Vẽ tiện ích 'khủng' để bán đất nền biệt thự triệu USD

Có gì ở khu đất nền nghìn tỷ? 

Theo thông tin từ các môi giới, khu đất có giá trị nghìn tỷ này nằm tại đường số 60, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức, được xem là một trong những vị trí đắc địa nhất tại TP.HCM. Tổng diện tích của khu đất khoảng 9.580 m2, bao gồm 57 lô đất nền được chia thành khu A, B, C, D, E có diện tích dao động từ 90 - 250 m2. 

Theo anh Diên một môi giới tại TP. Thủ Đức, các nền đất trên đã có sổ đỏ riêng từng nền. Những nền đất này trên thị trường được chào bán từ 200-280 triệu đồng/m2, dao động từ 18 đến 51 tỷ đồng/nền tùy vào diện tích và có thể xây dựng tối đa 7 tầng. Nếu hơn 57 lô đất được sang nhượng, chủ khu đất này có thể thu về hơn 1.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, khu vực này còn có một khu F rộng khoảng 900 m2, dự kiến sẽ xây dựng một tòa nhà 7 tầng để làm căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê, đồng thời cung cấp các tiện ích đặc biệt phục vụ cư dân toàn khu khi đường Quốc Hương được mở rộng.

Theo quảng cáo của các đơn vị rao bán đất nền thì khu F sẽ có các tiện ích "khủng" như khu BBQ, khu vui chơi cho trẻ em, hồ bơi, phòng tập gym cao cấp, quán cà phê, siêu thị mini, tạo ra một không gian sống đẳng cấp và hiện đại cho cư dân tại đây. Môi giới được khuyến kích giới thiệu theo định hướng sẽ có tiện ích khi quy hoạch xong tuyến đường Quốc Hương.

Để bán đất nền khu vực này, môi giới phải tuân theo các quy tắc của công ty đưa ra. Cụ thể, sale không được dùng từ dự án, không được đăng hình ảnh mặt bằng phân lô toàn khu trên các kênh truyền thông mạng xã hội và khuyến khích xem trực tiếp các nền đất cũng như sổ và pháp lý, không gửi hình ảnh sổ qua tin nhắn.

Ngoài ra, các thông tin ấn phẩm không được để logo chủ đầu tư mà chỉ có thể dùng tên của đơn vị F1; không được tự ý quay clip khu đất và các công tác truyền thông ra ngoài khi chưa thông báo với phòng kinh doanh… tùy theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý và nghiêm trọng nhất sẽ bị ngừng hợp tác.

Nhằm làm rõ thông tin về khu đất nghìn tỷ đang được chào bán với những tiện ích như mơ, phóng viên đã đến thực tế khu đất trên với sự chỉ dẫn của môi giới.

Tại đây, phóng viên ghi nhận có hai con đường mới được làm để kết nối từ đường 60 vào khu đất, có chiều dài khoảng 50m. Đồng thời, nhiều tuyến đường nội khu cũng đã được tạo ra; chạy dọc theo đó là những lô đất được xây bằng gạch để phân chia thành nhiều lô nhỏ. 

Theo thông tin từ cư dân xung quanh, những con đường này mới xuất hiện gần đây, và chủ đất đã hiến đất để làm đường trước khi phân lô khu đất thành nhiều nền đất nhỏ như hiện tại. Ngoài ra, tại khu đất ghi nhận có hơn 20 tủ điện hạ thế đã được đấu nối đến từng nền đất, đồng thời hệ thống cống nước cũng đã được xây dựng và có bảo vệ túc trực.

Theo tìm hiểu trên bản đồ quy hoạch khu vực Thảo Điền, thì khu đất trước đây được xác định là các thửa đất số 177, 178, 179, 180, 181, 182, 183, 184 trên tờ bản đồ số 15. Sau đó, khu đất này đã trải qua quá trình tách thửa và chia thành các thửa mới như thửa 708, 700, 756, 760 và 743 tờ bản đồ số 15. 

Tính đến thời điểm hiện tại, toàn bộ khu đất đã được chuyển nhượng cho Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến Vàng (Kiến Vàng Invest).

Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến Vàng được thành lập vào ngày 6/4/2012 và có trụ sở chính tại số 114 Nguyễn Văn Hưởng, phường Thảo Điền, TP. Thủ Đức, TPHCM, hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực bất động sản. Công ty có vốn điều lệ 228 tỷ đồng và ông Trần Quốc Dũng là người đại diện pháp luật.

Về tình hình kinh doanh, lợi nhuận sau thuế của công ty trong năm 2022 đạt 494 triệu đồng, giảm 95% so với cùng kỳ và giảm 2,3% so với báo cáo trước đó (506 triệu đồng). Tính đến ngày 30/6/2023, vốn chủ sở hữu của Kiến Vàng ghi nhận đạt 445 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu ghi nhận đạt 161,7 tỷ đồng, trong đó có gần 60 tỷ đồng dư nợ trái phiếu. Lô trái phiếu này được bảo đảm bằng 2 bất động sản tại phường 5, thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng.

Không có tiện ích như quảng cáo

Trao đổi với phóng viên, đại diện của Kiến Vàng Invest xác nhận, công ty đã mua lại toàn bộ lô đất nền trong khu vực nêu trên sau khi quá trình tách sổ đã hoàn tất. Hiện tại tất cả các sổ đất đều đứng tên của công ty. Đại diện Kiến Vàng Invest cho biết thêm, công ty không lập dự án tại khu vực trên nên không có các tiện ích nội khu như môi giới quảng cáo.

Đại diện của Kiến Vàng Invest khẳng định: "Công ty chỉ bán đất nền, sale có thể đã tô vẽ hình ảnh không chính xác để bán hàng, nhưng đó không phải là hướng dẫn hoặc chủ trương của công ty. Công ty cũng đã chấn chỉnh lại việc một số đơn vị môi giới và các trang quảng cáo sản phẩm không đúng thực tế nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch khi giới thiệu sản phẩm".

Theo chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, việc phân lô bán nền tại TP.HCM những năm gần đây được kiểm soát khá gắt gao, nhất là khi TP.HCM có những quyết định về hạn chế phân lô tách thửa trên địa bàn. Nên hầu như các giao dịch mua bán đất nền hiện nay đến từ các sản phẩm phân lô tự phát của cá nhân hay những công ty bất động sản nhỏ. Việc làm này thường dễ dàng hơn về thủ tục so với việc doanh nghiệp lập dự án và xin giấy phép.

Việc phân lô bán nền tự phát có thể ảnh hưởng đến quy hoạch và hạ tầng xây dựng không đồng độ, cấp thoát nước và đường xá không đảm bảo có thể ảnh hưởng đến chất lượng sống và giá trị của các khu vực. 

Ngoài ra, ông Trần Khánh Quang cũng nhấn mạnh vấn đề hiến đất làm đường để được phân lô tách thửa cần được cơ quan chức năng kiểm soát và quản lý một cách đồng bộ để đảm bảo tính hợp nhất của hạ tầng giao thông. Các quy định và chiến lược phát triển đô thị cần được thực hiện một cách cẩn thận để giữ cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững và có lợi cho cộng đồng.

Đồng quan điểm trên, ông Võ Hồng Thắng, Trưởng phòng R&D DKRA Vietnam, cho rằng hiện tại tình trạng pháp lý đất nền tại TP.HCM gần như không cho phép quá trình phân lô tách thửa dù là cá nhân hay công ty. Trên thị trường, giao dịch đất nền chủ yếu tập trung vào mua bán thứ cấp hoặc các giao dịch dự án có pháp lý đã được thực hiện từ vài năm trước đây.

Việc thông qua Luật Đất đai mới đã làm cho việc triển khai dự án đất nền gần như "bít cửa". Đặc biệt, tại các đô thị loại 1, loại 2 và loại 3 không có chủ trương về việc phân lô, tách thửa và chỉ ưu tiên phát triển dự án nhà ở chung cư.

Ông Thắng cho biết việc siết chặt phân lô bán nền sẽ tạo sự khan hiếm nguồn cung có thể dẫn đến tăng giá, nhưng hiện tại thị trường đang đối mặt với vấn đề thanh khoản thấp và nhiều nhà đầu tư thứ cấp có thể giảm 20-30% giá bán đất nền do áp lực tài chính và điều này đang đẩy lùi thị trường ở phân khúc này. 

Chuyên gia của Cushman & Wakefield Vietnam nhấn mạnh, hầu hết các dự án đất nền trên thị trường TP.HCM đều thuộc phân khúc nhỏ lẻ. Đa phần các dự án đất nền cá nhân thường không đầu tư nhiều vào cảnh quan và tiện ích nội khu, chủ yếu chỉ tập trung vào việc phân lô mà không chú trọng đến các yếu tố như công viên cây xanh, hồ bơi, thư viện, hay khu mua sắm. Trong khi các dự án đất nền có quy hoạch bài bản thì chất lượng sống được đầu tư đảm bảo và tạo môi trường sống tốt hơn cho cư dân.

Thảo Điền nổi bật là một khu vực có đặc trưng riêng biệt, tập trung nhiều dự án cao cấp và được thiết kế đẹp. Tình trạng khan hiếm về quỹ đất tại Thảo Điền đã làm tăng giá đất ở đây lên mức cao, với giá trung bình dao động khoảng từ 180 - 200 triệu đồng/m2. Giá đất tại Thảo Điền phụ thuộc nhiều vào vị trí, với các tuyến đường lớn thường có giá trị đất cao và những tiện tích nội khu và cảnh quang đi kèm. 

Tuy nhiên, vào thời điểm hiện tại, theo chuyên gia Cushman & Wakefield Vietnam, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định mua bất động sản có giá trị cao. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải xem xét kỹ lưỡng về các khía cạnh như pháp lý, khả năng tài chính, dòng tiền, cũng như vị trí và các tiện ích nội khu có thật hay không trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin