Luật Nhà ở 2023 tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Mới đây, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) với nhiều quy định mới đáng chú ý, đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, giúp thị trường thêm minh bạch, bền vững.

Điểm đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở (sửa đổi) được nhiều người quan tâm là không quy định thời hạn sở hữu chung cư. Điều này được cho là đáp ứng đúng tâm tư nguyện vọng và nhu cầu của các chủ sở hữu nhà chung cư. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đưa ra nhiều điểm đáng chú ý trong việc phát triển nhà ở xã hội (NƠXH ) như: bổ sung thêm đối tượng được hỗ trợ là doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp.

"Luật Nhà ở có thể nói là tốt nhất trong hơn 30 năm qua, sát với thực tế và bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đánh giá.

Luật mới cũng quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm. Nhiều cá nhân lợi dụng để tách thửa tràn lan, không những lãng phí đất đai, mà còn phá vỡ quy hoạch. Luật mới quy định không được phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Từ đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững.

"Chúng tôi tin rằng với những luật được thông qua như thế này sẽ khiến những cá nhân, nhà đầu tư và các chủ đầu tư trên thị trường có một niềm tin vững chắc hơn nhiều vào thị trường, từ đó giúp thị trường có dấu hiệu phục hồi vào năm 2024", bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định trên VTV.

Trong báo cáo phân tích ngành bất động sản mới đây, Chứng khoán Vietcap đã đưa ra những nhận định về tác động của hai luật này đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Theo đó, Vietcap đánh giá Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư phát triển NƠXH trên ba khía cạnh: Miễn tiền sử dụng đất/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NƠXH mà không cần thủ tục xác định tiền sử dụng đất; Không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NƠXH và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NƠXH; Lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NƠXH chứ không phải trên toàn bộ dự án.

Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua NƠXH và quy định người mua nhà NƠXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NƠXH với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH.

Theo các chuyên gia, những điều này nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trả NƠXH cho người có thu nhập thấp và người lao động. Trong khi đó, các doanh nghiệp và công ty chứng khoán thì đánh giá, những chủ đầu tư có các dự án NƠXH trong kế hoạch phát triển như sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi của Luật này.

Ngoài ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) cũng góp phần hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có chủ đầu tư đề xuất bố trí phần NƠXH bên ngoài dự án. 

Bởi với việc quy định lợi nhuận tối đa 10% đối với diện tích xây dựng NƠXH thay vì toàn bộ dự án sẽ giúp chủ đầu tư có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại.

Đối với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), nhóm phân tích của Vietcap cho rằng quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các chủ đầu tư trước khi mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà sẽ bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Mặc dù điều này có thể khiến các chủ đầu tư mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng.

Trong khi đó, VNDirect thì cho rằng, với Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) thì các chủ đầu tư cần phải chứng minh năng lực tài chính mạnh hơn, năng lực hoàn thiện pháp lý và triển khai dự án tốt hơn, thông qua đó sẽ giúp bảo vệ lợi ích của khách hàng. Điều này sẽ hỗ trợ nhu cầu mua nhà và đảm bảo môi trường phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản về dài hạn. Cũng như giúp doanh nghiệp tạo lợi thế cạnh tranh tốt hơn, theo TPO.

Do đó, VNDirect kỳ vọng với những thay đổi trong luật mới liên quan đến bất động sản sẽ giúp khơi thông nguồn cung dự án mới nhờ việc giải quyết được các điểm nghẽn pháp lý . Còn Vietcap hy vọng doanh số bán hàng của các chủ đầu tư sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 nhờ sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới bất động sản cũng như thủ tục pháp lý thuận lợi hơn.

(Tổng hợp)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin