FDI sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản văn phòng?

Khảo sát này cộng với báo cáo về FDI vào Việt Nam vừa mới công bố thực sự là một trong những tín hiệu tích cực dành cho phân khúc này trong bối cảnh dịch COVID-19 diễn biến phức tạp, tạo áp lực lên thị trường bất động sản nói chung và phân khúc văn phòng cho thuê nói riêng.

Tín hiệu lạc quan từ FDI

Mặc dù dịch COVID-19 tại Việt Nam lẫn thế giới trong năm 2020 và những tháng đầu năm 2021 diễn biến vô cùng phức tạp, thế nhưng, những số liệu về FDI vào Việt Nam vừa được Tổng cục Thống kê công bố cho thấy lĩnh vực này vẫn tăng trưởng lạc quan.

Cụ thể, theo số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) mà Tổng cục Thống kê có được, tính đến ngày 20/3/2021, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 10,13 tỷ USD, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Trong đó, vốn đăng ký mới đạt 7,2 tỷ USD, tăng 30,6% so với cùng kỳ; vốn điều chỉnh đạt 2,1 tỷ USD, tăng 97,4% so với cùng kỳ. Trong khi đó tổng giá trị đầu tư thông qua góp vốn, mua cổ phần đạt 908 triệu USD, giảm 58,5% so với cùng kỳ.

Vốn giải ngân ước đạt 4,1 tỷ USD, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm 2020.

Cũng theo cơ quan này, có tổng cộng 56 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam trong 3 tháng đầu năm 2021. Trong đó, Singapore dẫn đầu với tổng vốn đầu tư gần 4,6 tỷ USD, chiếm gần 45,6% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam.

Lĩnh vực hậu cần, bất động sản công nghiệp tiếp tục là lưạ chọn hàng đầu trong 12 tháng tiếp theo. Lĩnh vực thị trường văn phòng được dự đoán quay lại hoạt động tích cực ngay khi các chương trình liên quan tới vaccine được triển khai rộng rãi trên thế giới.

Ông Rasheed Hassan, Giám đốc Bộ phận đầu tư xuyên biên giới của Savills

Xếp vị trí thứ hai về FDI vào Việt Nam là Nhật Bản, trong 3 tháng đầu năm, các doanh nghiệp của nước này đã đầu tư tổng cộng gần 2,1 tỷ USD, chiếm 20,8% tổng vốn đầu tư.

Riêng Hàn Quốc, mặc dù đứng thứ 3 trong số các quốc gia có FDI vào Việt Nam trong 3 tháng đầu năm 2021, chỉ khoảng 1,2 tỷ USD nhưng quốc gia này lại đang giữ vị trí số một trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam.

Bởi, tính lũy kế đến hết quý 1/2021, Hàn Quốc có tổng số hơn 9.000 dự án đầu tư vẫn còn hiệu lực trên lãnh thổ Việt Nam và có tổng vốn đăng ký đạt trên 71,5 tỷ USD, chiếm 18,1% tổng FDI tại Việt Nam.

Kỳ vọng vào các công ty đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản

Theo các chuyên gia, việc FDI tăng có vai trò rất lớn trong việc thúc đẩy việc phát triển thị trường bất động sản văn phòng cho thuê do các công ty đa quốc gia thường chọn các trung tâm kinh tế - tài chính lớn để mở đại diện.

Và, trong dòng FDI đến đến Việt Nam trong quý đầu tiên của năm 2021, các nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản văn phòng đặt kỳ vọng lớn vào các công ty đến từ Hàn Quốc và Nhật Bản.

Tuy đại dịch Covid-19 gây ảnh hưởng đến nền kinh tế toàn cầu, nhưng Hàn Quốc vẫn duy trì vị trí thứ nhất với tổng số vốn đầu tư tại Việt Nam. Dù hiện tại dịch bệnh vẫn còn hoành hành, nhưng doanh nghiệp Hàn Quốc dự kiến sẽ tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong hiện tại và thời gian tới.

Ông Kim Heung Soo, Chủ tịch Hiệp hội Thương mại và Công nghiệp Hàn Quốc

Điều này xuất phát từ một khảo sát mới nhất vừa được Savills công bố, theo đó, các doanh nghiệp Hàn Quốc là những người quan tâm đến vị trí, chất lượng văn phòng cho thuê nhiều nhất khi gia nhập thị trường Việt Nam, đặc biệt là tại Hà Nội.

Cụ thể, trong quý 1/2021, diện tích văn phòng mà các công ty Hàn Quốc thuê tại Hà Nội cao hơn TP.HCM đến hơn 60%.

Điều này, theo Savills, đến từ việc các công ty Hàn Quốc khi mở trụ sở hoạt động kinh doanh, họ khá phụ thuộc vào cộng đồng doanh nghiệp đến từ quốc gia mình.

Trong khi đó, tại miền Bắc, hiện Tập đoàn Samsung, tập đoàn Hàn Quốc có mức đầu tư lớn nhất vào thị trường Việt Nam, đang tập trung đầu tư vào 2 trung tâm công nghệ sản xuất và phát triển lớn tại Bắc Ninh và Thái Nguyên, hai tỉnh gần Hà Nội.

Đối với các doanh nghiệp Nhật Bản, ngành công nghiệp mà họ mang đến Việt Nam chủ yếu là lĩnh vực sản xuất và họ dàn trải khá đồng đều nên nhu cầu thuê văn phòng của họ đều có ở TP.HCM lẫn Hà Nội.

Ngoài yếu tố FDI, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc như đã đề cập, việc các nhà đầu tư phân khúc văn phòng cho thuê có tâm lý lạc quan trong thời gian tới, còn đến từ các số liệu được cập nhật trong quý 1/2021.

Theo đó, thị trường văn phòng cho thuê trong quý đầu tiên của năm ghi nhận những tín hiệu hồi phục tích cực và đây chính là “nền” của những kỳ vọng trong tương lai của thị trường này.

Theo số liệu của BCRE, trong quý 1/2021, tổng diện tích hấp thụ của thị trường văn phòng ở Hà Nội đạt 24.000 m2, trong khi ở thị trường TP.HCM là 19.600 m2.

Trong khi đó số liệu của Savills cho thấy, công suất thuê trung bình của phân khúc này tại thị trường TP.HCM đạt 89%. Về mặt bằng giá cả, giá thuê trung bình tại thị trường TP.HCM của hạng A là khoảng 42,1 USD/m2/tháng và 25,1 USD/m2/tháng cho văn phòng hạng B, theo BCRE. Trong khi đó giá thuê trung bình hạng A tại Hà Nội, theo Savills là 33 USD/m2/tháng, cao hạng B 1,7 lần.

Mặc dù giảm so với một số chỉ số tính theo năm, song đây là con số chấp nhận được trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp và chính điều này đã khích lệ các nhà đầu tư lên kế hoạch mở rộng kinh doanh.

Các doanh nghiệp lớn, doanh nghiệp IT, công nghệ hay khởi nghiệp, nên tìm kiếm văn phòng hạng A tại khu vực phía Tây hoặc khu Nội thành Hà Nội để có nhiều lựa chọn thuê linh hoạt.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, từ thời điểm từ quý 4/2020 đến quý 1/2021 ghi nhận nguồn cung chất lượng cao từ các dự án Capital Place, Thaiholdings Tower và Leadvisors Tower.

Dự báo đến năm 2023, Hà Nội có thêm các dự án hạng A mới tập trung tại quận Ba Đình (khu Nội thành) và quận Cầu Giấy (khu phía Tây).

Trong khi đó tại TP.HCM, theo ước tính đến năm 2023, thị trường này sẽ có thêm 19 dự án mới với tổng diện tích khoảng 333.000 m2.

Có sự dịch chuyển bất động sản văn phòng

Theo các chuyên gia của Savills, do các văn phòng cao cấp tập trung vào đối tượng các khách thuê là doanh nghiệp, nên các văn phòng này thường được ưu tiên phát triển tại các khu vực trọng điểm của một thành phố lớn. Ví dụ như khu vực Hoàn Kiếm tại Hà Nội, khu vực Quận 1 tại TP.HCM…

Tuy nhiên, do quỹ đất giới hạn và chi phí phát triển bất động sản tại các khu vực trung tâm cao nên các nhà phát triển bất động sản văn phòng tại Hà Nội lẫn TP.HCM đã có sự dịch chuyển/ mở rộng dự án ra ngoài trung tâm.

Tại Hà Nội, sự dịch chuyển này đã bắt đầu từ 10 năm trước trong khi TP.HCM chỉ mới bắt đầu trong 2 năm trở lại đây.

Hiện tại, Hà Nội đã hình thành rõ rệt 3 trung tâm tập trung văn phòng hạng A gồm khu Hoàn Kiếm, khu Nội thành (chiếm 38% tổng nguồn cung văn phòng hạng A) và khu vực phía Tây Thủ đô (chiếm 35%).

Về việc này, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội nhận định: “Việc chuyển dịch từ rất sớm đã tác động tích cực đến giá thuê. Khoảng 10 năm trước, hai khu vực Nội thành và phía Tây phải giảm giá thuê để thu hút khách thuê thì nay đã ghi nhận sự ổn định và tăng trưởng. Giá thuê tại các khu vực này không cao như quận trung tâm nhưng khách thuê được hưởng những lợi ích nhất định và chất lượng toà nhà rất tốt. Vì vậy, nhu cầu văn phòng hạng A khá cao ở hai trung tâm mới, thậm chí cao hơn cả quận Hoàn Kiếm”.

Trong 3 năm tới (2021-2023), TP.HCM không có nguồn cung mới cho văn phòng hạng A, nhưng trong tương lai cũng sẽ hình thành rõ rệt các khu vực mới tập trung văn phòng hạng A như thị trường Hà Nội.

Bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại Savills TP. HCM

Trong khi đó, bà Từ Thị Hồng An, Giám đốc Cho thuê Thương mại, Savills TP. HCM cho biết: “Nguồn cung thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoài trung tâm".

Về nguồn cung của thị trường văn phòng cho thuê, theo Saivills, nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội vẫn đang chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn hiện nay, nhưng khách thuê doanh nghiệp vẫn có không ít lựa chọn tại các toà nhà văn phòng chính thống với chất lượng tốt và quản lý chuyên nghiệp.

Trong khi đó, tại TP.HCM hiện đang có các quận tiềm năng để phát triển các tòa nhà văn phòng với nhu cầu khách thuê cao như khu vực Quận 2, Quận 7 và Quận Thủ Đức. Tuy vậy, theo bà Từ Thị Hồng An, các khu vực này chưa hình thành rõ ràng là trung tâm mới tại TP.HCM, khi khách thuê tìm kiếm văn phòng hạng A thì lựa chọn đầu tiên vẫn là Quận 1.

Mặc dù nguồn cung có sự dịch chuyển ra xa trung tâm, tuy nhiên theo các chuyên gia, việc này ít ảnh hưởng đến thị trường này trong thời gian tới do nhu cầu đến từ các công ty FDI vẫn còn, nhất là trong bối cảnh kinh tế Việt Nam được dự báo có sự tăng trưởng tốt trong năm 2021.

Với sự tăng trưởng và quan tâm của các công ty đa quốc gia, các nhà đầu tư kỳ vọng không chỉ Hàn Quốc, Nhật Bản như hiện tại, mà nhiều công ty của các quốc gia khác cũng sẽ “để mắt” đến thị trường này trong thời gian tới và đó chính là tương lai của phân khúc này.