Nhìn thị trường địa ốc qua bức tranh hàng tồn kho

Báo cáo quý III/2023 của Bộ Xây dựng cho biết, lượng tồn kho bất động sản trong quý III năm nay là gần 17.000 sản phẩm, bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền, tăng khá mạnh so với quý liền trước. Trong đó, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Tổng hợp của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán cho thấy, dù một số doanh nghiệp đang nỗ lực giảm lượng hàng tồn kho, song chỉ tính riêng 7 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết có lượng hàng tồn kho lớn nhất thị trường, giá trị hàng tồn kho đã lên tới 275.000 tỷ đồng.

Trong đó, Novaland tiếp tục là dẫn đầu với khoảng 137.594 tỷ đồng, giảm hơn 2.000 tỷ đồng so với cuối quý II. Trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm gần 92,2%; phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Vinhomes đứng thứ hai với giá trị tồn kho đến quý III khoảng 54.628 tỷ đồng, giảm chưa tới 500 tỷ đồng so với quý II, nhưng so với hồi đầu năm nay, hàng tồn của Vinhomes đã giảm hơn 10.000 tỷ đồng.

Tương tự, hàng tồn kho của Becamex IDC tính đến cuối quý III đạt 22.166 tỷ đồng, tăng hơn 6% so với đầu năm, phần lớn do tăng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang tại các dự án của doanh nghiệp. Đáng chú ý, doanh nghiệp còn gần 2.142 tỷ đồng chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang tại các dự án như Hòa Lợi, TĐC Plaza, TĐC Hòa Lợi, Unitown – giai đoạn 2, Lake View…

Đứng sau ba ông lớn này là nhóm các nhà phát triển dự án có lượng tồn kho hơn 10.000 tỷ đồng mỗi đơn vị gồm Khang Điền, Nam Long, Đất Xanh và Phát Đạt. Trong đó, Khang Điền ghi nhận hàng tồn kho tăng mạnh, đạt 17.152 tỷ đồng (tăng 38%). Phần lớn hàng tồn kho của Khang Điền đến từ các dự án dở dang như Khang Phúc - khu dân cư Tân Tạo (5.932 tỷ đồng, tăng 11%), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.368 tỷ đồng, tăng 3%)…

Tương tự, Nam Long ghi nhận hàng tồn kho tính đến cuối quý III đạt 16.800 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý II nhưng tăng hơn 2.000 tỷ đồng so với đầu năm nay. Trong đó, tồn kho ở dự án Izumi 9.037 tỷ đồng, tăng hơn 700 tỷ đồng so với đầu năm; tồn kho ở dự án Waterpoint giai đoạn 1 là 3.556 tỷ đồng - giai đoạn 2 là 1.527 tỷ đồng; dự án Hoàng Nam (Akari) hơn 1.047 tỷ đồng…

Hàng tồn kho của Đất Xanh và Phát Đạt lại ghi nhận giảm nhẹ, lần lượt ở mức 14.800 tỷ đồng và 12.150 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn nhất trong danh mục hàng tồn kho của Đất Xanh vẫn là bất động sản dở dang, với giá trị 10.745 tỷ đồng, giảm 8,3% so với đầu năm. Bất động sản thành phẩm tăng gần gấp đôi, đạt giá trị gần 3.141 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia, hàng tồn kho có tính hai mặt, việc tăng lượng hàng tồn kho nếu nằm trong kế hoạch sẽ là lợi thế của doanh nghiệp khi thị trường quay lại quỹ đạo phát triển ổn định. Song, đặt trong bối cảnh rất nhiều điểm nghẽn pháp lý còn trói chân các chủ đầu tư, lượng hàng tồn kho chưa phải là thành phẩm thực sự đáng lo ngại.

Điều này đòi hỏi không chỉ các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý mà quan trọng hơn là sự “vào cuộc” của các cơ quan liên quan và chính quyền địa phương trong việc tháo điểm nghẽn của các dự án để sớm đẩy sản phẩm hoàn thiện ra thị trường.

Về sức cầu hiện tại, khảo sát tâm lý người tiêu dùng của chuyên trang Batdongsan cho thấy, bất chấp những khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn dự định mua thêm ít nhất một sản phẩm. Trong đó, gần một nửa số người chưa có nhà cho biết sẽ mua trong vòng 1 năm tới. Tỷ lệ này ở những người đã sở hữu từ một bất động sản trở lên còn cao hơn.

Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư có thể rã băng núi hàng tồn kho hàng hóa thành phẩm thông qua chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan phía Nam dự báo, hiện là thời điểm thị trường đủ hấp dẫn để kích hoạt dòng tiền vào “bắt đáy”, mở thanh khoản, khơi thông dòng vốn đang tắc nghẽn và giải cứu thị trường.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin