Condotel vỡ trận: Chủ đầu tư Cocobay phạm luật, liệu sẽ có hiệu ứng domino? (bài 2)

Chủ đầu tư Cocobay vi phạm hợp đồng

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng thông báo chấm dứt chi trả lãi suất 12 %/năm từ ngày 1/1/2020 cho khách hàng đã từng mua condotel là vi phạm hợp đồng và lộ rõ kiểu “treo đầu dê bán thịt chó”.

Chủ đầu tư dự án Cocobay vi phạm hợp đồng với khách hàng.

Ông Hiển phân tích, việc Cocobay Đà Nẵng hủy cam kết lợi nhuận 12% với khách hàng đã được dự báo trước. Bởi mức cam kết này là không thể, vì dựa trên những phân tích cụ thể về các resort trong hoạt động kinh doanh, thì việc lợi nhuận 12 %/năm là rất khó thực hiện.

Theo ông Hiển, nhìn vào cầu trúc kinh doanh của Cocobay Đà Nẵng thì có thể thấy, họ tập trung quá nhiều vào hoạt động quảng cáo, ví dụ như mời Ronaldo để làm hình ảnh, trong khi họ không trình bày được cách thức để hoạt động hiệu quả, cũng như cách vận hành đối với dự án này như thế nào cho phù hợp.

“Khách hàng mua dự án bị thu hút vào cam kết lợi nhuận khủng, việc đưa ra cam kết như vậy là thiếu cơ sở khoa học trong kinh doanh, cách làm của họ là lời ăn lỗ chịu. Với việc hủy cam kết 12 % lợi nhuận với khách hàng, Cocobay Đà Nẵng đã vi phạm hợp đồng. Vi phạm hợp đồng tức là vi phạm pháp luật. Hợp đồng mua bán đã được pháp luật bảo vệ”, ông nói thêm.

Theo ông Hiển, nếu các căn hộ của khách hàng do Cocobay Đà Nẵng quản lý hết thì phải chia lợi nhuận theo kết quả kinh doanh, việc đơn phương hủy cam kết là không thể chấp nhận được, còn nếu chủ đầu tư không cam kết lợi nhuận thì ai là người quản lý kinh doanh căn hộ dịch này? Nếu chủ đầu tư trả lại tiền thì chỉ thỏa đáng cho một số khách hàng, nhưng liệu họ có đủ tiền để trả lại hay không cũng là một câu hỏi lớn.

Ông Hiển cho biết, dự án Cocobay Đà Nẵng là một dự án lớn của loại hình bất động sản mới này, nhưng lại để sự việc xảy ra trong bối cảnh mà condotel đang được nhiều nhà đầu tư phát triển bất động sản lớn tham gia vào thị trường. Đây là một vấn đề lớn, vậy làm sao để các dự án ở loại hình này bảo đảm được quyền lợi của khách hàng?.

“Các dự án condotel mới thường có xu hướng là để người mua tự khai thác, khi nhà đầu tư không muốn khai thác thì mới giao lại để chủ dự án khai thác và cùng chia sẻ lợi nhuận”, ông Hiển nói.

Đứng ở góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Hữu Quyền, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, không riêng Cocobay mà với tất cả các dự án condotel khác, cho đến thời điểm hiện tại pháp luật Việt Nam vẫn chưa có quy định rõ ràng về việc cấp sổ đỏ với loại căn hộ này. Bởi vậy, hợp pháp hóa quyền sở hữu vẫn đang là bài toán khó dành cho condotel, nhất là khi chủ nhà có nhu cầu chuyển nhượng hay thế chấp tài sản này để vay vốn ngân hàng.

Hiệu ứng Cocobay liệu có khiến các chủ đầu tư condotel khác kéo nhau vỡ trận?

Hơn nữa, nếu như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có căn cứ rất rõ ràng về các điều khoản được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản thì trong hợp đồng mua bán condotel lại chỉ có thể dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng nên việc xảy ra thất hứa hoặc tranh chấp là khó tránh khỏi.

Sẽ có hiệu ứng domino?

Trong khi đó, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu nói rằng, gần 5 năm trước, khi loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ồ ạt ra đời ông đã cảnh báo cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp nhưng dường như họ vẫn bỏ ngoài tai vì lòng tham, vì lợi nhuận cam kết lên đến 10-12.

Theo ông Hiếu, trong các hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư đã không đưa ra quy định chế tài nào cả. Khi chủ đầu tư không thực hiện cam kết đó, thì có đi kiện chăng nữa để chủ đầu tư thua kiện, thực hiện cam kết cũng rất khó vì có quy định chế tài nào đâu.

Thứ hai, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng rủi ro, khách hàng tin rằng các chủ đầu tư dự án sẽ mời được các công ty du lịch quốc tế đem khách hàng vào để lấp đầy những khu du lịch nghỉ dưỡng và tạo lợi nhuận, nhưng đó chỉ là mong muốn, còn thực sự thì phải nhìn vào tình hình kinh tế của cả thế giới chứ không đơn thuần chỉ kinh tế Việt Nam.

Ông Hiếu nói rằng, các chủ đầu tư sơ cấp cam kết lợi nhuận 10-12%, mức lợi nhuận này quá tuyệt vời. Nhưng cũng do các nhà đầu tư thứ cấp khi mà mua những căn hộ đó đã không nghiên cứu về việc làm sao các nhà kinh doanh bất động sản có thể tạo ra lợi nhuận? Đáng ra họ phải xét sổ sách xem các chủ đầu tư sơ cấp đã ký kết hợp đồng với các doanh nghiệp du lịch thế nào? Trong tương lai phải dự báo được tỷ lệ lấp đầy ra sao?…

Trong tất cả vấn đề của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng du lịch thì tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hoà vốn chứ đừng nói sinh lời. Nhưng nhiều nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ khôngg có khả năng ngồi xem dự báo tài chính.

“Tôi lo ngại, trường hợp của Tập đoàn Empire châm ngòi nổ dẫn tới việc hàng loạt dự án condotel vỡ trận về lợi nhuận cam kết với khách hàng. 4 năm trước tôi đã nghĩ một ngày nào đó tình trạng này có thể xảy ra. Từ dự án Cocobay Đà Nẵng mới thấy rằng dự án càng được cổ vũ một cách nhiệt tình càng tạo ra mất niềm tin thị trường. Đây là dấu hiệu cảnh báo cho các nhà đầu tư thứ cấp và cả sơ cấp”, ông Hiếu nói.

Chuyên gia kinh tế này nói, khi đầu tư, người dân nên chọn mặt gửi vàng, tìm chủ đầu tư sơ cấp có kinh nghiệm, uy tín trên thị trường và đòi hỏi đã có một lịch sử về xây dựng những khu du lịch, khách sạn nghỉ dưỡng cũng như những khu nghỉ dưỡng cao cấp để chứng tỏ khả năng đã có của họ.

Việc điều chỉnh quy hoạch có giúp cho Cocobay thoát nạn?

Thứ hai, phải xem Tập đoàn nào đứng sau chủ đầu tư sơ cấp xây dựng dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu là tập đoàn có khả năng tài chính tốt thì ngay cả dự án không tạo được lợi nhuận để trả thì ít nhất Tập đoàn còn có cách giúp chủ đầu tư sơ cấp vượt qua khó khăn. Còn là chủ đầu tư riêng lẻ thì rất nguy hiểm.

Thứ ba, những nhà đầu tư thứ cấp cũng phải có khả năng nghiên cứu về dự báo tài chính, nếu không có thì cần có nhà tư vấn tài chính để nghiên cứu khả năng sinh lời của dự án thế nào.

Cuối cùng, chúng ta phải xem toàn cảnh thị trường du lịch thế giới cũng như Việt Nam, trong lúc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung ảnh hưởng tình hình thế giới thì xu hướng tất cả người dân trên thế giới thường cắt giảm chi tiêu. Đi du lịch là một trong những chi tiêu xa xỉ của con người, người ta sẽ tập trung lo vấn đề cơm áo gạo tiền, nhu cầu thiết yếu, giáo dục y tế còn đi du lịch sẽ trở thành dịch vụ xa xỉ phẩm và không được quan tâm nhiều như lúc thịnh vượng nữa.

Tượng tự, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8-12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như vậy.

“Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói.

Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation cho rằng, thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, vị này cho rằng các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín như việc tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế. Ngoài ra, cần đảm bảo tính minh bạch khi làm việc với người mua.

Condotel vỡ trận: Chủ đầu tư dự án Cocobay là ai? (bài 3) Tập đoàn Empire được thành lập năm 1992 hoạt động trong lĩnh vực bất động sản xây dựng và là một công ty gia đình. Năm 2017-2018, Tập đoàn này thua lỗ nặng. Còn dự án Cocobay cũng dính hàng loạt sai phạm.