Chính phủ cần sớm tháo "điểm nghẽn" cho bất động sản

Sụt giảm mạnh

Năm 2019, TP.HCM cũng đã đạt được những thành quả to lớn và toàn diện với 10 sự kiện nổi bật, tiêu biểu trên các lĩnh vực chính trị, kinh tế, đô thị, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng và đối ngoại. Nền kinh tế TP.HCM đã đạt và vượt nhiều chỉ tiêu quan trọng. Trong đó, lần đầu tiên, thu ngân sách nhà nước ở TP.HCM đã vượt mốc 400.000 tỷ đồng, đạt 410.295 tỷ đồng, tăng 8,39% so với năm 2018, chiếm 27% tổng thu ngân sách nhà nước và tiếp tục khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế của cả nước.

Thị trường bất động sản sụt giảm nghiêm trọng.

Tuy nhiên, trong vài năm qua, tốc độ cải cách đã có dấu hiệu chững lại. Do vậy, đòi hỏi từ thực tiễn cuộc sống yêu cầu cần phải tiếp tục thực hiện “đổi mới tư duy, trước hết là đổi mới tư duy về kinh tế, lần thứ hai”, tạo lực đẩy gia tốc mới, tạo những đột phá mới để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế toàn diện, bền vững và xây dựng xã hội phát triển hài hòa.

Năm 2019, đã có một số dấu hiệu sụt giảm rất đáng quan ngại được các tổ chức quốc tế có uy tín chỉ ra, như: Chỉ số môi trường kinh doanh của nước ta bị tụt 01 bậc (từ vị trí 69 xuống 70) theo đánh giá của Ngân hàng thế giới (Trong các nước Asean, chất lượng môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh của nước ta còn ở thứ hạng thấp, đứng thứ 5 hoặc thứ 6); Năng lực cạnh tranh bị tụt 3 bậc (từ vị trí 74 xuống 77) theo đánh giá của Diễn đàn kinh tế thế giới; Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s (Moody’s Investors Service) công bố giữ nguyên hệ số tín nhiệm quốc gia của nước ta, nhưng điều chỉnh triển vọng xuống tiêu cực.

Đối với TP.HCM, năm 2019 cũng là năm thứ hai, thị trường bất động sản và các doanh nghiệp bất động sản lại phải đương đầu với nhiều khó khăn, thách thức rất lớn, nhiều dự án nhà ở bị “đứng hình” và môi trường kinh doanh vẫn chưa thực sự đảm bảo tính minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh.

Cùng mặt bằng pháp lý như nhau, nhưng các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp tại TP.HCM lại bị vướng, còn tại các địa phương khác lại không bị vướng (?!); Các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất nhà nước quản lý tương tự nhau, nhưng có một số dự án được phê duyệt đầu tư xây dựng, trong khi nhiều dự án khác lại không được phê duyệt, nên chưa đảm bảo tính công bằng.

Quy mô thị trường và nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, nhất là phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Giá nhà tăng cao, trong đó, căn hộ chung cư tăng giá khoảng 15-20% (cá biệt, có dự án nhà ở tại quận 9 có mức giá bán căn hộ tăng đến 39%) so với năm 2018.

Do vậy, số đông người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ, mới lập nghiệp khó tạo lập nhà ở hơn, “giấc mơ có nhà ở ngày càng xa vời”. Nhìn chung, hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận, thậm chí một số doanh nghiệp bị thua lỗ hoặc đứng trước nguy cơ bị phá sản. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số giao dịch nhà đất thành công trong cả nước năm 2019 là 83.136 giao dịch, giảm 26,1% so với năm 2018; trong đó, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng chỉ có 6.280 giao dịch, cũng giảm 20% so với năm 2018.

Hầu hết các doanh nghiệp bất động sản đều bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận.

Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch Đầu tư), năm 2019, lĩnh vực bất động sản có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động hoặc bị giải thể cao nhất, với 598 doanh nghiệp bất động sản đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% và 686 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 39,4%, so với năm 2018.

Tại TP.HCM, từ tháng 10/2015 đến hết năm 2018, có đến 126 dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp bị ách tắc thủ tục đầu tư xây dựng và 158 dự án bất động sản có nguồn gốc quỹ đất thuộc Nhà nước quản lý phải rà soát lại thủ tục pháp lý, cá biệt có một số trường hợp thuộc diện phải thanh tra, điều tra. Tháng 03/2019, Lãnh đạo thành phố và cơ quan có thẩm quyền của Trung ương đã quyết định cho 124 dự án được vận hành trở lại bình thường, nhưng trên thực tế hầu hết các dự án này vẫn chưa hoạt động trở lại bình thường.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận thấy việc các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại là rất cần thiết, nhằm mục tiêu phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đây cũng là đợt sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp bất động sản bất lương, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo.

Năm 2019, TP.HCM chỉ có 1 “dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở” được Ủy ban nhân dân thành phố “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án, giảm 92%. Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, giảm 24 dự án, giảm 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận đầu tư”, giảm 64 dự án, giảm 80%.

Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018, bao gồm: Căn hộ cao cấp có 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%; Căn hộ trung cấp có 5.284 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 22,5%; Căn hộ bình dân có 2.395 căn, chỉ còn chiếm tỷ lệ 10,2%. Số lượng dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại quận 9 (09 dự án), quận 7 (08 dự án), quận 2 (06 dự án), huyện Bình Chánh (04 dự án). Năm 2019, không có dự án nhà ở xã hội (mới), và chỉ có 03 dự án nhà ở xã hội (cũ) với 2.281 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.

Tăng trưởng dư nợ tín dụng của nền kinh tế cả nước năm 2019 đạt 13,5%, nhưng dư nợ tín dụng bất động sản lại tăng trưởng khá thấp, chỉ đạt 8,8% do thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có bất động sản, nên các doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận với nguồn vốn tín dụng ngân hàng.  

Tại TP.HCM, tổng dư nợ tín dụng khoảng 2,3 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 14% so với cuối năm 2018. Dư nợ cho vay, trung, dài hạn khoảng gần 1,2 triệu tỷ đồng, chiếm 51,5% tổng dư nợ trên địa bàn, tăng 8,5% so với cuối năm 2018. Trong đó, có khoảng 288.000 tỷ đồng dư nợ tín dụng bất động sản, chỉ tăng 10% so với cuối năm 2018, chiếm khoảng 12% tổng dư nợ.

Nếu tính cả phần cho vay tiêu dùng có liên quan bất động sản (vay xây nhà, sửa nhà nhưng thường có khoảng 38% chuyển qua kinh doanh bất động sản) thì tổng dư nợ tín dụng bất động sản có thể chiếm đến 16%. Đây cũng là các mục tiêu được kiểm soát, điều chỉnh bởi Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước.

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm kiếm nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), coi trọng huy động vốn trên sàn chứng khoán, nhất là phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2019 phát triển rất mạnh với 250.000 tỷ đồng, trong đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đứng thứ hai (sau trái phiếu ngân hàng) với cam kết lợi suất rất cao 12-14,5%/năm, cá biệt đến 20%/năm, nên có tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư, trước hết là các nhà đầu tư cá nhân (chiếm khoảng 7% tổng số nhà đầu tư), do chưa có tiêu chí đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bên cạnh đó, đã có 02 doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu thành công tại sàn chứng khoán nước ngoài.  

Nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cả nước năm 2019 đạt 38 tỷ USD, trong đó nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản chiếm hơn 10%, đứng thứ hai. Nguồn vốn FDI vào TP.HCM đạt 8,3 tỷ USD, tăng 39,4% so với năm 2018, với Top 5 nhà đầu tư lớn nhất đến từ HongKong (39,14%), Singapore (18,21%), Hàn Quốc (10%), British Virgin Islands (9,74%), Nhật Bản (9,26%). Lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai trong thu hút nguồn vốn FDI, chiếm 24,9% tổng nguồn vốn FDI của TP.HCM. Năm 2019, các nhà đầu tư nước ngoài có xu thế lựa chọn phương thức hợp tác với các doanh nghiệp bất động sản trong nước để phát triển các dự án.

Nguồn vốn FDI vào TP.HCM đạt 8,3 tỷ USD, tăng 39,4% so với năm 2018.

Nguồn kiều hối năm 2019 của cả nước đạt 16,68 tỷ USD, tăng nhẹ so với năm 2018. Riêng TP.HCM đã nhận được 5,3 tỷ USD kiều hối, tăng 12% so với năm 2018 (chiếm gần 30% lượng kiều hối cả nước), trong đó, có khoảng 22% đầu tư vào bất động sản.

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất của TP.HCM năm 2019 bị sụt giảm đáng kể so với năm 2018 và nhất là so với năm 2017 do thị trường bất động sản gặp khó khăn. Thu tiền sử dụng đất 2019 chỉ đạt 14.650 tỷ đồng, giảm 11,2% so với năm 2018 và giảm 18,2% so với năm 2017; Thu tiền thuê đất đạt 6.031 tỷ đồng, tăng 11,9% so với năm 2018. Năm 2019, số nợ tiền sử dụng đất là 974 tỷ đồng tăng 33,4% so với năm 2018; Số nợ tiền thuê đất là 2.837 tỷ đồng, tăng đến 85,9% so với năm 2018.

Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở chưa được UBND TP.HCM ban hành quyết định thu tiền sử dụng đất, do vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất đối với các thửa đất công xen kẹt trong dự án và cả các phương pháp xác định giá đất, nên các chủ đầu tư không thể thực hiện được nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước. Do vậy, dự án không hội đủ điều kiện để được huy động vốn từ khách hàng, làm tăng chi phí doanh nghiệp, nhất là chi phí tài chính và làm tăng giá bán nhà, mà cuối cùng người mua nhà phải gánh chịu.

Năm 2019, các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm trên dưới 50% số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp, dẫn đến bị sụt giảm mạnh doanh thu và lợi nhuận. Các nhà cung cấp thiết bị, vật tư bị sụt giảm doanh thu bán hàng. Các doanh nghiệp sản xuất thiết bị, vật liệu xây dựng gặp khó khăn trong khâu sản xuất và tiêu thụ sản phẩm. Người lao động thiếu việc làm, giảm thu nhập. Các ngân hàng thương mại đứng trước rủi ro trong việc thu hồi nợ.

Riêng hoạt động kinh doanh cho thuê nhà đã có dấu hiệu sụt giảm hiệu quả đầu tư, tỷ suất lợi nhuận chỉ đạt bằng hoặc thấp hơn lãi suất tiết kiệm, nên sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản thứ cấp trong những năm sắp tới.

Cần phải tháo điểm nghẽn

HoREA nhận thấy thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay nhìn tổng thể về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng, tính thanh khoản vẫn tốt do “tổng cầu có khả năng thanh toán” vẫn cao và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi và tăng trưởng sau giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng 2011-2013. Gần như 100% căn hộ trung cấp, căn hộ bình dân đã được tiêu thụ và có những dự án nhà ở cao cấp có tỷ lệ tiêu thụ lên đến hơn 60% trong năm 2019.

Thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay nhìn tổng thể về bản chất không xấu, chưa có nguy cơ bị khủng hoảng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào tình thế khó khăn hiện nay chỉ có tính nhất thời, đặc thù, bất bình thường, mà nguyên nhân là do: (i) Hệ thống pháp luật (công tác lập pháp, lập quy), chưa thật sự đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ; (ii) Phương thức xây dựng các Luật phổ biến theo kiểu "Luật khung; Luật ống", dẫn đến khó đấu tranh với các lợi ích cục bộ của Bộ, ngành đề xuất Luật, do Đại biểu Quốc hội chưa đảm bảo 100% chuyên trách; (iii) Khâu yếu nhất vẫn là công tác thực thi pháp luật của các Bộ, ngành và các địa phương; (iv) Quy trình, thủ tục hành chính nhìn chung vẫn còn rườm rà, bất cập; (v) Trách nhiệm và năng lực thi hành công vụ của một số cán bộ, công chức, viên chức nhà nước còn hạn chế; Tệ nạn nhũng nhiễu chưa được khắc phục.

Hiệp hội nhận thấy, 5 nguyên nhân dẫn đến những vướng mắc, khó khăn của thị trường bất động sản (nêu trên), đều có chung điểm xuất phát là từ những hạn chế, vướng mắc về thể chế pháp luật, cơ chế chính sách thuộc trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước.

Do vậy, Hiệp hội rất hoan nghênh Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các Bộ, ngành liên quan phân tích, đánh giá kỹ thực trạng, nguyên nhân các chỉ số tụt hạng, xếp hạng thấp và kiến nghị, đề xuất ngay các giải pháp tạo đột phá trong nâng hạng môi trường kinh doanh và Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo xác định việc tiếp tục cải cách thể chế là một đột phá chiến lược cần thiết.

Do thị trường bất động sản có "độ trễ" nên nếu không có biện pháp xử lý hiệu quả các vướng mắc và điểm nghẽn hiện nay, thì tình trạng sụt giảm quy mô thị trường sẽ còn tiếp tục trong thời gian tới, dẫn đến một số doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn, thậm chí có thể đối diện với nguy cơ phá sản.

Từ thực tiễn của thị trường bất động sản hiện nay, HoREA nhận thấy yêu cầu cấp bách là “Nhà nước kiến tạo phát triển” môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh. Minh bạch là yêu cầu hàng đầu, có tính quyết định nhất, bởi lẽ, có minh bạch thì mới có công bằng, bình đẳng và cạnh tranh lành mạnh, để khai thác tối đa các nguồn lực nhằm mục tiêu phát triển đất nước hùng cường và tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển lành mạnh, bền vững. Trong đó, cải cách thể chế, hoàn thiện hệ thống pháp luật đảm bảo tính hệ thống, đồng bộ, liên thông là khâu đột phá để kiến tạo môi trường kinh doanh theo chuẩn mực quốc tế.

Khái niệm “Nhà nước kiến tạo phát triển” có nội hàm rộng, bao gồm hoạt động lập pháp của Quốc hội, hoạt động của Chủ tịch nước, hoạt động lập quy và điều hành cơ quan hành chính nhà nước cao nhất của Chính phủ, hoạt động của chính quyền địa phương, nhằm thực hiện đường lối, chủ trương của Đảng Cộng sản Việt Nam. Trong toàn bộ cơ chế hoạt động của “Nhà nước kiến tạo phát triển” có vai trò quyết định trực tiếp của “Chính phủ kiến tạo phát triển”.

Do đó, HoREA đề nghị Nhà nước, Quốc hội, trước hết là đề nghị Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh cải cách thể chế, kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, bình đẳng, cạnh tranh lành mạnh, đi đôi với trách nhiệm giải trình, trách nhiệm đối thoại của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền với người dân và cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản.

Đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật về đất đai, về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản, về dân sự để đảm bảo tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông:

(1) Đề nghị Quốc hội xem xét ban hành mới Luật Đất đai vào năm 2021, sau khi Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ XIII quyết định đường lối phát triển kinh tế giai đoạn 2021 - 2025, tầm nhìn đến năm 2045, 2050. Nếu vẫn giữ lộ trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai trong năm 2020 thì không còn phù hợp nữa.

(2) Đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung một số Điều của Bộ Luật Dân sự, và các Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị trong năm 2020, đảm bảo tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông.

(3) Đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét bổ sung “Chương trình mục tiêu nhà ở xã hội” vào Điều 7 Nghị quyết 1023/NQ-UBTVQH13 ngày 28/08/2015 về “Ban hành các nguyên tắc, tiêu chí và định mức phân bổ vốn đầu tư phát triển nguồn ngân sách nhà nước giai đoạn 2016 - 2020”, để Chính phủ có căn cứ pháp luật, có nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014, mà hiện nay đang bị ách tắc.

HoREA đề nghị Quốc hội xem xét sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật về đất đai, về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở, về kinh doanh bất động sản.

Đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm chỉ đạo quyết liệt để sớm tháo gỡ các vướng mắc, “điểm nghẽn” cụ thể của thị trường bất động sản, để thị trường phục hồi và tăng trưởng trở lại, tạo điều kiện cho các tầng lớp nhân dân, trước hết là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị có nhà ở:

 (1) Đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt để sửa đổi các Nghị định 43/2014/NĐ-CP; Nghị định 44/2014/NĐ-CP; Nghị định 47/2014/NĐ-CP; Nghị định 01/2017/NĐ-CP; Nghị định 91/2019/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Nghị định 167/2017/NĐ-CP, Nghị định 63/2018/NĐ-CP, Nghị định 69/2019/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; và sớm ban hành “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam”, để giải quyết ngay các vướng mắc về pháp lý đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất thuộc Nhà nước quản lý; về quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở, để làm tăng nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội; để giải quyết các vướng mắc của các dự án thực hiện theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT); để giải quyết điểm nóng condotel và tạo điều kiện “phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn” theo Nghị quyết 08-NQ/TW ngày 16/01/2017 của Bộ Chính trị.

Đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét ban hành một Nghị định sửa đổi, bổ sung nhiều Nghị định có liên quan theo thủ tục hành chính rút gọn, để giải quyết ngay các vướng mắc, khó khăn của nền kinh tế và thị trường bất động sản.

(2) Đối với các dự án nhà ở sử dụng quỹ đất công thuộc diện rà soát do cơ sở pháp lý để đề xuất ra quyết định chưa chính xác, Hiệp hội đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sớm có kết luận đối với các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư chấp hành, thực hiện các nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có), đồng thời, cho phép chủ đầu tư được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân.

(3) Đề nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành và các địa phương đẩy mạnh rà soát toàn diện và triệt để nhằm cải cách thủ tục hành chính thực chất, ứng dụng công nghệ thông tin, thực hiện Chính phủ điện tử, chính quyền điện tử, đảm bảo tính phục vụ và trách nhiệm giải trình.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ quan tâm giải quyết, để ổn định trạng thái tâm lý sợ trách nhiệm, đùn đẩy, không dám đề xuất giải quyết hồ sơ, yêu cầu của doanh nghiệp của một số cán bộ công chức thuộc lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản, do có xuất hiện yếu tố “rủi ro” trong thi hành công vụ.

*Tác giả là Chủ tịch HoREA