HoREA kiến nghị tiền đặt cọc nhà ở hình thành trong tương lai không vượt quá 5%

Theo Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội đề nghị chọn "Phương án 2" khoản 6 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và đề nghị nâng "số tiền đặt cọc không vượt quá 5%" là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm việc "đặt cọc" không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị "đủ lớn" để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.

Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp phép xây dựng hoặc đã có thông báo khởi công xây dựng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp không phải cấp phép xây dựng.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm có đủ điều kiện đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Ông Châu cho biết, theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì số tiền đặt cọc có thể được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi giao kết hợp đồng và theo quy định tại khoản 1 Điều 25 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) thì thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, nên "số tiền đặt cọc không vượt quá 5%” không bị lợi dụng để huy động vốn.

Ngoài ra, HoREA đề nghị sửa đổi khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 bổ sung thêm cụm từ "Trường hợp quy phạm pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan", để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật mà các đối tượng xấu có thể lợi dụng để nhận số tiền đặt cọc với giá trị lớn do khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 không giới hạn số tiền đặt cọc mà do bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc thỏa thuận, để thực hiện hành vi lừa đảo hoặc có thể gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Hiệp hội còn đề nghị bổ sung thêm "hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan" vào khoản 4 Điều 8 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) về "các hành vi bị cấm" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.

Hiệp hội nhận thấy, "Phương án 2" sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) thông thoáng, nhưng chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này.

Theo ông Châu, Phương án 2 bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về quyền của doanh nghiệp, trong đó có quyền tư do kinh doanh; quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; quyền chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh; quyền lựa chọn hình thức, phương thức huy động, phân bổ và sử dụng vốn và với quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.

Hiệp hội đề nghị không chọn "Phương án 1" khoản 4 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) do quy định này đã hạn chế quyền của chủ đầu tư dự án, chưa coi chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản (M&A) là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp trong kế hoạch tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư các dự án của doanh nghiệp

Và phương án này cũng chưa tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực nhận chuyển nhượng dự án, một phần dự án bất động sản để tiếp tục thực hiện dự án, hoặc tái khởi động lại dự án bị "trùm mền" và đặc biệt có ý nghĩa rất quan trọng trong tình hình thị trường bất động sản đang rất khó khăn hiện nay.

Chủ tịch HoREA còn nhận thấy "Phương án 1" cũng không phù hợp với chủ trương thông thoáng của Nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/06/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin