Đổi tên thành TTC Land, liệu Sacomreal có đổi vận?

Dưới bóng Sacombank

Sacomreal là thương hiệu của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR). Sacomreal có mã số doanh nghiệp 0303315400, được đăng ký lần đầu vào ngày 29/3/2004 với vốn điều lệ 11 tỉ đồng và đăng ký thay đổi lần thứ 28 vào ngày 2/12/2017. Sacomreal có trụ sở chính tại 253, Hoàng Văn Thụ, phường 2, quận Tân Bình, TP.HCM. Quá trình thành lập và hoạt động của Sacomreal luôn nằm dưới cái bóng của Sacombank.

Sacomreal có 11 cổ đông sáng lập với 5 pháp nhân và 6 cá nhân. Cụ thể, 5 pháp nhân là Công đoàn Sacombank do Trần Lê Sinh làm đại diện với vốn góp 1,050 tỉ đồng, Công ty Cổ phần Bảo hiểm Viễn Đông do Nguyễn Tấn Thành làm đại diện với vốn góp 400 triệu đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư Kiến trúc Xây dựng Toàn Thịnh Phát do Huỳnh Phú Kiệt đại diện với vốn góp 400 triệu đồng, Công ty TNHH Sản xuất Thương mại Thành Thành Công do Huỳnh Bích Ngọc đại diện với vốn góp 400 triệu đồng, Sacombank do Lê Văn Bá đại diện với vốn góp 440 triệu đồng.

Quá trình tăng vốn thần tốc của SCR. Qua 14 năm thành lập, vốn điều lệ SCR đã tăng hơn 200 lần.

Bảy cá nhân tham gia góp vốn thành lập Sacomreal là Đặng Hồng Anh với 300 triệu đồng, Huỳnh Quế Hà 300 triệu đồng, Lê Văn Bá 300 triệu đồng, Lê Văn Tòng 20 triệu đồng, Nguyễn Văn Tân 90 triệu đồng, Trần Thị Hằng 300 triệu đồng.

Như vậy, Sacombank và những người liên quan của Sacombank đã góp tới 1,79 tỉ đồng để thành lập ra Sacomreal, chiếm 44,75% vốn điều lệ. Từ đó đến nay, hoạt động của Sacomreal luôn gắn liền với Sacombank.

Những ngày đầu thành lập, hoạt động chính của Sacomreal là cung cấp dịch vụ quảng cáo và bán bất động sản, pháp lý nhà đất, tư vấn thiết kế và trang trí nội thất… Đến năm 2005, Sacomreal tiến hành đa dạng hóa các lĩnh vực hoạt động, trong đó chú trọng đầu tư kinh doanh nhà ở.

Tháng 6/2006, Sacomreal công bố sản phẩm Xây nhà trả góp trọn gói nhờ vào chính sách hỗ trợ vay trả góp dài hạn của Sacombank. Đây là cột mốc đánh dấu Sacomreal trở thành chủ đầu tư dự án.

Cuối năm 2006, Sacomreal đã vượt qua nhiều đối thủ để giành được hợp đồng phân phối các dự án lớn như Khu biệt thự Sealink Bình Thuận, căn hộ An Phú An Khánh quận 2, căn hộ Thu Duc House Trường Thọ, căn hộ Hoàng Aanh River View quận 2, căn hộ New Sài Gòn quận 7... Đây là thời điểm khẳng định Sacomreal vươn mình trở thành ông lớn ở lĩnh vực môi giới, tạo tiền đề cho việc thành lập Sacomreal-S sau này.

Sacomreal chuyển mình trở thành “đại gia” trong làng bất động sản vào năm 2008. Tuy nhiên, hiệu quả thì trái ngược hẳn quy mô doanh nghiệp. Thời điểm này, Sacomreal đầu tư xây dựng các dự án như chung cư Hòa Bình ở quận Tân Phú, căn hộ Phú Lợi 1 ở quận 8, cao ốc văn phòng Sacomreal-Generalimex ở quận 1, Khu căn hộ cao cấp Belleza quận 7...

Tại ngày 31/12/2008, tổng tài sản của Sacomreal là 5.426 tỉ đồng nhưng lợi nhuận sau thuế của công ty chỉ vỏn vẹn có 128 triệu đồng. Lợi nhuận hợp nhất của Sacomreal ở năm này bị âm gần 1,2 tỉ đồng. Đến năm 2009, lợi nhuận sau thuế của Sacomreal là 114 triệu đồng và lợi nhuận hợp nhất là 53 triệu đồng.

Năm 2010, khi ông Đặng Hồng Anh làm Chủ tịch Hội đồng quản trị, Sacomreal niêm yết 100 triệu cổ phiếu trên HNX. Vốn điều lệ của Sacomreal lúc niêm yết là 1.000 tỉ đồng. Như vậy, chỉ sau 6 năm thành lập, vốn điều lệ của Sacombank đã tăng gần 91 lần.

“Sự liên kết chặt chẽ giữa các thành viên trong Sacombank với các đơn vị kinh doanh bất động sản khác đã tạo thuận lợi hơn trong việc huy động vốn để phát triển các dự án do Sacomreal đầu tư”, bản cáo bạch niêm yết năm 2010 của Sacomreal viết về mối quan hệ với Sacombank.

Ở thời điểm đó, Sacomreal là ngôi sao sáng trên thị trường địa ốc TP.HCM. Giá đóng cửa phiên giao dịch đầu tiên của cổ phiếu SCR trên HNX là 26.100 đồng/cổ phiếu và nằm trong top 10 các công ty bất động sản có vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán với 1.430 tỉ đồng, vốn chủ sở hữu 2.257 tỉ đồng và tổng tài sản lên đến 6.519 tỉ đồng. Tuy nhiên, những gì Sacomreal đạt được lại khá khiêm tốn so với bề thế của công ty.

Lợi nhuận thấp

Giải thích cho việc làm ăn bết bát trong hai năm 2008 và 2009, Sacomreal nói là do khủng hoảng kinh tế. Nhưng thực tế cho thấy, cách quản trị của Sacomreal đang có vấn đề. Cụ thể, Sacomreal góp vốn vào hàng chục công ty con và công ty liên kết hoạt động trái với ngành nghề kinh doanh cốt lõi gần 300 tỉ đồng và đầu tư dài hạn khác hơn 551 tỉ đồng.

Chẳng hạn, Sacomreal góp 51 tỉ đồng vào Công ty Cổ phần Năng lượng Thương Tín, góp 30 tỉ đồng vào Công ty Cổ phần Du lịch Thương Tín, góp 50 tỉ đồng vào Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Duy Hưng, bỏ 25 tỉ đồng vào Công ty Cổ phần Hùng Anh, góp 200 tỉ đồng vào Công ty Cổ phần Thương Tín Bảo Gia, bỏ gần 30 tỉ đồng và Trường THPT Tư thục Tân Phú…

Chỉ số tài chính cơ bản của SCR tại thời điểm chuyên giao từ Sacomreal qua TTC Land.

Ở thời điểm 31/12/2008, tài sản ngắn hạn của Sacomreal lên tới 4.385 tỉ đồng nhưng tiền mặt chỉ có 74 tỉ đồng. So với đầu năm 2008, tài sản ngắn hạn của công ty này tăng gần gấp đôi, còn tiền mặt giảm gần 3 lần từ 201 tỉ đồng xuống còn 74 tỉ đồng.

Trong khi đó, nợ phải trả của Sacomreal hơn 4.000 tỉ đồng. Trong đó, nợ ngắn hạn là 2.744 tỉ đồng. Tại thời điểm này, Sacomreal đã chi 1.511 tỉ đồng trả nợ gốc vay. Bù lại, Sacomreal được các tổ chức tín dụng và cá nhân cho vay lại 2.037 tỉ đồng.

Trong suốt chiều dài phát triển từ khi thành lập đến nay, nợ vay của Sacomreal luôn ở mức gấp 4-5 lần vốn chủ sở hữu và xấp xỉ tổng tài sản của công ty. Cụ thể, năm 2008, nợ phải trả của Sacomreal gấp 5 lần vốn chủ sở hữu. Tình hình tài chính của Sacomreal cũng thiếu lành mạnh khi đang chịu gánh nặng nợ vay lớn, danh mục đầu tư thiếu hiệu quả.

Năm 2010, lợi nhuận sau thuế của Sacomreal tăng đột biến với 426 tỉ đồng nhưng bản chất lợi nhuận không có tính bền vững vì dòng tiền này đến chủ yếu từ việc chuyển nhượng dự án và hoạt động đầu tư tài chính.

Thực tế, 3 năm sau đó từ 2011-2013 doanh thu và lợi nhuận của công ty đã sụt giảm mạnh. Cụ thể năm 2012, Sacomreal đặt mục tiêu doanh thu 1.403 tỉ đồng và 110 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế. Kết quả, Sacoreal chỉ đạt đạt 45% kế hoạch doanh thu nhưng vẫn hoàn thành mục tiêu lợi nhuận nhờ việc bán 17,3 triệu cổ phiếu STB của Sacombank để thu về 300 tỉ đồng.

Năm 2013, Sacomreal đặt kế hoạch doanh thu 1.149 tỉ đồng nhưng chỉ thực hiện được 61%. Mục tiêu lợi nhuận trước thuế ở mức 92 tỉ đồng cũng chỉ đạt 61% kế hoạch. Năm 2013, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí bán hàng ở Sacomreal cao một cách bất thường. Thêm vào đó, Sacomreal cũng phải chịu khoản thua lỗ gần 20 tỉ đồng từ các công ty liên doanh liên kết. Chính điều này đã khiến lợi nhuận của cổ đông Sacomreal tụt giảm mạnh dù doanh thu năm đó đạt hơn 1.000 tỉ đồng.

Lợi nhuận năm 2013 không đạt được như kỳ vọng đã khiến ông Ngô Vĩ Hùng, Tổng giám đốc Sacomreal mất ghế trước khi báo cáo tài chính quý IV được lập 1 tháng, dù ông Hùng mới bổ nhiệm được 7 tháng. Hàng tồn kho cuối năm 2013 của Sacomreal còn 2.954 tỉ đồng, chiếm 71,4% tổng cơ cấu tài sản ngắn hạn của công ty.

Thị trường bất động sản ấm lên vào năm 2014, nhiều doanh nghiệp làm ăn phát đạt thì Sacomreal chỉ đạt doanh thu 692,8 tỉ đồng và lợi nhuận đạt 62 tỉ đồng.

Đến năm 2016, Sacomreal đạt 774,6 tỉ đồng doanh thu, gấp gần 5 lần doanh thu đạt được năm 2015 nhưng cũng mới chỉ thực hiện được 53% kế hoạch cả năm. Doanh thu của Sacomreal chủ yếu đến từ chuyển nhượng bất động sản với gần 700 tỉ đồng.

Tính đến cuối năm 2016, tổng tài sản Sacomreal đạt gần 7.500 tỉ đồng, tăng 50% so với thời điểm đầu năm. Tổng nợ phải trả 4.236 tỉ đồng. Vốn chủ sở hữu đạt 3.262 tỉ đồng, trong đó vốn cổ phần 2.170 tỷ đồng.

Đến 31/12/2016, Sacomreal có 6 công ty con.  Ngoài ra, doanh nghiệp này còn có 5 công ty liên kết, tăng 3 công ty liên kết so với hồi đầu năm 2016.

Thương hiệu mới của SCR.

Mục tiêu năm 2017 của Sacomreal là doanh thu đạt 2.514 tỉ đồng, lợi nhuận trước thuế khoảng 260 tỉ đồng và dự kiến chia cổ tức từ 7-10%. Tuy nhiên, đến hết quý III năm 2017, Sacomreal chỉ thực hiện được 11% kế hoạch doanh thu, còn lợi nhuận trước thuế của Sacomreal chỉ ở mức 95,5 tỉ đồng, đạt 36,7% kế hoạch năm.

Liệu TTC Land có tươi sáng?

Nhìn vào báo cáo tài chính quý III năm 2017 của Sacomreal sẽ thấy nhiều điểm bất ổn về cơ cấu dòng tiền, lãi vay, nợ vay, chi phí quản lý… Cụ thể trong quý này, Sacomreal ghi nhận doanh thu thuần 273 tỉ đồng, tăng 15% so với cùng kỳ năm 2016 nhưng lợi nhuận gộp lại sụt giảm tới 51%. Ngoài ra, chi phí tài chính tăng hơn 6 lần khiến cho lợi nhuận thuần sụt giảm tới 85%. Do đó, lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 19,62 tỉ đồng và giảm 84% so với mức 123,56 tỉ đồng của năm ngoái.

Chi phí tài chính trong quý III năm 2017 của Sacomreal chủ yếu là lãi tiền vay với gần 53 tỉ đồng. Ba trái chủ lớn nhất hiện nay của doanh nghiệp này là OCB 211 tỉ đồng, VIB 200 tỉ đồng và TPBank 194 tỉ đồng.

Lũy kế 9 tháng đầu năm cũng cho thấy, chi phí tài chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp đều tăng khiến cho lợi nhuận sau thuế giảm 46% so với cùng kỳ. Con số chi phí tài chính tăng 540% so với cùng kỳ năm 2016 tiếp tục là một gánh nặng của Sacomreal.

Tại thời điểm 30/9, Sacomreal đang có nợ ngắn hạn 4.821 tỉ đồng, tăng 36% so với đầu năm. Trong đó, tăng chủ yếu ở các hạng mục như người mua trả tiền trước, chi phí phải trả ngắn hạn, vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn.

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo quý III năm 2017, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín đã đổi thương hiệu Sacomreal thành TTC Land. Nhãn hiệu Sacomreal được cấp giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu số 93552, theo quyết định số 20119/QĐ-SHTT ngày 24/12/2007.

Màu sắc nhãn hiệu là xanh da trời đậm, xanh da trời nhạt, vàng và trắng. Logo của Sacomreal có đường ngang màu vàng, 3 hình vòng cung được xếp theo thứ tự và bên dưới là chữ Sacomreal. Đường ngang màu vàng thể hiện nền móng vững chắc cho một căn nhà, sự phát triển ổn định của một doanh nghiệp. Chữ Sacomreal là sản phẩm mang thương hiệu Sacomreal. Màu sắc trên logo thể hiện những triết lý kinh doanh của Sacomreal.

Dù thay đổi thương hiệu từ Sacomreal thành TTC Land nhưng slogan vẫn là “Vì cộng đồng-Kiến tạo an cư”. Website của TTC Land vẫn chưa có mà sử dụng trang web cũ như thời Sacomreal. Hiện tại, Cục Sở hữu trí tuệ chưa cấp giấy chứng nhận đăng ký nhãn hiệu cho TTC Land.

Theo đại diện Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, dự kiến đến tháng 3/2018 mới công bố thương hiệu TTC Land. Tuy nhiên, do đặc thù của ngành bất động sản sẽ có một số hoạt động in ấn với chi phí rất lớn. Do đó, công ty đang thay thương hiệu từ từ và sợ khách hàng sẽ không biết tại sao lại đổi thành TTC Land, việc đó có đúng hay sai nên mới công bố thông tin trên website.

“Lộ trình là tháng 3 sang năm, công ty sẽ chính thức triển khai việc đổi thương hiệu thành TTC Land. Tên công ty hay giao dịch với khách hàng, dự án thì hoàn toàn không có thay đổi gì hết”, đại diện Sacomreal cho hay.

Vị đại diện cho biết thêm, đổi thương hiệu Sacomreal thành TTC Land là để phát triển theo mô hình tổng công ty và trở thành một trong 5 ngành chủ lực trực thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư Thành Thành Công (TTC Group) là Bất động sản-Năng lượng-Mía đường-Giáo dục-Du lịch.

Thế nhưng, việc này sẽ là mâu thuẫn nếu nhìn vào cách làm thương hiệu của TTC Sugar. Sau khi sát nhập giữa Công ty Mía đường Thành Thành Công Tây Ninh (SBT) với Công ty Cổ phần Đường Biên Hòa (BHS) để tạo ra thương hiệu TTC Sugar thì cuối tháng 11, đại hội cổ đông bất thường của SBT đã quyết định bỏ TTC Sugar, đổi tên là Công ty Cổ phần Thành Thành Công-Biên Hoà để gìn giữ những tinh túy trong thương hiệu Đường Biên Hòa.

Một số dự án do SCR làm chủ đầu tư đã thay thương hiệu Saomreal bằng TTC Land.

Theo giải thích của đại diện Sacomreal, câu chuyện TTC Sugar chỉ liên quan đến thương hiệu. Trong ngành đường, thương hiệu Đường Biên Hòa rất lớn nên TTC Group đã cân nhắc và giữ lại. Còn về Sacomreal thì trước đây và bây giờ có sự thay đổi rất nhiều. Qua khảo sát, nhiều khách hàng đang lầm tưởng Sacomreal với Sacombank là một. Dù Sacomreal có xuất phát điểm từ Sacombank nhưng hiện tại đã không còn đúng nữa nên công ty muốn thay đổi định vị trong lòng khách hàng.

“Công ty gần như là hi sinh thương hiệu cũ. Nói gì thì nói, Sacomreal cũng là một thương hiệu uy tín, đã có mặt trên thị trường 14 năm nên công ty đã cân nhắc rất kỹ. Cái mà chúng tôi đang nhìn là đường dài. Quy mô của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín khi trở về với TTC Group sẽ cực kỳ lớn”, đại diện Sacomreal nói.

Theo vị này, Sacomreal chỉ là một mảng bất động sản về nhà ở. Còn TTC Land là nhiều mảng bất động sản khác nhau như khu công nghiệp, logistic, kho bãi, thực hiện hợp đồng BT và BOT, nhà ở…

Theo nguồn tin của chúng tôi, khi đổi thương hiệu thành TTC Land sẽ mở rộng quy mô dự án, địa bàn thực hiện không chỉ TP.HCM mà còn ở Đồng Nai, Lâm Đồng, Tây Ninh, Long An, Phú Quốc, Bình Thuận… Điều này thể hiện rõ trong chiến lược M&A của Sacomreal trong thời gian qua như nhận chuyển nhượng 39% vốn điều lệ Công ty Cổ phần Khu Công nghiệp Thành Thành Công. TTC Group cũng là đơn vị nắm tới 35% cổ phần của Công ty Cổ phần Tổng Công ty Tín Nghĩa. Tín Nghĩa là doanh nghiệp có hàng ngàn hecta đất ở Đồng Nai.

Có thể, chuyển thành TTC Land thì Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín sẽ được hỗ trợ lớn từ TTC Group. Tuy nhiên, nội lực của doanh nghiệp mới là nhân tố quyết định để TTC Land phát triển. Muốn làm được điều đó, TTC Land cần phải thay đổi cơ cấu quản trị, cách sử dụng đòn bẩy tài chính, dòng tiền, quản lý doanh nghiệp, chiến lược phát triển… chứ không chỉ là đổi cái tên.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, việc Sacomreal đổi tên thành TTC Land khiến ông có một chút gì đó tiếc nuối, hụt hẫng. Về mặt thương hiệu bất động sản, một sản phẩm được bán bởi một công ty uy tín sẽ có giá cao hơn 15%. Chắc chắn, TTC Land sẽ gặp khó khăn trong những ngày đầu chuyển đổi.

Gia đình ông Đặng Văn Thành nắm giữ bao nhiêu cổ phiếu SCR? Dù ông Phạm Điền Trung đã được bầu làm Chủ tịch Hội đồng quản trị của Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR) vào ngày 30/5/2017 nhưng ông Trung không nắm giữ bất cứ cổ phiếu SCR nào. Bà Huỳnh Bích Ngọc, vợ của ông Đặng Văn Thành là Phó chủ tịch Hội đồng quản trị SCR. Bà Ngọc đang nắm 42.959 cổ phiếu, tương đương 0,02% vốn điều lệ SCR. Một cá nhân có liên quan khác là bà Đặng Huỳnh Ức My, con gái bà Ngọc và ông Thành đang nắm 65.625 cổ phiếu, tương ứng 0,03% vốn điều lệ SCR. Ông Đặng Hồng Anh là con trai của ông Thành và bà Ngọc, tuy đã rời ghế Chủ tịch Hội đồng quản trị của SCR vào ngày 27/4/2015 nhưng vẫn là cổ đông lớn nắm giữ gần 22,78 triệu cổ phiếu, chiếm 10,95% vốn điều lệ SCR. Riêng ông Đặng Văn Thành không nắm giữ cổ phiếu SCR. Như vậy, tổng sở hữu của gia đình ông Đặng Văn Thành tại Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín là khoảng 22,88 triệu cổ phiếu, chiếm 11% vốn điều lệ. Chốt phiên giao dịch ngày 15/12, thị giá SCR trên HOSE đang là 9.400 đồng/cổ phiếu. Như vậy, tổng tài sản của gia đình ông Đặng Văn Thành ở Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, tính theo thị giá cổ phiếu SCR vào khoảng 220 tỉ đồng.