Condotel: Chủ đầu tư được 5 cái lợi, khách hàng chịu 3 thiệt thòi

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2009 dự án La Havana Nha Trang là dự án condotel đầu tiên được đưa vào kinh doanh, hoạt động theo mô hình condotel của các nước châu Âu và Bắc Mỹ, thu hút các nhà đầu tư thứ cấp theo phương thức “đầu tư tài chính” và được chia lợi nhuận, không có tình trạng bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp như các dự án condotel sau này.

Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua condotel.

Từ năm 2014 đến nay, nhiều chủ đầu tư dự án condotel đã thực hiện phương thức huy động vốn, bán condotel hình thành trong tương lai cho “khách hàng-nhà đầu tư thứ cấp”, nhằm tranh thủ đạt ngay “3 nhanh” là bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh.

Bên cạnh cam kết đảm bảo cho khách hàng mua condotel sẽ được cấp “Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài (không hình thành đơn vị ở)” trái với quy định của Luật Đất đai, thì “thủ thuật” và cũng là “miếng mồi” được các chủ đầu tư đưa ra chính là cam kết trả lợi nhuận rất cao, phổ biến từ 8-12%/năm, cá biệt lên đến 15%/năm, trong 8-12 năm, đẩy rủi ro cho khách hàng vì trong các hợp đồng bán căn hộ condotel, các chủ đầu tư đã không hề đưa ra giải pháp để đảm bảo thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận cho khách hàng.

Chủ đầu tư bán condotel hình thành trong tương lai cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án, thu hồi vốn nhanh và chốt lời nhanh. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản lại có “lỗ hổng”, bởi vì Luật chỉ quy định chặt chẽ các điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng lại không quy định chặt chẽ các điều kiện bán các loại bất động sản khác hình thành trong tương lai, trong đó có condotel.

Thực hiện phương thức bán hàng này, chủ đầu tư được 5 cái lợi rất lớn: (1) Bán nhanh, thu hồi vốn nhanh, chốt lời nhanh; (2) Có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế một phần vốn vay tín dụng; (3) Lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp; (4) Rất có lợi so với đi vay ngân hàng, mặc dù phải trả lợi nhuận cao cho nhà đầu tư thứ cấp; (5) Được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh về sau.

Trong khi đó, khách hàng lại có thể bị nhiều rủi ro và thua thiệt như (1) Chủ đầu tư bán căn hộ condotel với giá bán rất cao, tương đương với giá bán căn hộ cao cấp tại TP.HCM, nên gần như chủ đầu tư không bị rủi ro vì đã thu hồi ngay vốn đầu tư và thu được cả lợi nhuận. Rủi ro trong kinh doanh condotel về sau, chủ yếu thuộc về khách hàng. (2) Trong các hợp đồng mua bán căn hộ condotel, chủ đầu tư không đưa ra các giải pháp bảo đảm thực hiện đúng cam kết trả lợi nhuận, dẫn đến rủi ro thuộc về khách hàng. (3) Chủ đầu tư cũng không có thỏa thuận cụ thể nào về việc hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm, vì mỗi khách hàng không thể tự mình kinh doanh căn hộ condotel trong khu du lịch.

Tháng 8/2019, dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm. Mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã thông báo không tiếp tục thực hiện chi trả lợi nhuận 12%/năm cho khách hàng đã mua căn hộ du lịch (condotel).

Đây là một “cú sốc” nặng và cũng gây thiệt hại rất lớn trực tiếp đối với các khách hàng tại các dự án condotel Bavico Nha Trang và Cocobay Đà Nẵng, cũng là “hồi chuông cảnh báo” đối với các chủ đầu tư, khách hàng tại các dự án condotel khác và đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc phải sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, condotel phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Từ năm 2016 đến nay, HoREA đã liên tục cảnh báo về việc có “lỗ hổng” pháp luật và thiếu hành lang pháp lý để điều chỉnh hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Hiện nay, nhiều chủ đầu tư có uy tín thương hiệu và có năng lực cũng chỉ đưa ra mức cam kết lợi nhuận hợp lý và khả thi hơn, khoảng 6%/năm. Mặc dù lợi nhuận này thấp hơn mức lãi suất tiết kiệm kỳ hạn trên 12 tháng, nhưng khách hàng vẫn có lợi, vì vừa nhận được lợi nhuận, vừa vẫn là chủ sở hữu căn hộ condotel.

Dự án condotel Bavico Nha Trang “vỡ trận”, không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận 15%/năm.

Để hoàn thiện hệ thống pháp luật và tăng cường công tác quản lý nhà nước hiệu quả đối với hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh các dự án du lịch nghỉ dưỡng, condotel, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và nhiều lần yêu cầu Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch, chậm nhất đến cuối năm 2019 phải trình Chính phủ xem xét ban hành các quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý phát triển condotel minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Đến nay, Bộ Xây dựng đã có Dự thảo “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia (QCVN) về nhà chung cư”. Trong đó, có loại hình “căn hộ du lịch (condotel)”.

Để condotel phát triển bền vững, HoREA đề nghị bổ sung quy phạm pháp luật (mới), quy định các hành vi có liên quan đến kinh doanh bất động sản (bán nhà ở hoặc condotel hình thành trong tương lai) trước thời điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng, condotel hình thành trong tương lai, như đặt cọc, hứa mua hứa bán, góp vốn đầu tư, hợp tác đầu tư… Trong đó, quy định giá trị đặt cọc không quá 5-10% giá trị hợp đồng.

HoREA cũng đề nghị Bộ Kế hoạch Đầu tư chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao Du lịch sớm trình Chính phủ xem xét để các Bộ ban hành “Quy chế quản lý vận hành, khai thác kinh doanh dự án condotel đa sở hữu” và quy định về “quyền ra quyết định” của các đồng sở hữu đối với tài sản là “sở hữu chung theo phần” phù hợp, để tăng cường công tác quản lý nhà nước và để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng có biện pháp yêu cầu các chủ đầu tư dự án condotel có trách nhiệm (a) Công bố đầy đủ thông tin về dự án, về quyền sở hữu căn hộ condotel và quyền sử dụng đất có thời hạn khi bán căn hộ condotel cho nhà đầu tư thứ cấp để tránh nhầm lẫn; (b) Yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel phải công bố các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết lợi nhuận theo hợp đồng mua bán căn hộ condotel; (c) Công bố minh bạch các chi phí trang bị căn hộ, chi phí quản lý trong quá trình kinh doanh, các quyền lợi mà khách hàng được hưởng; (d) Thống nhất với khách hàng về việc khai thác, kinh doanh căn hộ condotel sau khi đã hết thời hạn cam kết (sau 8-12 năm) để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm đầu tư.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin