Lãi suất giảm, thị trường bất động sản được 'rã đông'?

Chi phí lãi vay giảm, nhưng rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao

Lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng của các NHTM đã tiếp tục giảm 0,2 điểm phần trăm trong tháng 7/2023, dao động từ 6 - 7 %/năm, có thể giảm áp lực lãi vay đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản. Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực bất động sản vẫn ở mức 13-14 %/năm. 

Theo ông Trần Trung Kiên, chuyên gia VNDirect, thị trường bất động sản sẽ dần ấm trở lại khi lãi suất vay mua nhà giảm về mức 10-11%.

Theo báo cáo của VNDirect, các doanh nghiệp phát triển bất động sản có xu hướng thu hẹp bảng cân đối kế toán thông qua việc giảm nợ dài hạn, chủ yếu bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn hoặc trả nợ vay ngân hàng trong môi trường lãi suất cao.

Tổng giá trị hàng tồn kho và người mua trả tiền trước lần lượt giảm 3,9% và 13,2% so với đầu năm. Điều này là dễ hiểu trước tình trạng gián đoạn của hoạt động xây dựng và bán hàng do diễn biến ảm đạm của thị trường bất động sản.

Thanh khoản cho thấy dấu hiệu cải thiện dù tương đối khiêm tốn. Nhìn chung, các doanh nghiệp bất động sản hiện tại có sức khỏe tài chính tốt hơn với tỷ lệ đòn bẩy thấp hơn, hệ số thanh toán nhanh lành mạnh hơn và khả năng thanh toán lãi vay tốt hơn so với giai đoạn khó khăn của thị trường bất động trong 2011-2013.

Tuy nhiên, hệ số thanh toán hiện đã giảm mạnh xuống mức thấp nhất trong giai đoạn 2011-2013, điều này cho thấy khả năng xảy ra rủi ro mất khả năng thanh toán vẫn cao như năm 2011. Các hệ số về khả năng thanh khoản đã được cải thiện nhẹ trong quý 2/2023.

Tuy có những dấu hiệu tích cực từ các doanh nghiệp bất động sản như chủ động mua lại trước hạn các khoản trái phiếu doanh nghiệp giá trị 12.561 tỷ đồng, giúp giá trị trái phiếu đáo hạn trong nửa cuối 2023 và 2024 giảm lần lượt 12% và 10% so với trước khi mua lại. Qua đó giảm áp lực đáo hạn trái phiếu, dù vậy áp lực vẫn ở mức cao, đặc biệt với các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn về dòng tiền.

Thanh khoản doanh nghiệp bất động sản vẫn là vấn đề đáng lo ngại khi nhiều doanh nghiệp vẫn chậm trả lãi và gốc trái phiếu do những khó khăn ở các kênh tái cấp vốn cùng với việc doanh số ký bán giảm mạnh bởi tâm lý thị trường.

Theo VNDirect, rủi ro thanh khoản vẫn ở mức cao với lượng lớn trái phiếu đáo hạn của các nhà phát triển bất động sản, cụ thể khoảng 65.906 tỷ đồng tăng 3% so với cùng kỳ trong nửa cuối 2023 và 124.200 tỷ đồng tăng 16% so với cùng kỳ trong năm 2024.

Giá trị trái phiếu phát hành trong hơn nửa đầu 2023 của lĩnh vực bất động sản duy trì ở mức thấp. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục ảm đạm do tâm lý thị trường thận trọng khiến dòng tiền không tìm đến kênh đầu tư như là trái phiếu doanh nghiệp. Trong khi đó, số doanh nghiệp chậm trả lãi và nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp vẫn ở mức cao (59 doanh nghiệp, theo HNX) tính đến cuối quý 2/2023.

Nhà ở xã hội định hướng thị trường

Thị trường hiện nay đang diễn ra tình trạng mất cân đối cung cầu, đặc biệt thừa cung ở phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung ở phân khúc bình dân, trung cấp.

Các cơ quan quản lý đang nỗ lực cân bằng lại cung cầu, bên cạnh gói tín dụng ưu đãi cho các dự án nhà ở xã hội (NƠXH). Chính phủ đã cam kết đến năm 2030 sẽ xây dựng hơn 1 triệu căn NƠXH và nhà ở cho công nhân để đáp ứng nhu cầu của phân khúc nhà bình dân và nhà cho người có thu nhập thấp.

NƠXH có thể trở thành phương án "cứu cánh" dòng tiền cho các nhà phát triển bất động sản với gói tín dụng lãi suất thấp. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng giống như "cơn mưa giữa trời nắng hạn", có thể giải tỏa khó khăn cho người mua nhà.

Nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản sẽ tận dụng việc tham gia phân khúc này để hỗ trợ cho dòng tiền doanh nghiệp. Từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp đầu ngành như Tập đoàn Hưng Thịnh, Vinhomes, Novaland, Becamex IDC, Hòa Bình… đã công bố xây dựng hàng trăm nghìn căn NƠXH, nhà ở bình dân cho công nhân và người thu nhập thấp.

Còn về triển vọng thị trường bất động sản nhà ở, VNDirect dự báo thị trường sẽ vẫn trầm lắng trong năm tới, sự hồi phục sẽ rõ ràng hơn từ nửa cuối 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn.

Có sự khác biệt lớn giữa thời điểm hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Ở giai đoạn trước, thị trường trong trạng thái dư cung và lạm phát ở mức cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án rất hạn chế và nguồn cầu vẫn cao. Vì vậy thị trường hiện tại sẽ hồi phục nhanh hơn.

Theo chuyên gia của VNDirect, nhà đầu tư nên tập trung vào những doanh nghiệp uy tín thể hiện được những thế mạnh như quỹ đất lớn, đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý, cơ sở hạ tầng và sẵn sàng ra chào bán trong giai đoạn 2023-2025. Ngoài ra, thị trường chờ đợi những chính sách quyết liệt hơn trong việc giải quyết các vấn đề về pháp lý.

Chẳng hạn như TP.HCM, địa phương này đặt mục tiêu tháo gỡ pháp lý cho 50 dự án bất động sản trong năm 2023. Thành phố hiện đang có 156 dự án bất động được phát triển bởi 121 chủ đầu tư hiện đang chờ giải quyết vướng mắc (trong đó khoảng 70% có liên quan đến vấn đề pháp lý).

Khi tháo gỡ được rào cản pháp lý của các dự án trên, TP.HCM dự kiến sẽ có khoảng 4.000-5.000 căn hộ được mở bán giúp giảm bớt áp lực nguồn cung như hiện tại.

Ngoài ra Luật Đất đai 2023 được thực hiện đúng tiến độ và sẽ có hiệu lực trong nửa cuối năm 2024, đánh dấu bước ngoặt lớn đối với lĩnh vực bất động sản khi giải quyết được các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án ở các dự án khu dân cư mới, giúp nguồn cung nhà ở dần phục hồi trong giai đoạn 2024-2025.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin