Chiết khấu khủng chưa từng có, giá nhà đang giảm hay chiêu kích cầu?

Chiết khấu khủng chưa từng có 

Mới đây, tập đoàn Hưng Thịnh gây xôn xao thị trường với chính sách chiết khấu giá căn hộ lên đến 46% nếu người mua thanh toán vượt tiến độ 98% tại dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức, TP.HCM).

Theo lý giải của nhân viên bán hàng, khi khách ký hợp đồng nằm trong 100 căn đầu tiên được giảm 3%, căn thứ 101 - 200 giảm 2%, căn 201 - 300 giảm 1%. Khách thanh toán vượt 30% giảm thêm 1%, thanh toán vượt 51% giảm 2%, thanh toán vượt 70% giảm 3%. Với mức thanh toán vượt từ 51% - 98%, khách được giảm từ 24% - 40% giá trị căn hộ. 

Chị T.T.T (quận Tân Phú, TP.HCM) cho biết, chị vừa xuống tiền mua một căn hộ 70 m2 ở dự án Moonlight Avenue với giá hơn 5,2 tỷ đồng. "Tôi mua ngay thời điểm mở bán đợt đầu tiên nên được hưởng mức chiết khấu tối đa đến 46%. Mặc dù giá căn hộ hơn 5,2 tỷ đồng, nhưng tôi chỉ phải thanh toán khoảng 2,5 tỷ đồng. Tính ra, tôi mua căn hộ này chỉ với giá gần 36 triệu đồng/m2. Giá quá rẻ ở Thủ Đức", chị T cho hay. 

Chị T cho biết thêm, trước đây các chủ đầu tư thường có mức chiết khấu dành cho khách hàng thanh toán một lần chỉ dao động ở mức cao nhất khoảng 15%. Với mức chiết khấu gần 50% như hiện nay thì chưa từng có.

Dự án Moonlight Avenue có quy mô gần 9.000 m2, gồm 2 tòa tháp cao 25 tầng với hơn 800 sản phẩm có diện tích từ 34 - 90 m2, giá bán khoảng 68 triệu đồng/m2. Trong đợt 1 mở bán vào đầu tháng 10, Hưng Thịnh đã bán gần hết 500 căn với chính sách ưu đãi khủng của mình.

Không chỉ Hưng Thịnh có chiết khấu khủng, "ông lớn" Novaland cũng dậy sóng thị trường khi tung ra rổ hàng khuyến mãi với chiết khấu giảm đến 50% khi thanh toán vượt 95%. Theo đó một căn nhà phố Aqua City tại Đồng Nai có diện tích 160 m2 giá 12,8 tỷ đồng chỉ còn 6,5 tỷ đồng sau khi áp dụng các chương trình ưu đãi. Hay Shop house 108 m2 có giá 15,3 tỷ đồng, giảm còn khoảng 7,7 tỷ đồng/căn. Ngoài ra, dự án này còn cam kết lợi nhuận thuê 3 năm ở mức 60-100 triệu đồng/tháng.

Khu đô thị sinh thái thông minh Aqua City do tập đoàn Novaland phát triển với 15.000 sản phẩm gồm shophouse thương mại, nhà phố, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập và dinh thự.

Theo một số nhân viên bán hàng Novaland, thì đây là chiến lược bán hàng của tập đoàn trong giai đoạn thị trường khó khăn để kích cầu thanh khoản và số lượng sản phẩm ra thị trường rất giới hạn.

Hay dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) cũng đang có chính sách bán hàng hấp dẫn chưa từng có. Theo đó, chủ đầu tư dự án Bcons Plaza cam kết mua lại sản phẩm của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng, tương đương lợi nhuận 13,3 %/năm, đây được cho là mức cam kết lợi nhuận cao nhất thị trường vào thời điểm này.

Bcons Plaza được xây dựng trên khu đất có tổng tổng diện tích 9.520 m2, quy mô gồm 4 block cao 28 tầng nổi và 2 tầng hầm. Dự án sẽ cung ứng thị trường khoảng 1.258 căn hộ chung cư và 27 căn shophouse.

Còn tại dự án Mizuki Park (Bình Chánh) của Công ty Bất động sản Nam Long cũng đang có chính sách bán hàng hấp dẫn. Theo đó khách hàng chỉ cần thanh toán 5% sẽ được chiết khấu 1%, thanh toán 10% giảm 4%, thanh toán 20% chiết khấu 6% và thanh toán 30% giá trị căn hộ sẽ được hưởng mức chiết khấu 8%. 

Theo đại diện dự án, đây là mức chiết khấu cao nhất từ trước cho đến nay. Phía Nam Long cũng cho biết, trước đây doanh nghiệp này không áp dụng thanh toán nhanh, chỉ thu tiền đúng tiến độ công trình theo quy định. Ngoài ra, chủ đầu tư này còn áp dụng các gói vay không lãi suất và ân hạn nợ gốc trong vòng 12 tháng, hoặc gói vay cố định lãi suất 6 %/năm trong vòng 24 tháng.

Hiện tại dự án Mizuki Park đã cất nóc 3 block Flora Mizuki MP6 - 7 - 8. Dự kiến, 3 block này sẽ được bàn giao vào quý 1/2023. Chủ đầu tư đang đẩy mạnh tiến độ triển khai các dự án thành phần thuộc Mizuki Park bao gồm Flora Mizuki MP9-10 và Flora Panorama.

Mới đây, Công ty Bất động sản An Gia cũng công bố loạt chính sách ưu đãi tài chính, hỗ trợ người mua nhà trong bối cảnh ngân hàng siết chặt tín dụng.

Theo đó, tại dự án The Standard, khách hàng mua nhà đã được bàn giao nhưng thanh toán theo tiến độ tương tự nhà ở hình thành trong tương lai, hay ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất. Người mua chỉ cần thanh toán trước 15%, sau đó thanh toán theo tiến độ từ 2% mỗi tháng trong 18 tháng.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn ưu đãi chiết khấu 2% cho cổ đông An Gia hoặc khách hàng tại các khu vực: Bình Dương, Đồng Nai, Thành phố Thủ Đức; chiết khấu từ 1-2% cho khách hàng đăng ký nhiều sản phẩm, 1% cho khách hàng thân thiết. Đồng thời, ưu đãi 100% phí quản lý trong 2 năm.

Với nhóm khách hàng cần vay vốn, An Gia công bố chính sách ưu đãi thanh toán 25% là có thể nhận nhà ở ngay hoặc khai thác cho thuê, kinh doanh. Đồng thời, chủ đầu tư hỗ trợ 100% lãi suất trong vòng 18 tháng, ân hạn nợ gốc và miễn phí tất toán trước hạn.

Giá nhà đang giảm hay chủ đầu tư thiếu vốn?

Lý giải trước thực tế một vài chủ đầu tư giảm giá sâu chưa từng có, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam cho rằng, trước đây chính sách chiết khấu bán hàng sẽ dao động từ 10-15% là cao nhất, nhưng hiện lên đến gần 50%, thì không bình thường chút nào.

Ông Hoàng cho rằng, nhà đầu tư cần xem xét liệu chủ đầu tư có áp dụng chính sách giảm giá cho tất cả sản phẩm hay không, hay chỉ một số lượng nhỏ nhằm tạo tiếng vang thị trường trong bối cảnh thị trường ảm đạm như hiện nay.

"Nếu việc giảm giá sâu diễn ra ở một vài dự án và một số rổ hàng thì đây không mang tính chất đại diện cho toàn thị trường. Dự án bất động sản đang chịu nhiều áp lực trước bối cảnh chi phí tăng cao, giá nguyên vật liệu phi mã, pháp lý khó khăn... thì rất khó để giảm giá sâu như vậy", ông Hoàng nhận định.

Theo ông Nguyễn Hoàng, thị trường quý 4 dự báo sẽ kém hấp dẫn sau sai phạm của một số công ty bất động sản, khiến thị trường bất động sản đang trong trạng thái "nín thở". Nhiều dự án gặp nhiều khó khăn trong việc ra hàng, buộc chủ đầu tư phải đưa ra nhiều chính sách bán hàng khác nhau nhằm xoay dòng tiền.

Ngoài ra, trong bối cảnh siết tín dụng, siết trái phiếu doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư dự án đang khát vốn nên huy động vốn từ khách hàng là kênh tối ưu nhất hiện nay. 

Vì thế theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần xem xét kỹ khi mua sản phẩm với hình thức thanh toán nhanh. Người mua cần lưu ý chủ đầu tư có khó khăn về vấn đề tài chính hay không, doanh nghiệp có kênh vốn nào khác, dự án triển khai đến đâu, có đủ điều kiện pháp lý mở bán để ký hợp đồng mua bán hay không?

"Người mua nhà cần phòng trường hợp chủ đầu tư mất khả năng phát triển dự án, dẫn tới việc không đạt tiến độ bàn giao như cam kết. Thậm chí, trường hợp xấu nhất dự án bị 'đắp chiếu' nhiều năm", ông Nguyễn Hoàng chia sẻ. 

Đồng quan điểm trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman&Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2022 suy giảm cả về cả nguồn cung và thanh khoản. 

Tuy nhiên, giá nhà ở sẽ vẫn tiếp tục xu hướng tăng do giá đất, giá vật liệu xây dựng tăng cao đặt biệt là giá sắt thép, chi phí phát triển dự án, nhân công gia tăng. Ngoài ra, thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án đội lên, khiến các dự án mở bán phải tăng giá bán.

Bà Trang Bùi dẫn chứng chỉ riêng trong quý 3/2022, giá bán căn hộ tại TP.HCM đã đạt mức trung bình 66 triệu đồng/m2, tăng 1% so với quý trước. Phần lớn các sản phẩm nhà ở mở bán đều ở mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm đến 75% giỏ hàng. Phân khúc nhà ở bình dân giá từ 35 triệu đồng/m2 chỉ có khoảng 16%, giá nhà ở phân khúc 25-30 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường.

"Chính sách bán hàng mới mang tính kích cầu nhưng không đóng góp vào việc giúp thanh khoản thị trường tốt hơn bởi thanh khoản nằm ở khả năng tài chính của người mua nhà", bà Trang Bùi nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường bất động sản đang trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, căng thẳng. Sức mua sụt giảm do tổng cầu có khả năng thanh toán giảm làm cho tính thanh khoản của thị trường và của các chủ đầu tư dự án bất động sản sụt giảm mạnh dẫn đến tình trạng thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động bộc lộ qua động thái của một số chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại thu hẹp quy mô đầu tư, giãn tiến độ thi công, giảm nhân sự, tăng tỷ lệ chiết khấu bán nhà lên rất cao (có trường hợp chiết khấu lên đến 40% giá trị hợp đồng).

Ngoài ra, doanh nghiệp bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ hơn trước. Cụ thể doanh nghiệp bất động sản khó khăn về vốn, thiếu tiền mặt, thiếu vốn lưu động do khó huy động vốn từ khách hàng do khách hàng cũng bị sụt giảm thu nhập và cũng khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, bộc lộ qua động thái thành lập doanh nghiệp quản lý và đầu tư bất động sản thực hiện phương thức chia nhỏ giá trị bất động sản để huy động nguồn vốn nhàn rỗi, nhỏ lẻ trong xã hội.

Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân từ một số vướng mắc pháp lý thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện; trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc đất công hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Ông Châu cũng cho biết thêm chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư thứ cấp khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, mà nếu được vay thì phải chịu lãi suất cao hơn trước đây. Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn (thường chiếm đến 50-70%) nên sức chịu đựng có hạn và đến một thời điểm không chịu đựng nổi thì có thể xảy ra tình trạng "xả hàng," thậm chí chấp nhận "bán lỗ để cắt lỗ" nhằm bảo tồn phần vốn còn lại.

Về sức hấp thụ của thị trường, ông Lê Hoàng Châu, cho biết hiện nay, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu trầm lắng. Giao dịch nhà đất sụt giảm trên dưới 50% tùy theo dự án và khu vực, nhưng giá nhà đất vẫn còn ở mức giá cao do doanh nghiệp và nhà đầu tư có tâm lý kỳ vọng thị trường sẽ được cải thiện trong những tháng cuối năm.