Nguồn cung nhà ở liền thổ giảm, giá bán tăng

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam, trong năm 2023, nguồn cung mới chủ yếu tập trung vào các khu đô thị, đặc biệt là các phân khu mở bán tiếp theo tại TP. Thủ Đức. Các khu vực khác tại TP.HCM phải đối mặt với thách thức lớn do khan hiếm nguồn đất sẵn có, đặc biệt là để phát triển các dự án nhà liền thổ.

Trong năm 2023, lượng bán mới trên thị trường giảm đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Phần lớn nguồn cung sơ cấp tập trung vào các dự án có giá bán cao hơn mức trung bình. Điều này ảnh hưởng đến tổng lượng bán mới của năm, vì những dự án này có người mua chọn lọc hơn.

Nguồn cung lớn nằm ở TP. Thủ Đức và giá bán từ các dự án này tăng, tác động lớn đến giá sơ cấp trung bình trên thị trường do nguồn cung sơ cấp giảm dần. Điều này góp phần làm tăng giá sơ cấp trung bình của bất động sản liền thổ tại TP.HCM lên gần 14.500 USD/m2.

Biến động giá mạnh nhất của thị trường nhà liền thổ TP HCM diễn ra trong giai đoạn 2021-2023 do sự xuất hiện của nhiều dự án thuộc phân khúc hạng sang và siêu sang. Trong giai đoạn này, giá nhà đã tăng hơn 260%, đạt mức 14.000 USD (gần 330 triệu đồng) mỗi m2.

Theo Cushman & Wakefield, tâm lý thị trường trong phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM năm 2023 trầm lắng hơn so với các năm trước. Người mua có xu hướng tạm dừng hoạt động mua bán và quan sát thêm, do tình hình bất động sản chậm lại và sự không ổn định trong nền kinh tế toàn cầu. Tài sản bất động sản có tính thanh khoản thấp không phải là ưu tiên hàng đầu đối với các nhà đầu tư trong bối cảnh này.

TP.HCM đang có kế hoạch mở rộng đô thị hóa đến các khu vực có mật độ dân số thấp như TP. Thủ Đức và huyện Nhà Bè. Trong số các khu vực này, TP. Thủ Đức dự kiến sẽ là nơi có nguồn cung nhà liền thổ tương lai cao nhất, được thúc đẩy bởi việc sử dụng quỹ đất sẵn có và sự phát triển nhanh chóng của cơ sở hạ tầng.

Nguồn cung tương lai dự kiến sẽ đến từ các dự án quy mô vừa (khoảng 200 căn) và các giai đoạn tiếp theo của các dự án đô thị hiện tại. Điều này thể hiện cam kết của TP.HCM trong việc tạo ra thêm cơ hội nhà ở và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở trong bối cảnh đô thị hóa mở rộng.

Dự báo của Cushman & Wakefield cho thấy, trong vòng 10 năm tới, TP.HCM sẽ chỉ có thêm khoảng 88.000 căn nhà liền thổ đến từ 650 dự án mở bán. Quỹ đất khan hiếm, nguồn cung hạn chế và nhu cầu sở hữu cao khiến giá trị dòng sản phẩm này sẽ tiếp tục tăng, mặc dù thị trường hiện tương đối trầm lắng và tính thanh khoản còn kém.

Theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, nguyên nhân khiến xu hướng tăng đột biến của nhà liền thổ trong thời gian gần đây là do các chủ đầu tư đang định vị sản phẩm của họ ở mức cao. 

Điều này làm tăng giá bán, đặc biệt là ở các dự án được định vị hạng sang và siêu sang, với giá dao động từ 400-700 triệu đồng/m2. Sự xuất hiện của những sản phẩm này đã làm tăng mức giá trung bình của thị trường và tạo ra một bức tranh mới.

Ngoài ra, trong giai đoạn 2020-2022, thị trường đã chứng kiến nhiều cơn "sốt đất", ảnh hưởng mạnh mẽ đến phân khúc nhà liền thổ, với giá đất tăng hàng tuần. Nhiều dự án cũ chỉ trong 2 năm đã điều chỉnh giá tăng trung bình 30-40% so với mức khởi điểm. Sau các đợt điều chỉnh giá thứ cấp, hầu hết các dự án mới triển khai sau đó cũng định hình một biểu giá bán mới vượt qua các dự án hiện hữu trước đó.

Ngoài ra, theo một báo cáo khác của DKRA group, phân khúc nhà phố/biệt thự trong khu vực TP.HCM và các vùng phụ cận đã chứng kiến một sự suy giảm đáng kể trong nguồn cung mới năm 2023. Thị trường đón nhận chỉ 907 căn nhà phố/biệt thự từ 28 dự án, mức giảm lên đến 87% so với năm trước.

Những địa phương như Đồng Nai, Long An và TP. HCM ghi nhận mức giảm sâu nhất. Lượng tiêu thụ mới trong phân khúc này đạt mức rất thấp, khoảng 315 căn, chỉ chiếm 35% tỷ lệ so với nguồn cung mới và giảm đến 8% so với năm 2022. Giao dịch chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm với mức giá trung bình từ 1,9 - 2,4 tỷ đồng/căn và tập trung chủ yếu trong 6 tháng đầu năm.

Bình Dương đóng vai trò dẫn dắt trong phân khúc nhà phố/biệt thự, chiếm khoảng 47% tỷ trọng nguồn cung và 45% lượng tiêu thụ mới trên toàn thị trường. Dưới áp lực từ các chi phí đầu vào, mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình từ 6% - 10% so với lần mở bán trước đó.

Tuy nhiên, để kích cầu thị trường, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng hàng loạt chính sách chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất, và kéo dài thời gian thanh toán. Mặt bằng giá thứ cấp cũng ghi nhận mức giảm trung bình 8% - 10% so với thời điểm đầu năm 2023. 

Thanh khoản thị trường chủ yếu phát sinh ở nhóm dự án có tiến độ thi công đảm bảo, mặt bằng giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín trên thị trường.

Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới và sức cầu dự kiến tăng nhẹ, đạt khoảng 1.200 - 1.500 căn. Các thị trường như Long An, Đồng Nai và Bình Dương có thể dẫn đầu về nguồn cung mới, trong khi Tây Ninh tiếp tục gặp khó khăn trong việc mở bán.

Sức cầu có thể tăng vào cuối năm 2024, đặc biệt là đối với nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, dự án có hạ tầng hoàn thiện, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến duy trì ổn định trong năm 2024, khi các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được áp dụng bởi nhiều chủ đầu tư.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin