Nhiều thách thức chờ đón thị trường bất động sản châu Á trong năm 2024

Điều này làm nổi bật khó khăn của ngành bất động sản ở khu vực này, không chỉ giới hạn trong cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản của Trung Quốc .

Bloomberg phân tích, ảnh hưởng do chính sách thắt chặt tiền tệ mạnh mẽ và dịch COVID-19 gây nên đối với thị trường bất động sản thương mại Mỹ và châu Âu rõ ràng hơn, nhưng thị trường nhà ở châu Á-Thái Bình Dương lại chịu sức ép lớn hơn. Trong đó Hàn Quốc chịu tổn thương nặng nhất. Tại nước này, giá nhà ở ghi nhận giảm mạnh nhất trong 25 năm trở lại đây. Hơn nữa, khủng hoảng nợ của một công ty xây dựng đã làm dấy lên lo ngại tái diễn tình trạng hỗn loạn của thị trường tín dụng năm 2022.

Ông Kheng Siang Ng, Giám đốc thu nhập cố định khu vực châu Á-Thái Bình Dương của State Street Global Advisors, nhấn mạnh: “Các nền kinh tế có nợ tiêu dùng hoặc gánh nặng bảng cân đối kế toán trầm trọng sẽ cần phải chú ý”. Hàn Quốc chính là một trong những số đó, thị trường bất động sản nước này đã liên tục đi xuống.

Theo Bloomberg, một số thị trường bất động sản điển hình của châu Á-Thái Bình Dương sẽ chịu sức ép lớn trong năm 2024:

Bất động sản Hàn Quốc

Ở khu vực châu Á, sức ép của thị trường bất động sản Hàn Quốc chỉ xếp sau Trung Quốc. Sau nhiều năm liên tục tăng, mức độ sụt giảm giá nhà của năm 2023 ghi nhận lớn nhất trong 25 năm qua. Nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hệ quả này là chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BoK). Năm 2021 BoK trở thành ngân hàng trung ương chủ chốt đầu tiên ở châu Á khởi động chu kỳ thắt chặt tiền tệ, tăng lãi suất chính sách lên mức cao nhất trong 15 năm.

Cuối năm 2022, cục diện suy yếu của thị trường bất động sản trở thành nguy cơ. Thời điểm đó hiệu ứng lan tỏa theo kiểu tuyết lăn từ vấn đề nợ bùng phát của một nhà phát triển công viên giải trí đã khiến cho thị trường tín dụng Hàn Quốc rơi vào tình trạng đổ vỡ nghiêm trọng nhất, kể từ khủng hoảng tài chính toàn cầu đến nay. Sau đó, Chính phủ Hàn Quốc đã áp dụng một loạt biện pháp cứu trợ để ổn định tình hình. Đến cuối tháng 12/2023, một công ty xây dựng công trình nộp đơn xin tái cấu trúc nợ, điều này thúc đẩy chính quyền cam kết cung cấp nhiều hỗ trợ hơn.

Nợ xấu của hộ gia đình và doanh nghiệp liên tục tích tụ, BoK cho biết rủi ro liên quan đến các khoản nợ tài trợ dự án có thể sẽ tăng mạnh trong năm 2024. Một số loại chứng khoán dùng để tài trợ vốn cho các dự án xây dựng chính là nhân tố đằng sau gây nên cuộc khủng hoảng năm 2022. Tuy nhiên, mặc dù vậy, các quan chức nhấn mạnh hệ thống tài chính của Hàn Quốc nhìn chung sẽ được duy trì ổn định.

Chuyên gia kinh tế Kim Jin-wook của Citigroup cho rằng, sau cuộc bầu cử tháng 4/2024, tiềm năng tái cơ cấu đối với các khoản vay tài trợ dự án bất động sản có thể sẽ bắt đầu khởi động vào giữa năm. Điều này có thể làm trầm trọng thêm sư biến động của thị trường tiền tệ trong ngắn hạn.

Bất động sản Indonesia

Động thái tăng lãi suất mạnh mẽ của Ngân hàng Trung ương Indonesia khiến cho các công ty xây dựng nhà ở đang nợ nần trầm trọng chịu áp lực, trong đó có PT Lippo Karawaci và PT Agung Podomoro. Tại nước này, sức mua của hộ gia đình bị kiềm chế. Hơn nữa, đồng nội tế mất giá càng khiến cho thị trường u ám hơn. Chi phí hoàn trả các hoản nợ bằng USD sắp đáo hạn của các nhà xây dựng tăng mạnh, điều này buộc họ phải bán tài sản để huy động nguồn tiền.

Cuối tháng 11/2023, tổ chức xếp hạng tín dụng Fitch Ratings cho biết, trái phiếu trị giá 132 triệu USD đáo hạn vào tháng 6/2024 của Agung Podomoro có thể xuất hiện tình trạng vỡ nợ dưới hình thức nào đó. Trước đó công ty này đã hủy bỏ đề nghị mua lại một phần trái phiếu không bảo đảm. Fitch Ratings nhấn mạnh, rủi ro tái cấp vốn cho Lippo Karawaci, công ty con của Lippo Group ở Indonesia, cũng đang tăng lên. Cùng tháng, Fitch Ratings đã hạ mức xếp hạng trái phiếu bằng USD đáo hạn vào tháng 1/2025 của công ty này xuống CCC+.

Tuy nhiên, cùng với việc nhà đầu tư kỳ vọng nhu cầu bất động sản sẽ cải thiện, triển vọng kết thúc chính sách thắt chặt tiền tệ của Indonesia đang hồi sinh trái phiếu bất động sản bằng USD.

Fitch Ratings ước tính, phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa phương sẽ phục hồi tăng, do nhu cầu tái cấp vốn gia tăng cũng như môi trường kinh tế có lợi hơn. Fitch Ratings nêu bật, trong bối cảnh lãi suất không chắc chắn, nhu cầu đối với trái phiếu ngắn hạn tăng, dự kiến người đi vay sẽ tiếp tục ưa chuộng việc phát hành trái phiếu có kỳ hạn tương đối ngắn trong năm 2024.

Bất động sản Hong Kong (Trung Quốc)

Trái phiếu USD vĩnh viễn (perpetual bond) do một số nhà phát triển bất động sản Hong Kong phát hành bị bán tháo mạnh nhất trong mấy năm trở lại đây vào tháng 8/2023. Thị trường cảm thấy lo lắng về chi phí huy động vốn cũng như ảnh hưởng lây lan từ tình hình khó khăn của thị trường bất động sản ở Trung Quốc đại lục. Thời điểm đó, New World Development dẫn đầu sự suy giảm. Đây là một trong những nhà phát triển bất động sản nợ nần nghiêm trọng nhất Hong Kong, có hiệu quả kém hơn các doanh nghiệp cùng ngành nghề trong năm 2023.

Đằng sau tâm lý căng thẳng của nhà đầu tư là sự lao dốc của thị trường bất động sản địa phương, giá nhà ở của Hong Kong giảm xuống mức thấp nhất trong gần 7 năm qua. Sau 3 năm thực hiện các biện pháp kiểm soát dịch bệnh nghiêm ngặt cũng như sự thắt chặt tiền tệ mang tính lịch sử của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed), thu nhập từ hoạt động cho thuê văn phòng và cửa hàng bán lẻ của Hong Kong cũng giảm xuống.

Bên cạnh đó, nhu cầu cũng thể hiện rõ xu thế ảm đạm, các nhà phát triển bất động sản của Hong Kong chỉ có thể hạ giá để thúc đẩy doanh số, trong khi các ngân hàng cũng gặp khó khăn trong việc bán đấu giá nhà thế chấp với mức chiết khấu cao.

Chuyên gia phân tích tín dụng cao cấp Zerlina Zeng của Creditsights nhấn mạnh, cần thận trọng với các nhà phát triển bất động sản Hong Kong hiện nắm giữ một lượng lớn nhà ở và bất động sản thương mại có mức độ rủi ro cao ở các thành phố cấp thấp Trung Quốc. Ngoài ra còn có những công ty nắm giữ một lượng lớn tài sản các tòa nhà văn phòng ở khu vực ngoại vi, bởi vì tỷ lệ bỏ trống của những loại tài sản này cao và giá thuê liên tục điều chỉnh theo hướng tiêu cực. Do chi phí huy động vốn của Hong Kong tăng lên, hơn nữa tình trạng này dự kiến sẽ kéo dài. Trong nửa đầu năm 2024, các nhà phát triển bất động sản Hong Kong có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao tiếp tục gặp khó khăn.

Bất động sản Australia

Sức ép của ngành bất động sản Australia hơi khác so với các nền kinh tế khác ở khu vực châu Á. Chu kỳ thắt chặt mạnh mẽ của Ngân hàng Trung ương Australia (RBA) đã làm dấy lên mối lo ngại của mọi người đối với năng lực chịu đựng lãi suất tăng của các hộ gia đình.

Theo Quỹ Tiền tệ quốc tế (IMF), Australia có thể sẽ cảm nhận được ảnh hưởng của chi phí vay mượn tăng lên, một loạt khoản cho vay mua nhà có lãi suất cố định được phát hành với lãi suất thấp kỷ lục trong thời kỳ đại dịch sẽ được định giá lại và trở thành lãi suất thả nổi cao hơn. Số liệu của IMF cho thấy, hơn 50% các khoản vay thế chấp của Australia được áp dụng lãi suất thả nổi.

Tháng 10/2023, RBA cảnh báo có một bộ phận nhỏ hộ gia đình đang ở giai đoạn đầu của áp lực tài chính. Tuy nhiên, nhóm đối tượng này đang mở rộng. RBA nhấn mạnh, một khi đến kỳ hạn, dự kiến khoảng 14% người vay lãi suất cố định sẽ đối diện với mức tăng thanh toán thế chấp hơn 60%.

Dữ liệu rủi ro bất động sản có liên quan đến ngân hàng của Cơ quan điều tiết thận trọng Australia (APRA) cho thấy, các khoản nợ xấu mới đã tăng lên mức cao nhất trong 3 năm, nhưng vẫn duy trì ở ngưỡng tương đối thấp.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin