Kho bãi đìu hiu, nhà đầu tư Trung Quốc như ngồi trên đống lửa

Các trung tâm logistics được xây dựng nhằm đón đầu sự bùng nổ lâu dài của thương mại điện tử, sản xuất và lưu trữ thực phẩm đang mất dần khách thuê, buộc các chủ tòa nhà phải giảm giá và rút ngắn thời hạn thuê. Cổ phiếu của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thương mại ở Trung Quốc đã giảm mạnh và một số nhà quản lý của các quỹ này dự đoán thu nhập cho thuê của họ sẽ còn giảm hơn nữa.

Theo các công ty tư vấn bất động sản, tỉ lệ trống trung bình tại các cơ sở logistics ở phía đông và bắc Trung Quốc đang đạt gần 20%, cao nhất trong nhiều năm. Song, nhiều nhà kho vẫn đang được xây dựng, điều này làm cho vấn đề trở nên tồi tệ hơn. 

Ông Xavier Lee, nhà phân tích cổ phiếu tại Morningstar, phụ trách lĩnh vực bất động sản, cho biết: "Chúng tôi đang xem xét tình trạng dư thừa nguồn cung trong lĩnh vực logistics và bất động sản công nghiệp ở Trung Quốc".

Sự suy thoái này đã gây thất vọng cho các chủ sở hữu bất động sản đang trông chờ vào phục hồi kinh tế ở Trung Quốc trong năm nay. Theo dữ liệu từ MSCI Real Capital Analytics, các tổ chức toàn cầu đã đầu tư tổng cộng hơn 100 tỷ USD vào nhà kho, tòa nhà công nghiệp, tòa tháp văn phòng và các bất động sản thương mại khác của Trung Quốc trong thập kỷ qua. Các nhà đầu tư nước ngoài bao gồm Blackstone PGIM của Prudential Financial, GIC và Tập đoàn CapitaLand, và nhiều công ty khác.

Một số tổ chức đang cân nhắc việc thoái vốn khỏi các bất động sản hoạt động kém nhất trước khi giá thuê tiếp tục giảm. Còn số khác có ý định chờ đợi suy thoái và kỳ vọng kiếm được tiền trong dài hạn.

Ông Hank Hsu, Tổng giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập của Forest Logistics Properties, công ty sở hữu các nhà kho và trung tâm phân phối tại Bắc Kinh, Thượng Hải, Vũ Hán và các thành phố khác của Trung Quốc, cho biết: "Những vị trí tốt nhất vẫn có khả năng phục hồi".

Forest Logistics sáu năm tuổi hiện có khoảng 2,5 tỷ USD bất động sản được quản lý bởi các nhà đầu tư là các công ty cổ phần tư nhân, công ty bảo hiểm và quỹ hưu trí. Khách hàng của công ty hiện có gã khổng lồ thương mại điện tử Trung Quốc JD.com, công ty chuyển phát nhanh SF Express và các nhà sản xuất sản phẩm tiêu dùng đa quốc gia.

Ông Hsu cho biết, sự yếu kém gần đây của thị trường không ngăn cản kế hoạch mở rộng của công ty và công ty đang có kế hoạch xây dựng một cơ sở logistics khác ở khu vực Vịnh Lớn phía Nam trong những tháng tới. "Chúng tôi sẽ tiếp tục triển khai vốn ở Trung Quốc trong một đến hai năm tới vì chúng tôi coi đây là một cơ hội vàng", ông nói thêm.

Ngành bất động sản thương mại của Trung Quốc từng là điểm sáng trong suốt thời kỳ suy thoái nhà ở của nước này bắt đầu từ năm 2021. Hiện ngành này đang cảm nhận được tác động từ việc cắt giảm chi tiêu của người tiêu dùng và doanh nghiệp.

Lĩnh vực logistics và công nghiệp suy yếu cùng lúc với sự suy thoái của bất động sản văn phòng tập trung tại các thành phố lớn bao gồm Bắc Kinh và Thượng Hải. Sự cộng hưởng này cũng một phần là kết quả của việc xây dựng quá mức, được thúc đẩy bởi số tiền lớn đổ vào bất động sản thương mại khi lãi suất, chi phí vay và xây dựng thấp.

Các nhà kho được xây dựng để hậu thuẫn thương mại điện tử, đặt tủ lạnh khổng lồ dành cho sản phẩm ướp lạnh hoặc đông lạnh cũng như không gian để các doanh nghiệp lưu trữ linh kiện và hàng hóa sản xuất của họ không được sử dụng nhiều như chủ sở hữu mong đợi. 

Tuy nhiên tăng trưởng thương mại điện tử nội địa của Trung Quốc chậm lại do người mua hàng ngày càng tiết kiệm hơn. Tỉ lệ thâm nhập trực tuyến của đất nước với doanh số bán lẻ đã tương đối cao ở mức 30%.

Căng thẳng địa chính trị gia tăng đang thúc đẩy các công ty chuyển một số hoạt động sản xuất ra nước ngoài để phục vụ những khách hàng cuối cùng muốn giảm sự phụ thuộc vào Trung Quốc. Điều đó và sự chậm lại trong thương mại xuyên biên giới cũng làm giảm nhu cầu về cơ sở lưu trữ của các doanh nghiệp ở Trung Quốc đại lục.

Theo dữ liệu từ Cushman & Wakefield, tỉ lệ trống kho ở phía đông Trung Quốc, nơi tập trung nhiều cơ sở logistics đã tăng lên 19,2% trong quý đầu tiên. Tỷ lệ trống chung trên toàn quốc là 16,5%, một phần nhờ vào tình hình hoạt động tốt hơn của khu vực phía Nam.

Tình hình ở Trung Quốc trái ngược với Mỹ và các thị trường logistics khác ở châu Á. Tại Mỹ, tỷ lệ chỗ trống đã tăng tại các khu công nghiệp và kho bãi ở một số khu vực của đất nước, nhưng ở mức một chữ số, thấp hơn mức trung bình lịch sử và giá thuê vẫn đang tăng. Ở Châu Á, các bất động sản logistics ở Hàn Quốc, Nhật Bản và Úc đang có tỷ lệ lấp đầy và tăng trưởng tiền thuê cao.

Trong số 20 thành phố lớn của Trung Quốc mà Cushman theo dõi, 13 thành phố chứng kiến giá thuê logistics giảm trong quý đầu tiên so với ba tháng trước đó, dẫn đầu là Bắc Kinh và Thâm Quyến, với mức giảm lần lượt là 4,2% và 3,9%. Công ty tư vấn này cho biết thêm 33 triệu mét vuông tương đương với khoảng 4.600 sân bóng đá nguồn cung mới dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2026 tại quốc gia này.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin