Nới 'room' tín dụng, bất động sản vẫn sẽ 'khát' vốn

Trong đợt tăng hạn mức (room) tín dụng vừa được NHNN thông qua có khoảng 15 ngân hàng được tăng hạn mức từ 1 - 4%. Mức tăng thêm cho từng ngân hàng được lựa chọn trên những tiêu chí cụ thể. 

Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, "room" tín dụng được cấp phổ biến quanh mức 3 - 4%. Nhóm ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước, hạn mức tín dụng được cấp ít hơn nhưng do quy mô tín dụng lớn hơn nên tổng lượng vốn thực tế được tăng lên sẽ lớn hơn.

Cụ thể, hạn mức được cấp thêm của các ngân hàng đợt này như sau: Sacombank 4%; Agribank 3,5%; HDBank 3,4%; MB 3,2%; OCB 3,1%; VIB 3%; ACB 3%; Vietcombank 2,7%; Techcombank 2,7%; TPBank 1,2%.

Tính đến cuối tháng 8, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 9,91% so với cuối năm 2021, là mức tăng cao so với cùng kỳ nhiều năm trở lại đây. Với chỉ tiêu điều hành cả năm ở mức 14%, ước tính sẽ có thêm 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng. Đây chính là dư địa để các ngân hàng đưa ra các giải pháp tín dụng hiệu quả, giúp doanh nghiệp đến gần hơn với nguồn vốn vay.

Theo hạn mức tín dụng được cấp đợt này, Agribank còn dư địa cho vay khoảng 50.000 tỷ đồng để tung ra thị trường trong 4 tháng cuối năm. Trong khi Vietcombank còn dư địa cho vay mới tối đa khoảng 32.000 tỷ đồng. Từ nay đến cuối năm, Sacombank có hơn 15.000 tỷ đồng để cho vay, ACB cũng có thêm khoảng 11.000 tỷ đồng để cho vay.

Không thấm vào đâu!

Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, quyết định điều chỉnh "room" tín dụng mới nhất của NHNN là một động thái bẻ khóa tiền tệ tích cực, giúp trực tiếp bơm nguồn tiền vào nền kinh tế hậu COVID-19, từ đó tiếp sức cho các lĩnh vực và ngành nghề bao gồm dịch vụ, sản xuất, kinh doanh và bất động sản.

Việc hạn mức tăng trưởng tín dụng được điều chỉnh trong khoảng còn lại của mục tiêu 14% để thuận tiện cho việc triển khai thực hiện gói hỗ trợ lãi suất 2%, cũng như đáp ứng nhu cầu vốn để thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và phục hồi sản xuất, kinh doanh.

Đặc biệt đối với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng; các doanh nghiệp lớn cũng có thêm nguồn tiền để trả nợ, đáo hạn trái phiếu. Trong khi đó, với nhóm doanh nghiệp bất động sản lớn sẽ đủ điều kiện để phát hành trái phiếu mới cũng như vay trái phiếu quốc tế...

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc Ngân hàng Nhà nước nới hạn mức tín dụng trong bối cảnh hiện nay là rất cần thiết với nhiều doanh nghiệp khó khăn, dự án đình trệ vì thiếu vốn. Do ảnh hưởng thời bởi dịch COVID-19 và ngân hàng ngừng giải ngân do hết "room". 

Ông Khương cũng cho rằng, "room" tín dụng mới được cấp phần nào chỉ giải tỏa được cơn khát vốn cho doanh nghiệp và người dân, nhưng khó lòng đáp ứng hết nhu cầu, nhất là vào mùa kinh doanh cao điểm cuối năm. Dòng tiền sẽ vẫn chỉ chảy vào các dự án có quy mô, chất lượng của các chủ đầu tư có uy tín.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đánh giá việc nới "room" tín dụng tại một số ngân hàng với dư địa cho vay khiêm tốn nên khả năng dòng vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản sẽ khó đạt mức kỳ vọng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, việc nới "room" tín dụng cũng sẽ có những tác động tích cực tới thị trường bất động sản. Tuy nhiên, con số 457.000 tỷ đồng "không thấm tháp gì với thị trường bất động sản".

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng cho rằng sẽ phù hợp hơn nếu NHNN xem xét nâng "room" tín dụng cả năm thêm 1-2% (từ mức mục tiêu 14% lên mức 15-16%) để có thêm khoảng 200.000 tỷ đồng đưa vào nền kinh tế trong những tháng cao điểm sản xuất kinh doanh cuối năm.

"Ngân hàng Nhà nước hoàn toàn có cơ sở để xem xét nâng "room" tín dụng thêm 1-2% nữa do nước ta cơ bản giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát được lạm phát, xuất siêu và có dự trữ ngoại hối trên 100 tỷ USD, được các tổ chức quốc tế và các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao", ông Châu nhìn nhận.

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, cũng cho rằng "room" tín dụng vừa được cấp tăng thêm không quá nhiều. Trong phần dư địa cho vay được tăng thêm mới đây, có khoảng 15-20% được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản, nhất là 2 phân khúc nhà ở và khu công nghiệp.

"Hiện nay dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, trong đó có 67% gắn với bất động sản nhà ở, 33% bất động sản kinh doanh và đầu tư", ông nói với Zing News.

Bài toán vốn cho bất động sản

Đánh giá về thị trường bất động sản cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, quý 4 sẽ là giai đoạn bật dậy sau quãng nghỉ, doanh nghiệp bất động sản đón chờ dòng vốn mới. Dự báo giai đoạn cuối năm, thị trường dự sẽ hoạt động tích cực hơn.

Theo lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phải tạo thêm các kênh vốn khác cho thị trường bất động sản như quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác... Hiện, trên thế giới đã làm rất nhiều, nhưng ở Việt Nam chưa thành hiện thực. Do đó cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản. 

Tuy nhiên, số liệu Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho biết, từ đầu tháng 8/2022 đến nay, thị trường chỉ ghi nhận 8 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được công bố với tổng giá trị 3.810 tỷ đồng.

Đáng chú ý, phần lớn doanh nghiệp phát hành trái phiếu từ đầu tháng 8 vẫn là các ngân hàng thương mại với giá trị 2.510 tỷ đồng (chiếm 52,6% tổng giá trị phát hành). Trong đó, Vietcombank đứng đầu với khối lượng phát hành 1.500 tỷ đồng.

Nhóm bất động sản đứng thứ hai về giá trị phát hành nhưng chỉ có một doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Fuji Nutri Food. Công ty này phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn một năm.

Trước đó, trong tháng 7/2022, thị trường cũng chỉ ghi nhận duy nhất doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ là Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An với giá trị phát hành 210 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.

Như vậy, sau những động thái chấn chỉnh của cơ quan quản lý cùng loạt quy định mới từ phía Ngân hàng Nhà nước, việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản ngày càng suy giảm.

Ông Cấn Văn Lực cũng cho rằng, người dân và doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn vốn ngoài kênh tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, đầu tư nước ngoài...

Theo ông, trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Do đó, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định 153 sửa đổi, quy định chi tiết về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Từ đó, các doanh nghiệp có dự án tốt, hoặc tình hình tài chính minh bạch có thể dễ dàng huy động vốn từ kênh này.

Ông nhấn mạnh đây là một vấn đề cấp thiết và cần Chính phủ quan tâm, giúp thị trường phát triển bền vững và ổn định.

Ông dẫn chứng thời gian vừa qua, một số doanh nghiệp lớn đã huy động được lượng lớn vốn từ trái phiếu quốc tế. Còn nếu chỉ trông mong vào một nguồn vốn ngân hàng thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn. Do đó, doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong những quý cuối năm. Do đó, việc nới lỏng "room" cho một số ngân hàng thương mại vẫn là ánh sáng cuối đường hầm đối với ngành bất động sản. 

Dù vậy dòng vốn tín dụng sẽ được ưu tiên cho sản xuất và dịch vụ, đặc biệt là các lĩnh vực như công nghiệp, hoạt động xuất nhập khẩu, nông lâm nghiệp, thủy sản. Ngân hàng nhà nước sẽ kiểm soát cẩn trọng dòng tín dụng vào các lĩnh vực có rủi ro cao như bất động sản, chứng khoán và các dự án BOT.

Theo ông Khương, ngoài nguồn lực và tài chính thì cơ chế là vấn đề nan giải nhất trong việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam. Vì vậy việc nới "room" tín dụng và tăng nguồn lực sẽ không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường.

Do đó, chuyên gia này khuyến nghị Chính phủ cần phải có những chính sách khai thông để bổ sung nguồn vốn nội lực và nguồn vốn vay cho doanh nghiệp, từ đó tăng tính liên kết, giúp thị trường bất động sản tận dụng được tiềm năng của nó.