Đầu tư kho lạnh, dễ ăn nhưng khó làm

Theo báo cáo của Savills, doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 – 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Nhu cầu trong nước mạnh mẽ cùng bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự phát triển của thị trường kho lạnh.

Thị trường kho lạnh Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án, cung cấp tổng diện tích khoảng 460.000 m2, theo ghi nhận tới năm 2022.

Nguồn cung kho lạnh tại Việt Nam hiện tương đối nhỏ và tập trung ở một số thành phố lớn. Thị trường tại miền Nam ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ.

Số liệu công bố tại báo cáo Bất động sản Kho lạnh châu Á - Thái Bình Dương của Savills cho thấy, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước. 

Tại thị trường phía Bắc, những năm gần đây Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung tuy nhiên vẫn còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam.

Giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, TP.HCM có mức giá thuê cao gần gấp đôi so với các khu vực khác nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý Dịch vụ Công nghiệp của Savills Hà Nội, giá thuê trung bình kho lạnh tại thị trường Việt Nam hiện đạt mức USD 22 USD/tấn/tháng (tại Bắc Ninh) tới 50 USD/tấn/tháng tại TP.HCM. Nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa.

Tính đến cuối năm 2022, An Việt, Phan Duy, Hùng Vương, ABA Cool Trans là các đơn vị cung cấp kho lạnh hàng đầu. Ngoài ra, các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam. Dẫu vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu.

Vị chuyên gia nhận định, sự tăng trưởng của nền tảng thương mại điện tử và thói quen mua sắm trực tuyến sẽ dẫn tới áp lực ngày càng lớn lên thị trường kho lạnh, đặc biệt khi tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đã đạt khoảng 88% vào cuối năm 2022 và trên 90% tại các thị trường lớn như TP.HCM, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh.

Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng này sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc kho lạnh và dịch vụ logistics trong dài hạn. Theo ông Thomas Rooney, dịch vụ vận chuyển và lưu trữ của chuỗi cung ứng lạnh cần tiếp tục được cải thiện.

Mặc dù vẫn còn những hạn chế cơ sở hạ tầng và công nghệ phù hợp, thị trường châu Á – Thái Bình Dương vẫn đang nhận được nhiều hỗ trợ từ chính phủ thông qua các chính sách và trợ cấp. 

Cùng sự đầu tư liên tục từ các doanh nghiệp tư nhân trong việc phát triển công nghệ mới và hệ thống tự động hoá, chuỗi cung ứng lạnh được đánh giá sở hữu nhiều tiềm năng thuận lợi để phát triển hơn trong tương lai.

Thêm vào đó, sự phức tạp về hệ thống vận hành của kho lạnh yêu cầu vốn đầu tư và chi phí vận hành cao hơn các loại hình thông thường, dẫn đến việc cần nhiều thời gian hơn để thu hồi vốn. Hơn nữa, đặc thù của các sản phẩm được lưu trữ lạnh khiến các quy định về an toàn và sức khỏe đối với kho lạnh được thắt chặt.

Từ đó khiến hệ thống quy định và quy trình xin giấy phép đối với loại hình kho lạnh trở lên khó khăn hơn, nhất là đối với các nhà đầu tư mới tham gia vào lĩnh vực này. Vì vậy, các nhà đầu tư kho lạnh thường là các nhà đầu tư có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính.

"Tôi tin rằng các kho lạnh được đầu tư bài bản, thiết kế tốt, sở hữu vị trí đắc địa và tối ưu hóa chi phí vận hành sẽ cạnh tranh được, từ đó thu hút thêm giao dịch cũng như đầu tư từ các doanh nghiệp lớn hơn trong tương lai", ông Thomas Rooney cho biết. 

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin