Nghịch lý dư nợ vay thế chấp tăng cao bất chấp giá nhà chững lại

Theo Nikkei, tại Nhật Bản, hơn 70% người đi vay chọn các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi. Theo nhà cung cấp dữ liệu thế chấp MFS có trụ sở tại Tokyo, việc lãi suất cho vay tăng 0,1% có thể sẽ thúc đẩy gánh nặng lãi suất tích lũy thêm 110 tỷ yên.

Các chuyên gia lo ngại rằng một khi Ngân hàng Trung ương Nhật Bản đảo ngược chính sách tiền tệ dễ dàng, một số người đi vay này sẽ bị vỡ nợ. 

Các khoản vay mua nhà ở Nhật Bản thường không có tính năng không truy đòi ("non-recourse", tức là nếu người vay vỡ nợ, chủ nợ sẽ thu giữ tài sản thế chấp, nhưng không được tìm người vay để nhận thêm khoản bồi thường, ngay cả khi tài sản thế chấp không trả hết khoản nợ). 

Vì vậy trong trường hợp này, nếu người vay không thể trả nợ và tài sản của họ có giá trị nhỏ hơn số dư nợ, họ có thể phải bán đi các tài sản khác để đáp ứng nghĩa vụ trả nợ.

Theo số liệu thống kê của ngân hàng trung ương Nhật Bản, hoạt động cho vay mua nhà ở tại Nhật Bản đã tăng với tốc độ từ 2-3% mỗi năm kể từ khi BOJ áp dụng chính sách lãi suất âm vào năm 2016.

Dư nợ vay mua nhà đã tăng thêm khoảng 40.000 tỷ yen trong 10 năm tính đến tháng 6/2022, cao gần gấp đôi so với mức được ghi nhận từ hơn ba thập kỷ trước, những năm mà nền "xứ hoa anh đào" chứng kiến hiện tượng bong bóng.

Trong khi đó, dữ liệu kinh tế quốc gia của Văn phòng Nội các Nhật Bản cho thấy giá trị bất động sản tại nước này lại chứng kiến sự sụt giảm theo năm vào cuối năm 2020.

Tại Mỹ, quốc gia cũng đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của các khoản thế chấp trong những năm gần đây, giá trị của những ngôi nhà đã tăng nhanh hơn số dư cho vay, lên đến 12.000 tỷ USD vào cuối tháng 6.

Tsubasa Fujiwara, chuyên gia nghiên cứu tại Viện Nghiên cứu Daiwa, cho biết: "Ở Mỹ, nhà được coi là tài sản nhưng ở Nhật Bản, nhà giống hàng tiêu dùng hơn".

Những ngôi nhà hiện tại chiếm khoảng 80% thị trường nhà ở tại Mỹ, nơi những ngôi nhà sẽ tăng giá trị nếu được cải tạo đúng cách. Tại Nhật Bản, những ngôi nhà hiện có chỉ chiếm chưa đến 15% thị trường, và việc cải tạo lại hiếm khi cải thiện được giá trị của chúng do sở thích mua nhà mới của những chủ nhà sẽ là chủ sở hữu. Vì thế, nhiều ngôi nhà cổ bị "lãng quên" ngày càng xuống cấp, khiến giá trị bị mai một.

Trước thực trạng đó, chuyên gia nghiên cứu Tsubasa Fujiwara cho biết thị trường nhà ở của Nhật Bản nên chuyển đổi theo hướng tập trung nhiều hơn vào khía cạnh "lưu trữ" giá trị, để giá trị tiềm năng của những bất động sản hiện có sẽ được khai thác triệt để.

Đồng quan điểm này, Hidetaka Yoneyama, Giáo sư về kinh tế và luật tại trường Đại học Osaka nói thêm rằng: "Người dân nên học cách lựa chọn những ngôi nhà có giá trị tài sản lâu dài".

Tại sao số dư thế chấp tiếp tục tăng ở Nhật Bản, bất chấp giá trị nhà cửa biến động? "Đó là bởi vì những người cho vay ưu tiên khả năng hoàn trả các khoản vay của người đi vay hơn giá trị tài sản," ông Yoneyama nói. Trên thực tế, các nhà cung cấp cho vay đã tăng cường cho vay đối với các hộ gia đình có thu nhập 2 năm với dòng tiền ổn định.

Tuy nhiên, hộ gia đình cũng là đối tượng dễ bị tổn thương bởi các sự kiện không lường trước được, chẳng hạn như đại dịch COVID-19 vừa qua. Trong hai năm rưỡi qua, đã có hơn 100.000 trường hợp được xóa nợ và có nhiều biện pháp cứu trợ khác dành cho người đi vay tại Nhật Bản.

Theo một cuộc khảo sát của Bộ Nội vụ và Truyền thông nước này, nhóm người trong độ tuổi từ 30 đến 49 – đối tượng chủ chốt tham gia vào các thương vụ mua nhà – là nhóm đặc biệt rủi ro vì hoạt động cho vay đối với nhóm người này đã tăng mạnh.

Theo Nikkei, một rủi ro tiềm ẩn khác là việc BoJ nâng lãi suất. Một cuộc khảo sát vào tháng Tư do Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản thực hiện cho thấy 73,9% người đi vay đã chọn vay với lãi suất điều chỉnh.

Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản, trong năm tài chính 2020, có khoảng 770.000 khoản vay mới được gia hạn, do đó số lượng người đi vay chịu ảnh hưởng từ việc tăng lãi suất có thể lên tới vài trăm nghìn người.

Ngoài ra, những người đi vay chọn các khoản thế chấp có lãi suất thay đổi có xu hướng tài trợ một phần lớn việc mua hàng của họ bằng các khoản vay. Cuộc khảo sát hồi tháng 4 của cơ quan cho thấy gần một nửa số người vay theo lãi suất thay đổi đã sử dụng nợ để trang trải hơn 90% chi phí mua hàng. Khoảng 12% tài trợ cho toàn bộ việc mua nhà cũng như các chi phí liên quan đến thế chấp bằng các khoản vay.

Mặc dù BoJ đến nay vẫn duy trì lập trường chính sách hiện có bất chấp việc đồng yen giảm giá mạnh, song ngân hàng này sẽ phải bình thường hóa chính sách vào một thời điểm nào đó.

Và khi điều này xảy ra, mức dư nợ lớn của các khoản cho vay mua nhà thế chấp có thể giáng một đòn mạnh vào kinh tế Nhật Bản.

(Nguồn: Nikkei Asia)

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin