Thách thức bất động sản công nghiệp

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, công nghiệp Việt Nam vẫn đang sở hữu vị thế thuận lợi để thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài. Bằng chứng là các khu bất động sản công nghiệp vẫn đạt công suất hoạt động cao cùng nhiều dự án mới tiềm năng được triển khai.  

Theo Báo cáo Industrial Insider do Savills Việt Nam công bố vào tháng 9, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM đã được lấp đầy gần như hoàn toàn. 

Với ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông, quỹ đất dành cho công nghiệp tại hai khu vực này cạnh tranh hơn và vô hình trung đẩy giá thuê cao hơn. Giá tại Hà Nội đạt mức gần 140 USD/m2, cao nhất tại miền Bắc. 

Tương tự, giá tại TP.HCM đã vượt ngưỡng 200 USD/m2 và đứng đầu trong khu vực miền Nam. Trong khi đó, các tỉnh lân cận vẫn có dự án trống và ở mức giá mềm hơn, hứa hẹn là lựa chọn thay thế của nhiều nhà đầu tư.

Xét riêng khu kinh tế trọng điểm miền Bắc, tính đến quý 2, nguồn cung đất công nghiệp đã có sự thay đổi. Nếu như trong năm 2021, Bắc Ninh dẫn đầu về tổng diện tích thì đến nay, Hải Phòng đã vươn lên vị trí thứ nhất, nhờ dự án Deep C Hải Phòng III mới ra mắt. 

Tuy nhiên, Bắc Ninh vẫn sở hữu nhiều dự án nhà xưởng xây sẵn nhất, gần gấp đôi Hải Phòng đang đứng ở vị trí thứ hai. Khi nguồn cung tại Hà Nội không còn, các nhà đầu tư có thể cân nhắc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Hải Dương.

Tại vùng kinh tế phía Nam, bức tranh bất động sản công nghiệp năm 2022 đang tương đồng với cùng kỳ năm trước. Bình Dương là tỉnh có diện tích đất công nghiệp lớn nhất với hơn 7.000 ha và đã được lấp đầy gần hết. 

Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An đã có những dự án mới gia nhập thị trường trong quý vừa qua, nhưng các tỉnh và thành phố còn lại như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai đều khan hiếm nguồn cung. Về các dự án nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, Bình Dương đang dẫn đầu về tổng diện tích, và mức giá thuê xấp xỉ một nửa so với các dự án tại TP HCM.

Cụ thể tại khu vực phía Nam, KCN tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai còn rất ít diện tích trống. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ là điểm đến đầu tư thay thế nhờ nguồn cung tốt. Savills Việt Nam cho biết nhiều nhà máy dự kiến được xây dựng trong thời gian tới nhờ vị trí thuận tiện gần các cảng lớn.

Tỷ lệ lấp đầy tại 6 tỉnh thành trọng điểm phía Nam ghi nhận tỷ lệ lấp đầy đạt đến 84% với giá thuê trung bình 152 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm. Savills đánh giá mặc dù khu vực này còn một số khó khăn về kết nối giao thông và cơ sở hạ tầng nhưng vấn đề này sẽ sớm được khắc phục khi các dự án giao thông như đường Vành đai II, Vành đai III cũng như Sân bay Quốc tế Long Thành đi vào hoạt động.

Đối với nguồn cung xây sẵn, giá thuê trong 8 tháng đầu năm ghi nhận ở mức trung bình 6 USD/m2/tháng với công suất đạt 88%. TP.HCM tiếp tục là thị trường có giá cho thuê cao nhất, tiếp đến là Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Nhiều dự án KCN xây sẵn được phát triển tại khu vực phía Nam trong thời gian gần đây đến từ các chủ đầu tư lớn như BWID, KTG, KCN hay Alibaba.

Theo chia sẻ từ Giám đốc Savills Hà Nội, tình trạng khan hiếm nguồn cung tại các tỉnh thành lớn vừa là thách thức vừa là cơ hội. Vị chuyên gia cho biết tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối cùng giá thành tăng cao đã phản ánh mức độ và nhu cầu đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế vào Việt Nam. 

Điều này mở ra cánh cửa để các nhà phát triển bất động sản trong và ngoài nước đưa ra những sản phẩm mới nhằm đáp ứng nguồn cầu trong thị trường. Đặc biệt, sự tham gia của các nhà đầu tư, doanh nghiệp nước ngoài, ví dụ như tập đoàn LEGO từ Đan Mạch hay tập đoàn YSL từ Hàn Quốc, đang nâng tầm chất lượng và tiêu chuẩn của các khu công nghiệp tại Việt Nam.

Mặc dù sự quan tâm đến các KCN của Việt Nam rất cao nhưng cần có sự điều chỉnh lại để có mô hình phát triển phù hợp hơn. Ông Phạm Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài từng đánh giá, phần lớn quỹ đất công nghiệp đều được tận dụng cho mục đích sản xuất thay vì phân bổ thêm để xây dựng các cơ sở hậu cần hay công trình phụ trợ.

Vì vậy, kỳ vọng các KCN mới với các quy hoạch chi tiết hơn, phân bổ diện tích cho các chức năng về hậu cần, thương mại, dịch vụ, R&D và các trung tâm dữ liệu. Chính phủ cũng đang nỗ lực cải thiện quy trình thực hiện các thủ tục thúc đẩy đầu tư, từ đó giúp các chủ đầu tư KCN phát triển các dự án mới dễ dàng hơn, giảm bớt các thủ tục hành chính liên quan.

Đứng trước làn sóng công nghiệp vào Việt Nam, Chính phủ đã đưa ra những định hướng phát triển và bổ sung nguồn cung bất động sản trên cả nước. Trong 6 tháng đầu năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 – 2025, với tổng diện tích 2.472 ha và tổng vốn đầu tư lên đến 29.400 tỷ đồng. Riêng tại Hà Nội, UBND Thành phố đã phê duyệt đề án thành lập 2 - 5 khu công nghiệp giai đoạn 2021-2025 tại Sóc Sơn, Đông Anh, Bắc Thường Tín, Phú Nghĩa và Phụng Hiệp.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin