H&M, Zara, Desigua, Trendiano, Coach, Chamimi, Hokkaido… ồ ạt đổ bộ vào Việt Nam khiến mặt bằng bán lẻ khan hiếm

Báo cáo quý IV năm 2017 của CBRE Việt Nam cho thấy, quý này chào đón 21.300m2 đến từ 2 dự án bán lẻ The Garden Mall quận 5 và khối đế bán lẻ của Viettel Complex quận 10. Tính chung cho năm 2017, thị trường có 7 dự án với 74.183m2, nâng nguồn cung bán lẻ hiện hữu tại TP.HCM lên 820.840m2. Các nguồn cung mới đều tập trung tại khu ngoài trung tâm và không có diện tích mới nào tại khu trung tâm TP.HCM.

Tuy nguồn cung mới trong năm nay chỉ chiếm khoảng 38% nguồn cung mới năm ngoái, thị trường bán lẻ vẫn sôi động với các nhãn hàng nước ngoài mà chủ yếu ngành thời trang trung cấp và ăn uống đều chọn TP.HCM để mở cửa hàng đầu tiên tại Việt Nam.

Hiện tại, ngành thời trang chưa hạ nhiệt bởi cơn sốt H&M và Zara thì quý IV năm 2017 lại đón thêm các thương hiệu thời trang nước ngoài lớn như Desigual (Tây Ban Nha), Trendiano (Hàn Quốc) và COACH (Pháp). Ba thương hiệu này đều là khách thuê mặt bằng bán lẻ tại Saigon Centre.

Giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM. Nguồn: CBRE.

The Garden Mall đã khai trương với các khách thuê chính thuộc ngành ăn uống tại tầng trệt và “Rừng sách nhiệt đới” của Phương Nam Book City với diện tích thuê gần 3.000m2. Trong khi đó, mặt hàng ăn uống tiếp tục chào đón các thương hiệu đến từ châu Á như PastaMania (Singapore), Chamimi (Thái Lan), Hokkaido Baked Cheese Tart (Nhật Bản)…

“Xu hướng bán lẻ hướng đến giới trẻ dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới do thu nhập và nhu cầu tiêu dùng của tầng lớp này ngày càng tăng, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam nói.

Về giá chào thuê, khu trung tâm giữ nguyên giá so với quý III năm 2017 và ở mức 115,4USD/m2/tháng vì không có sự thay đổi về nguồn cung bán lẻ. So với cùng kỳ năm trước, giá chào thuê năm nay giảm 2,2%. Sư sụt giá này chủ yếu là do Union Square được tạm lấy ra khỏi rổ khảo sát vào quý 4 năm 2017 để nâng cấp và điều chỉnh lại cơ cấu khách thuê.

Khu ngoài trung tâm có giá thuê giảm 0,1% so với quý III năm 2016 và tăng 3,8% so với năm ngoái, hiện tại ở mức 37,8USD/m2/tháng. Một số dự án bán lẻ điều chỉnh giá thuê nhằm thu hút khách thuê lấp đầy các gian hàng còn trống.

Ngoài ra, một số trung tâm thương mại còn áp dụng những chính sách khác để thu hút thêm khách thuê như trả tiền thuê cố định, trả phần trăm trên doanh thu mà dao động 20-25% doanh thu chứ không tính phí cố định trong thời gian đầu.

Mặt bằng bán lẻ khu trung tâm gần như được lấp đầy hoàn toàn nhờ vào nguồn cung hạn chế, với tỉ lệ lấp đầy cao nhất trong năm năm qua. Trong khi đó, tỉ lệ trống ở khu ngoài trung tâm ghi nhận là 6,9%, tương đương năm trước và giảm 6,1% so với quý III năm 2017.

Tỉ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ ở TP.HCM. Nguồn: CBRE.

CBRE dự báo trong 3 năm tới, cạnh tranh trong thị trường bán lẻ sẽ tăng cao do một lượng lớn mặt bằng bán lẻ ở dưới khối đế căn hộ sẽ được chào thuê. Thương mại điện tử nhận được sự quan tâm hơn từ phía nhà đầu tư và người tiêu dùng. Tính đến 2020, doanh thu thương mại điện tử tại Việt Nam sẽ tăng 60% so với năm 2017 và sẽ chiếm gần 1,5% tổng doanh thu bán lẻ.

Về nguồn cung tương lai, 13 trong tổng số 15 dự án dự kiến hoàn thành giai đoạn 2018-2020 với tổng mặt bằng bán lẻ là 638.082m2 nằm ở khu vực ngoài trung tâm. Một nửa trong 15 dự án này sẽ hoàn thành trong năm 2019 với các dự án mới nổi bật như Sala Shopping Centre ở quận 2 rộng 60.054m2, Khu thương mại của Vinhomes Central Park ở Bình Thạnh rộng 59.000m2, Elite Mall ở quận 8 rộng 42.000m2. Union Square cũng sẽ khai trương lại sau thời gian nâng cấp.

Trong khi đó, Savills Việt Nam cũng cho rằng năm 2017, thị trường bán lẻ TP.HCM chứng kiến ít sự biến động về nguồn cung với chỉ khoảng 50.000m2 sàn bán lẻ mới. Trong năm ngoái, không có dự án quy mô lớn nào được khai trương đi vào hoạt động. Điểm nhấn là sự hồi sinh của một dự án Thuận Kiều Plaza ở quận 5 sau khi thuộc về chủ sở hữu mới cùng sự mở rộng của các chuỗi siêu thị.

Tổng nguồn cung sàn bán lẻ cuối năm 2017 đạt mức xấp xỉ 1,2 triệu m2. Trong đó khu vực ngoài trung tâm cung cấp gần 86%. Nếu như 2017 là một điểm dừng thì 2018 sẽ hứa hẹn là một năm bùng nổ của thị trường bán lẻ với hàng loạt các trung tâm mua sắm mới đang trong quá trình hoàn thiện.

Chỉ số phát triển mặt bằng bán lẻ của một số quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.

“Bán lẻ hiện đại xuất hiện ở Việt Nam tương đối muộn nhưng đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Với sự tăng trưởng nhanh của doanh thu bán lẻ, Việt Nam nhanh chóng trở thành tốp đầu trong những thị trường mới nổi. Trong bảng xếp hạng về độ hấp dẫn thị trường của 30 nền kinh tế đang phát triển, Việt Nam xếp vị trí thứ 6 và chỉ đứng sau Malaysia trong khu vực Đông Nam Á”, đại diện của Savills Việt Nam nói.

Tại TP.HCM, sự thay đổi trong kinh doanh bán lẻ đang diễn ra rõ nét nhờ vào sự phát triển kinh tế năng động, mặt bằng thu nhập liên tục được tăng lên. Không chỉ giải quyết nhu cầu tiêu dùng hàng ngày, bán lẻ hiện đại với các trung tâm mua sắm quy mô lớn còn trở thành những địa điểm tích hợp hoạt động mua sắm, vui chơi giải trí, phù hợp với đại đa số người tiêu dùng.

Các trung tâm mua sắm quy mô lớn ngày càng linh hoạt trong việc đa dạng hóa khách thuê, tập trung vào những xu hướng tiêu dùng mới như thời trang nhanh, ẩm thực và giải trí trong khi vẫn đáp ứng tốt nhu cầu xa xỉ phẩm, nhất là các thương hiệu quốc tế.

Sau giai đoạn M&A mạnh mẽ trong năm 2015-2016, các nhà phát triển bán lẻ đang tích cực nâng cấp và mở rộng hệ thống để tăng cường sức cạnh tranh và chiếm lĩnh thị phần. Sự tăng cường hiện diện của các tập đoàn bán lẻ quốc tế đang làm bức tranh thị trường trở lên đa dạng và người tiêu dùng đang hưởng lợi từ sự phong phú về hàng hóa và dịch vụ.