ricons đã ký kết thỏa thuận hợp tác hoàn thiện dự án The Grand Manhattan tại quận 1, TP.HCM. Theo thỏa thuận, TPBank sẽ hỗ trợ tài chính để bảo đảm dự án tiếp tục triển khai, cũng như cung cấp gói tín dụng cho người mua nhà. Ricons đảm nhiệm vai trò tổng thầu thi công, cam kết bảo đảm chất lượng và tiến độ xây dựng.

Dù chưa diễn ra trên diện rộng, song trước hàng loạt chính sách gỡ khó được ban hành và triển khai quyết liệt thời gian qua, tâm lý thị trường dần lạc quan trở lại, nhiều chủ đầu tư bắt đầu lên kế hoạch triển khai dự án cũng như tung sản phẩm ra thị trường.

Cũng theo đại diện Novaland, từ nay đến tháng 6/2023, tập đoàn này còn có kế hoạch triển khai trở lại một loạt dự án trọng điểm tại TP.HCM và các địa phương lân cận, bàn giao nhà theo từng giai đoạn cho khách hàng, đồng thời linh hoạt điều chỉnh kế hoạch xây dựng các phân khu dự án cho phù hợp với tình hình hiện tại.

Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư Danh Khôi Holdings - chủ đầu tư dự án Astral City (Bình Dương) vừa ra thông báo, dự án đã được tỉnh Bình Dương tháo gỡ các vướng mắc về thủ tục, đồng thời được ngân hàng cam kết tài trợ vốn để đẩy nhanh tiến độ xây dựng, tiến đến ký hợp đồng mua bán với khách hàng.

Tương tự, tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản lớn có trụ sở tại TP.HCM cho hay, tập đoàn này đang làm việc với một số ngân hàng để bàn về việc tài trợ vốn cho các dự án do tập đoàn làm chủ đầu tư, trong đó có nhiều dự án đang xây dựng dở dang.

Ở góc độ thị trường, đại diện nhiều chủ đầu tư cho biết, mặc dù còn nhiều khó khăn, nhưng so với thời điểm đầu năm 2023, thanh khoản thị trường bắt đầu cải thiện.

Ông Đoàn Thanh Ngọc, Giám đốc Công ty PropertyX (thuộc Tập đoàn Hưng Thịnh) cho hay, mặc dù tình hình giao dịch vẫn chưa thực sự khả quan, song tâm lý thị trường hiện ổn định hơn nhiều so với trước, đây là yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản giai đoạn hiện nay.

Phó tổng giám đốc một tập đoàn bất động sản hàng đầu khu vực phía Nam cũng cho biết, kết quả giao dịch mới chưa tăng nhiều, một phần do giai đoạn này doanh nghiệp chưa tung sản phẩm mới ra thị trường, nhưng sự thay đổi mang tính tích cực của tâm lý khách hàng đã thấy rất rõ.

"Nếu như cách đây vài tháng, nhiều khách hàng đã mua sản phẩm từ trước đó đồng loạt tạm dừng đóng tiền, thì nay bắt đầu nộp trở lại khi thấy chủ đầu tư đã giảm bớt khó khăn và niềm tin đã gia tăng nên muốn tiếp tục đồng hành", vị tổng giám đốc này cho hay.

Ghi nhận từ các đơn vị môi giới cũng cho thấy, thị trường bất động sản gần đây bắt đầu có giao dịch trở lại, tập trung tại các dự án, dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, với dòng sản phẩm mang yếu tố đầu tư, chủ yếu vẫn là động thái thăm dò, cho dù cũng được khách hàng tìm hiểu.

Sản phẩm hình thành trong tương lai sẽ còn đối mặt thách thức

Cảm giác sự khó khăn của thị trường đã chạm đáy và dần hồi trở lại. Với sự hỗ trợ từ chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường từ nhiều phía, khả năng sắp tới sẽ có nhiều dự án khởi động trở lại để đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, từ chủ trương, chính sách đến thực tế bao giờ cũng có độ trễ ít nhất từ 3-6 tháng, thậm chí lâu hơn, nên hiện chưa thể đưa ra nhận định cụ thể.

Ở góc độ người mua, nhiều người có dòng tiền tích lũy đã xem thời gian qua là cơ hội để hiện thực hóa tài sản hoặc cơ cấu lại tài sản. Tuy nhiên, nếu có mua thì cũng chủ yếu lựa chọn các sản phẩm đã xây dựng sẵn, hoặc các dự án có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có năng lực. Còn với các dự án hình thành trong tương lai, khả năng thời gian tới sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức. Bởi sau giai đoạn khó khăn vừa qua, nhiều chủ đầu tư bộc lộ năng lực yếu kém, một bộ phận nhà đầu tư cũng không còn đủ niềm tin cũng như nguồn tài chính để tiếp tục đầu tư vào các dòng sản phẩm hình thành trong tương lai như trước. Do đó, các bên cần có thêm thời gian để củng cố lại nguồn lực cũng như niềm tin.

Rào cản lớn nhất lúc này là tốc độ thực thi chính sách

Việc Ngân hàng Nhà nước ban hành liên tiếp 2 thông tư liên quan đến nguồn vốn là Thông tư 02/2023 và Thông tư 03/2023 đã tạo thêm luồng sinh khí mới cho thị trường bất động sản, nhất là với Thông tư 02/20233 về cấu lại nợ, hoãn giãn nợ, không chuyển nhóm nợ sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp có thêm thời gian thực hiện các nghĩa vụ nợ trong khi chờ đợi thị trường phục hồi hoàn toàn. Cũng nhờ các chính sách hỗ trợ tài chính mà từ giữa tháng 4 đến nay, bắt đầu có khách hàng quay lại tìm hiểu sản phẩm, cho dù tỷ lệ xuống tiền còn chưa cao.

Tuy nhiên, để có thể xoay được nguồn vốn, doanh nghiệp phải có sản phẩm để bán và rào cản lớn nhất lúc này là việc thực thi chính sách của cơ quan công quyền.

Chúng tôi hiện có 1 dự án đã hoàn thiện thủ tục đất đai, hoàn thành công tác đền bù cho người dân, đã đóng thuế cho Nhà nước, được cấp giấy phép xây dựng và đã cất nóc. Tuy nhiên, dự án đang triển khai thì hết hạn, nhưng nộp hồ sơ đã 3 năm vẫn chưa được gia hạn. Hồ sơ nộp lên bị đẩy đi khắp nơi, trình hết sở này tới ngành kia.

Dự án đã được cấp phép xây dựng nên bắt buộc phải thi công tiếp. Trong thời gian dự án tạm dừng thi công, chúng tôi vẫn phải vay ngân hàng với lãi vay trung hạn 14-15%/năm, có những tháng lên tới 16%/năm. Doanh nghiệp phải trả lãi ngân hàng cao, nên khi bán ra phải tính vào giá vốn nên bất động sản không thể có giá rẻ.

Trong quý đầu năm nay, thị trường bất động sản gần như không có giao dịch, cung không gặp cầu. Lý do là doanh nghiệp vẫn phải gánh đủ các chi phí nên không thể bán giá thấp, trong khi người mua chỉ tìm sản phẩm giá rẻ, không sẵn sàng xuống tiền cho những sản phẩm giá cao.

Đánh đổi lợi nhuận để vực dậy niềm tin khách hàng

Chính phủ đã đưa nhiều giải pháp hỗ trợ ngành bất động sản, bao gồm cả chính sách về tín dụng như khoanh nợ, giãn nợ… Những ngày qua, có nhiều tổ chức tín dụng làm việc với chúng tôi cũng như các chủ đầu tư khác để thảo luận hoạt động tái cấp vốn, tái khởi động các dự án bất động sản.

Chúng tôi mong muốn những chính sách này nhanh chóng được thực thi, mong muốn các cơ quan quản lý, các ngân hàng vào cuộc ngay để kích thích nhu cầu, tạo lại niềm tin cho người mua nhà, cho thị trường. Ngân hàng Nhà nước cần sớm giảm lãi suất cho vay để thúc đẩy nhu cầu mua bán bất động sản.

Chúng tôi nhận thấy đây là thời điểm thích hợp để người dân có thể sửa chữa, nâng cấp nhà ở và trước tiên cần khuyến khích những dự án nhỏ, từ sự chuyển đổi cấp vi mô như vậy sẽ dẫn đến chuyển biến ở các dự án lớn hơn, từng bước phục hồi lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản…

Về phần doanh nghiệp, chúng tôi sẵn sàng bán không lợi nhuận các dự án, chấp nhận đánh đổi lợi nhuận của doanh nghiệp tích lũy trong 10 năm qua với mong muốn lớn nhất là khách hàng đồng ý xuống tiền, thu hút người tiêu dùng quay trở lại, gây dựng niềm tin cho thị trường.

Đối với những trái chủ, những người đầu tư trái phiếu của Hưng Thịnh, chúng tôi đã có những buổi đối thoại trực tiếp và nhận được sự thông cảm, an tâm và tiếp tục đồng hành bởi chúng tôi có tài sản để đảm bảo khả năng thanh toán. Tôi tin là không ai mong muốn doanh nghiệp phải bán tài sản để hoàn trả đầu tư trái phiếu cả, mà mong muốn của các bên là được hồi phục để tiếp tục phát triển.

Thị trường có tín hiệu tốt lên

Trước một loạt chỉ đạo từ Chính phủ và các bộ, ngành trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cùng nhiều nghị định, thông tư cụ thể được ban hành, các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp như giảm thuế VAT, giãn nợ… đã giúp doanh nghiệp và người mua nhà nhẹ nhàng hơn, ít nhất là về tâm lý.

Vài tuần gần đây, lượng khách hàng quan tâm tìm hiểu bất động sản đã tăng lên thấy rõ, tập trung vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, nhưng vẫn giữ tâm lý thăm dò, ép giá sản phẩm. Mới đây, có khách hàng đến Công ty đặt vấn đề mua một lúc nhiều sản phẩm, nhưng muốn mua với giá thấp hơn giá thị trường từ 30-40%, nếu doanh nghiệp khó khăn thì chấp nhận bán, không thì họ tiếp tục chờ đợi. Nói ra câu chuyện này để thấy rằng, nhu cầu đầu tư nhiều, nhưng tâm lý chờ đợi vẫn đang chi phối.

Ở góc độ thị trường, khả năng trong 3-6 tháng tới, thị trường sẽ từng bước phục hồi, nhưng khó sôi động toàn diện, mà chủ yếu tập trung vào dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, an toàn về pháp lý.

TĂNG TRIỂN

Theo ĐTCK Copy link

Link bài gốc Lấy link! https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-dia-phuong-ngam-chinh-sach-320545.html#320545|home-highlight|0

Chia sẻ