Nguồn cung thiếu, phân khúc căn hộ hạng C đối mặt áp lực tăng giá

Thiếu vắng căn hộ đáp ứng nhu cầu nhà ở

Thị trường bất động sản nhà ở hiện nay được nhận định phức tạp và khó đoán định. Tuy nhiên thị trường cũng đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững.

Theo báo cáo của DKRA Vietnam về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt.

Sức nóng của TP.HCM đã lan tỏa và thúc đẩy thị trường các khu vực lân cận trở nên sôi động hơn. Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư.

Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao. 

Ông Nguyễn Hoàng giám đốc bộ phận R&D của DKRA Việt Nam

DKRA Vietnam thống kê có khoảng 12 dự án cung cấp ra thị trường 2.559 căn hộ trong quý II/2019. Bao gồm 3 dự án mới và 9 dự án trước đó triển khai giai đoạn tiếp theo, bằng 95% so với quý trước, 29% cùng kỳ năm 2018, 22% cùng kỳ năm 2017.

Đây là thời điểm nguồn cung mới thấp nhất trong vòng 4 năm qua, kể từ năm 2016. Lượng tiêu thụ nguồn cung mới đạt 80% (khoảng 2.047 căn), bằng 88% so với quý I và bằng 28% so với cùng kỳ năm 2018.

Phân khúc hạng A và hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Khu vực phía Đông và phía Nam vẫn dẫn đầu về nguồn cung mới lẫn tỷ lệ tiêu thụ mới. Giao dịch thứ cấp khá tốt, giá bán tăng trung bình 5 - 7% so với quý I do áp lực từ việc khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Ông Nguyễn Hoàng nhận định, phân khúc căn hộ tiếp tục khan hiếm mặc dù nhu cầu thị trường rất cao. Nguyên nhân là do tự siết chặt quản lý về pháp lý, quy trình của các cơ quan chức năng để cho các dự án tuân thủ đúng pháp luật và do sự chuẩn bị của các nhà đầu tư có phần hơi lâu.

Do nguồn cung phân khúc căn hộ thiếu nên dẫn đến áp lực về tăng giá. Mặc dù có thể do nhiều lý do như chi phí đầu tư cao, thời gian chuẩn bị của chủ đầu tư lâu về thị trường bất động sản cũng là một trong những lý do để tăng giá trong thời gian vừa qua.

Nhưng ông Nguyễn Hoàng dự báo trong thời gian tới, với sự nỗ lực của cơ quan nhà nước, cơ quan chức năng thúc đẩy những phương pháp tháo gỡ thì nguồn cung phân khúc căn hộ sẽ tốt hơn.

Dự kiến trong quý III sẽ có từ 5.000-8.000 căn hộ được đưa vào thị trường. Điều này cho thấy là các nhà đầu tư đang có sự chuẩn bị chỉ, cần có thời gian họ sẽ đưa ra thị trường.

Ông này dự báo thêm, 6 tháng cuối năm nguồn cung sẽ tăng và đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên sẽ rất khó để vượt qua chỉ số của những năm trước.

Biệt thự, căn hộ hạng sang lên ngôi

Theo ông Nguyễn Hoàng, bất động sản nghỉ dưỡng trong quý II, có sự phát triển tích cực. Đặc biệt là khi thủ tướng Chính phủ yêu cầu làm rõ và tính minh bạch cũng như những pháp lý xoay quanh tính sở hữu của bất động sản nghỉ dưỡng.

Và khi mọi thứ đã rõ ràng thì sẽ có những chỉ số tác động tốt hơn cho thị trường, bởi vì người mua sẽ yên tâm hơn.

Biệt thự, căn hộ hạng sang lên ngôi

Căn hộ nghỉ dưỡng chưa có hành lang pháp lý liên quan đến thời gian sở hữu nhưng đã có một lượng lớn sản phẩm tung ra thị trường và được sự đón nhận của người tiêu dùng vì dự án này đáp ứng được những kỳ vọng của người mua, với lại dự án rất rõ ràng về mặt pháp lý.

Thứ thứ hai đây là dự án của những chủ đầu tư có năng lực và uy tín, cùng với việc những dự án này nằm trong khu có tiềm năng du lịch phát triển. Người mua có thể vừa sử dụng căn hộ cho việc ở hoặc cho thuê với giá cả hợp lý. Nên dự án này có nguồn cung tốt nhất và tỷ lệ tiêu thụ tốt nhất, chiếm phần lớn nguồn cung của thị trường.

Đối với người đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng họ luôn tính đến xu thế lợi nhuận, những dự án đó họ đảm bảo được tiềm năng và lợi nhuận về tăng giá trong tương lai nên sẽ hút người mua.

Ví dụ như những dự án Condotel ở Nha Trang, có thời hạn chỉ 50 năm nhưng vẫn thu hút người mua bởi vì nhà đầu tư nhìn thấy được tiềm năng du lịch. Rõ ràng ở Nha Trang, Khánh Hòa tiềm năng du lịch rất lớn với lượng khách du lịch ngoài và nội địa đổ về.

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam phân khúc nhà phố và biệt thự tăng trưởng nhẹ, có 3 dự án đáng chú ý của phân khúc nhà phố/ biệt thự được mở bán, cung cấp 383 căn, tăng 109% so với Quý 1. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 75% (khoảng 288 căn), tăng 138% so với Quý 1.

Thị trường có sự tăng trưởng nhẹ cả cung và cầu so với quý trước, nguồn cung chủ yếu tập trung ở khu Đông với các quận như Quận 9, Quận 2. Giao dịch thứ cấp giá tăng trung bình 3 - 5% so với Quý 1.

Đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng - Biệt thự biển thì nhiều nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tăng đột biến. Trong Quý 2/2019, thị trường đón nhận 6 dự án mới, cung ứng 1,734 căn biệt thự biển, tăng 8 lần so với Quý 1. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới đạt 93% (1,614 căn), tăng 19 lần so với Quý 1. Nguồn cung chủ yếu đến từ một dự án lớn ở Bình Thuận. Riêng dự án này đã chiếm khoảng 68% nguồn cung và khoảng 87% lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Riêng phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng – Condotel lượng tiêu thụ tăng mạnh. Theo DKRA Vietnam ghi nhận 3 dự án Condotel mới mở bán, cung ứng ra thị trường 3,824 căn, bằng 218% so với Quý 1, 164% so với cùng kỳ năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 74%, bằng 217% so với Quý 1, đây là con số khả quan trong hơn 2 năm qua. Nguồn cung sơ cấp và tỷ lệ tiêu thụ tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng.

Thị trường đang ở đâu và nhà đầu tư cần làm gì?

Về tổng quan thị trường, sức cầu vẫn ở mức cao và tỷ lệ tiêu thụ dự án mới ghi nhận rất tốt. Sức nóng của TP.HCM đã lan tỏa và thúc đẩy thị trường các khu vực lân cận trở nên sôi động hơn.

Trong nhiều tháng qua, loại hình căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng lớn trong khi thiếu vắng căn hộ hạng C đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư. Việc thiếu hụt nguồn cung đẩy áp lực tăng giá ngày càng cao.

Bên cạnh đó, việc triển khai cơ sở hạ tầng giao thông chưa đáp ứng kịp nhu cầu liên kết vùng và sự phát triển của thị trường. Đồng thời, dự thảo siết tín dụng cho vay Bất động sản và vấn đề thủ tục pháp lý còn chưa thuận tiện đã gây nhiều trở ngại cho các chủ đầu tư và người mua.

Đáng chú ý, tình trạng một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới thiếu minh bạch trong hoạt động đang gây ra những quan ngại không tốt cho người mua.

Thị trường đang ở đâu và nhà đầu tư cần làm gì? - Ảnh: Cẩm Viên

Trước tình hình đó, hiện nay có rất nhiều nhận định khác nhau. Một số ý kiến tin rằng thị trường đang đứng trước ngưỡng bong bóng xì hơi (bong bóng được thổi phồng trong những năm 2016 - 2017), số khác đánh giá thị trường hiện nay rất khó dự đoán.

 DKRA Vietnam cho rằng thị trường hiện tại phức tạp và khó đoán định, tuy nhiên thị trường đang tự điều chỉnh để bước sang cấp độ tích cực hơn, hướng đến ngày càng minh bạch và bền vững.

Qua đó, tất cả thành phần bao gồm chủ đầu tư, nhà môi giới, cơ quan chức năng, người mua Bất động sản cũng phải linh hoạt và chủ động điều chỉnh cho những thay đổi tốt hơn. Cụ thể, mỗi chủ thể tham gia thị trường nên:

Đối với chủ đầu tư cần linh hoạt và đa dạng hóa phạm vi hoạt động, phân khúc đầu tư, nguồn vốn và cách thức huy động vốn. Đồng thời, minh bạch thông tin dự án và tuân thủ các quy định của cơ quan chức năng, Nhà nước.

Về phía cơ quan chức năng, nhà nước cần cải thiện quy trình pháp lý, tạo điều kiện phát triển các dự án từ đó tạo nguồn cung dồi dào, giảm áp lực tăng giá. Có biện pháp xử lý hiệu quả đối với những sai phạm của dự án, chủ đầu tư, môi giới,… Điều chỉnh, sửa đổi các quy định, điều luật phù hợp với điều kiện và diễn biến mới của thị trường.

Riêng với đối với đơn vị môi giới,cần nâng cao chất lượng dịch vụ, tăng cường minh bạch và tính chuyên nghiệp trong hoạt động giao dịch. Mỗi chuyên viên môi giới phải đảm bảo được trang bị đầy đủ kiến thức, kỹ năng, khả năng vận dụng công nghệ và đạo đức nghề nghiệp.

Người mua cũng cần chuẩn bị tốt hơn về điều kiện tài chính, thận trọng tìm hiểu thông tin thị trường, pháp lý dự án. Tìm đến những chủ đầu tư, đơn vị môi giới chuyên nghiệp để được đảm bảo quyền lợi trong các hoạt động giao dịch.