Tháo gỡ khó khăn cho bất động sản, cần tư duy thị trường để quản lý

Đây là hội nghị trực tuyến với sự tham gia của nhiều địa phương, bộ ngành, các nhà phát triển bất động sản lớn như Vingroup, Novaland, Hưng Thịnh Land, GP Invest, Becamex IDC Bình Dương… và các ngân hàng như Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV, Techcombank, VPBank…

Hội nghị diễn ra trong bối cảnh số doanh nghiệp địa ốc phá sản trong năm 2022 tăng gần 40%, theo số liệu từ Bộ Xây dựng. Còn theo ghi nhận của Dân trí, nhiều tập đoàn bất động sản lớn năm qua đã phải cắt giảm nhân sự, giảm lương… trước tình trạng ảm đạm của thị trường.

Một trong những câu hỏi được dư luận quan tâm trong cuộc họp hôm nay là liệu đã đến lúc thay đổi tư duy quản lý thị trường bất động sản bằng các mệnh lệnh hành chính. Nhà nước đóng vai trò tạo "sân chơi" minh bạch còn việc kinh doanh của các bên tham gia từ doanh nghiệp tới người mua nên để thị trường tự quyết định.

Bán bớt tài sản, hạ giá sản phẩm khó khả thi do nguồn cung chưa được tháo gỡ

Trước những khủng hoảng đang tồn đọng của thị trường, nhiều ý kiến đề xuất các doanh nghiệp địa ốc nên bán bớt tài sản, giảm giá thành sản phẩm để giải quyết nút thắt nghẽn dòng tiền.

Trao đổi với Dân trí, ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng đề xuất này không mang lại nhiều ý nghĩa. Ông đề cập đến câu chuyện nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện còn gặp khó khăn, năm qua thậm chí chưa có nhiều dự án được triển khai để có "hàng" bán hay hạ giá. Nguồn cung chưa được tháo gỡ khiến không có nhiều chủ đầu tư địa ốc được lựa chọn bán hay hạ giá sản phẩm.

Ngoài ra, giá trị tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp tại ngân hàng hiện chủ yếu là bất động sản. Việc giảm giá bán, cũng sẽ tác động tiêu cực đến phần vay vốn tại ngân hàng.

Một giải pháp khác được đề xuất cũng liên quan đến câu chuyện tín dụng bất động sản. Theo đó, có ý kiến đề xuất ngân hàng nên nới thêm room tín dụng, hỗ trợ các doanh nghiệp địa ốc.

Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện các chủ đầu tư đang "bí" tiền. Khi tình trạng này diễn ra, tiền thường trông vào tín dụng.

"Tuy nhiên, các ngân hàng không thể tăng tín dụng được nữa, bởi sẽ làm xảy ra khủng hoảng về thị trường vốn. Khi thị trường vốn ngân hàng bị ảnh hưởng sẽ ảnh hưởng đến các thị trường còn lại. Không có một nước nào trên thế giới áp dụng giải pháp này để cứu thị trường", ông Đặng Hùng Võ nói.

Ông nhấn mạnh việc để thị trường địa ốc phát triển lành mạnh hơn, thay vì trông chờ cơ hội tiếp cận dòng tín dụng ngắn hạn vốn mong manh, bản thân các doanh nghiệp cũng cần tự tìm kiếm những giải pháp.

Tại hội nghị giữa các nhà phát triển địa ốc và ngân hàng hôm 8/2, lãnh đạo nhiều nhà băng lớn cũng đều khẳng định không thiếu room cho vay doanh nghiệp bất động sản. Bất động sản đang chiếm 21% dư nợ toàn nền kinh tế với mức tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung.

Việc không vay được, theo lãnh đạo các ngân hàng, là do doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo thỏa mãn điều kiện pháp lý - vấn đề chiếm 70% trong các khó khăn của thị trường. Theo Tổng giám đốc MB Lưu Trung Thái, ngân hàng muốn hỗ trợ doanh nghiệp thì vẫn phải làm đúng quy trình, thủ tục.

Tổng giám đốc một ngân hàng thương mại tại TP.HCM thì cho biết giải pháp bán bớt dự án được nhắc đến nhiều nhưng một vấn đề mấu chốt là những dự án doanh nghiệp đang gặp khó khăn khi triển khai thì thường do vướng về pháp lý.

Tuy nhiên, những dự án nếu có pháp lý đầy đủ thì ngân hàng vẫn có thể cho vay và doanh nghiệp lại không muốn bán. Còn dự án không đầy đủ pháp lý thì ngân hàng không thể tài trợ vốn và nếu doanh nghiệp muốn bán cũng rất khó tìm được bên mua lúc này. Dù vậy, vị này cũng lưu ý bất cứ tài sản nào nếu hạ giá sâu đến mức đủ hấp dẫn thì vẫn sẽ có người mua.

Cần tư duy thị trường trong quản lý

Theo các chuyên gia, xét về dài hạn, để gỡ khó thị trường bất động sản, phải tôn trọng thị trường, không nên cài cắm các mệnh lệnh hành chính với doanh nghiệp. Đây được cho là điểm mấu chốt để giải quyết những vấn đề hiện còn tồn tại trên thị trường.

"Phải để ý đến dòng chảy thực sự, quy luật của thị trường, pháp luật phải xây dựng theo hướng tôn trọng thị trường, không để chuyện cài cắm vào thị trường những mệnh lệnh hành chính từ cấp này tới cấp kia", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh việc các cấp phải đồng hành cùng doanh nghiệp, không để tình trạng khi xảy ra vấn đề mới có những quyết sách tìm hướng giải cứu.

"Cần tư duy thị trường trong quản lý để có thị trường bất động sản lành mạnh bền vững theo hướng Nhà nước chỉ tạo cơ chế, tạo sân chơi công khai minh bạch còn việc kinh doanh, vận hành của các bên tham gia từ doanh nghiệp, tới người mua để thị trường tự quyết định", chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính cho biết thêm.

Các chuyên gia đồng tình giải pháp duy nhất là để thị trường tự vận động theo quy luật, song song đó Nhà nước đồng hành cùng để gỡ khó vướng mắc liên quan đến pháp lý.

"Giải pháp duy nhất là tháo gỡ pháp lý, phê duyệt dự án", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh. Nguồn vốn từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai, theo vị chuyên gia, sẽ là vốn chính giải quyết điểm nghẽn dòng tiền xảy ra trên thị trường hiện nay.

"Dự án ách tắc pháp lý, không được phê duyệt, không có để bán sẽ không tạo ra dòng tiền", ông nói. Ông đề xuất phải rà soát dự án, phê duyệt các dự án khả thi "dù điểm này điểm kia còn đang bị vênh với pháp luật".

PGS. TS Phạm Thế Anh, chuyên gia Kinh tế - Vĩ mô, Giảng viên Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình việc phía cơ quan Nhà nước cần giải quyết vấn đề liên quan đến pháp lý, giấy phép xây dựng cũng như tính pháp lý của các dự án.

"Đây là vấn đề quan trọng nhất, bởi trong môi trường rủi ro như hiện nay, các hoạt động, kể cả bán lẻ cũng như các hoạt động M&A…chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư an tâm về tính pháp lý của dự án. Điều này nằm trong quyền xử lý của các nhà điều hành, phải xử lý đầu tiên", ông nhấn mạnh.

Về dài hạn, TS Trần Kim Chung - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, vấn đề quan trọng nhất là "không thể ra lệnh cho thị trường". Ông nhấn mạnh giải pháp duy nhất là "làm đúng" và để thị trường tự vận động theo quy luật. Đơn cử như với rào cản về thủ tục hành chính, theo ông, chỉ cần giải quyết đúng quy định về thời gian xử lý, công khai minh bạch là đủ giúp sức rất lớn cho thị trường. Ngay cả với nhiều yếu tố khác như giá bán, sản phẩm… ông cho rằng tự doanh nghiệp có thể tìm thấy đường bởi "đồng tiền đi liền khúc ruột".

Cũng theo hướng này, phân tích riêng về tín dụng cho bất động sản, TS Trương Văn Phước - Thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cũng nêu quan điểm: Nếu xác lập vai trò của từng chủ thể và thực hiện đúng các vai trò thì cơ quan quản lý sẽ không can thiệp cụ thể vào từng hoạt động kinh doanh của tổ chức tín dụng mà sẽ chỉ hướng tới việc kiểm soát tuân thủ của các đơn vị, theo Dân trí.

"Bản thân các tổ chức tín dụng sẽ có tính linh hoạt, chủ động và trách nhiệm đối với các dịch vụ, sản phẩm tài chính mà mình cung ứng với thị trường", ông nói. Điều này đồng nghĩa, sẽ không còn những câu hỏi của doanh nghiệp về room cho bất động sản như trong thời gian qua.

Đồng tình với quan điểm này, nhiều chuyên gia nhận định, điều họ mong chờ sau động thái tích cực của Chính phủ là các chính sách đưa ra dựa trên sự vận động của thị trường, từ đó giải quyết khúc mắc về pháp lý, khơi thông nguồn cung, tạo dựng lại niềm tin cho thị trường.

(Tổng hợp)