'Cắt’ cơn sốt đất ảo bằng cách nào?

Vùng ven trở thành tâm điểm của những cơn “sốt đất”

Báo cáo của một số đơn vị chuyên nghiên cứu về bất động sản như Savills, DKRA, batdongsan.com.vn đều cho thấy, mức độ quan tâm, giá đất vùng ven của 3 thành phố lớn là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đã tăng mạnh trong quý 1/2021.

Tại những khu vực nằm cách Hà Nội trong bán kính 50km, nhiều tỉnh chứng kiến sự tăng trưởng cả về giá rao bán và mức độ quan tâm.

Cụ thể, tại tỉnh Thái Nguyên, mức độ quan tâm đã tăng 50%, giá rao bán tăng 15%; tại Bắc Ninh, mức độ quan tâm tăng 37%, giá rao bán tăng 10%; tại Hưng Yên, mức độ quan tâm tăng 32%, giá rao bán tăng 26%.

Riêng tại Hà Nội, khu vực Ba Vì, mức độ quan tâm tăng 33%, giá rao bán tăng 76%; tại Quốc Oai, mức độ quan tâm tăng 32%, giá rao bán tăng 20%.

Tại miền Trung, trong vòng bán kính 50km quanh khu vực lõi Đà Nẵng, mức độ quan tâm của thành phố Huế cũng tăng 45% và giá rao bán đất nền trung bình tăng 19%. Tại thành phố Tam Kỳ, Quảng Nam, mức độ quan tâm tăng 39% và giá rao bán trung bình tăng 30%.

Tại khu vực miền Nam, mặc dù mức độ quan tâm không tăng mạnh như các khu vực miền Bắc và miền Trung, giá rao bán tại các khu vực trong bán kính 20km của TP.HCM vẫn cho thấy sự gia tăng về giá.

Cụ thể, giá rao bán đất nền tại Dầu Tiếng (Bình Dương) tăng 16%, Tân Uyên (Bình Dương) tăng 7%, Biên Hòa (Đồng Nai) tăng 16%, Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 15%, Nhà Bè (TP.HCM) tăng 16%.

Đặc biệt, do có thông tin về các dự án lấn biển sắp được triển khai, mức độ quan tâm tại Cần Giờ tăng 81%, giá rao bán đất nền trung bình tăng 23%.

Nguyên nhân gây ra “cơn sốt”

Theo các chuyên gia bất động sản, thực ra các “cơn sốt” trên đều phi thực tế, hay nói cách khác là sốt “ảo”.

Về phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, phát biểu trên báo Xây dựng, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, do hiện hầu hết các địa phương đều triển khai lập quy hoạch tỉnh theo quy định của Luật Quy hoạch, tập trung quy hoạch đầu tư phát triển các dự án đô thị, nhà ở và các dự án hạ tầng kỹ thuật quy mô lớn.

Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc khá nhiều vào các loại giấy tờ. Vì vậy, chúng ta có thể nghĩ đến hoạt động chuyển đổi số, tức là số hóa các giấy tờ đó vào một hệ thống quản lý chung mang tính quốc gia, và việc này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn. Có được một hệ thống dữ liệu ở tầm quốc gia sẽ mang lại nhiều lợi ích, trong đó có việc kiểm soát các môi giới cố tình tung tin đồn và đẩy giá đất lên cao.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills

Tuy nhiên, việc lập và công bố quy hoạch chưa được công khai, minh bạch để kịp thời định hướng cho người dân và doanh nghiệp. Do đó, các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản đã lợi dụng việc không minh bạch của các dự án để đẩy giá đất lên cao.

Ngoài ra, do ảnh hưởng dịch bệnh khiến lãi suất tiền gửi ở các ngân hàng thấp, hoạt động kinh doanh vàng, ngoại tệ cũng không ổn định. Chính vì vậy, nhiều người dân và doanh nghiệp có nguồn tiền nhàn rỗi đã đầu tư vào bất động sản với tâm lý, đây là giao dịch an toàn, hiệu quả về lâu dài.

Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển các dự án nhà ở, bất động sản và đô thị còn nhiều khó khăn do vướng mắc thủ tục về pháp lý, đất đai, đầu tư và xây dựng, dẫn tới nguồn cung bất động sản bị hạn chế.

Về phía các chuyên gia bất động sản, nhìn nhận về vấn đề sốt đất "ảo", bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội, cho biết, tại các khu vực có quy hoạch hoặc cơ sở hạ tầng đang trong quá trình hoàn thiện, thường là cơ sở để giá đất tăng.

Riêng các khu vực “ăn theo” hoặc chỉ tăng giá dựa trên thông tin chung, thì không nên được nhìn nhận là nguyên nhân thật sự dẫn đến hiện tượng tăng giá đất.

“Sự tăng giá này chủ yếu là đầu cơ thay vì dựa trên nhu cầu có thực. Việc mua đi bán lại không đem lại kết quả cuối cùng, hoạt động mua đi bán lại diễn ra lúc chờ tăng giá như vậy sẽ không phản ánh được nhu cầu thực chất của thị trường và rồi sẽ bị dừng lại, như những gì đã diễn ra trước đây”, bà Hằng cho biết thêm.

Dùng “thuốc” nào để “cắt” cơn?

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, chia sẻ với báo chí, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết thêm, Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương vào cuộc và có những giải pháp cụ thể nhằm ngăn chặn và xử lý nghiêm hiện tượng sốt đất "ảo" bao gồm các điều chỉnh về các điều luật liên quan đến lĩnh vực đất đai.

Bên cạnh việc sửa đổi các điều luật cho phù hợp với thực tế, theo các doanh nghiệp bất động sản, việc minh bạch các dự án là một trong những vấn đề cần phải sớm thực hiện để chấn chỉnh tình trạng sốt đất "ảo".

“Công bố đầy đủ chi tiết quy hoạch và phát triển cơ sở hạ tầng, cập nhật cụ thể tới người dân, để họ nắm được chính xác những khu vực nào chịu ảnh hưởng từ những quyết định của Nhà nước”, bà Đỗ Thị Thu Hằng nói.

Ngoài ra, việc đưa ra các chế tài chặt chẽ để kiểm soát thị trường và đảm bảo sự công khai minh bạch trong ngành bất động sản cũng là vấn đề cần được thực hiện.

Cụ thể, theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ điều kiện pháp lý khi các chủ đầu tư bán sản phẩm ra thị trường, đồng thời phía chủ đầu tư cần hoàn thành các điều kiện pháp lý, đảm bảo người mua nhận nhà cùng các thiết bị và thông tin như cam kết.

Đặc biệt, thị trường Việt Nam đang tồn tại vấn đề liên quan đến các cá nhân môi giới bất động sản không có bằng cấp và chứng chỉ hợp lệ, với việc họ tự ý đẩy giá lên, làm ảnh hưởng đến giá đất thật sự của thị trường.

Hơn nữa, Việt Nam vẫn chưa có cơ quan xác định để lưu trữ các thông tin thiết thực như các giao dịch trên thị trường.

Hiện, giá mua bán tuy vẫn được ghi nhận nhưng những con số này không thực sự phản ánh giá giao dịch thực giữa người mua và người bán.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, sốt đất đã đẩy giá đất ở một số địa phương lên quá cao so với giá trị thực, thiết lập mặt bằng giá mới, tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư, gây khó khăn trong việc thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư lớn.

Từ những lý do trên, ông Châu đề xuất ban hành thuế chống đầu cơ nhà, đất bằng việc đánh thuế thu nhập với thuế suất rất cao đối với hành vi bán, chuyển nhượng lại nhà, đất ngay sau khi tạo lập. Việc đánh thuế cao này sẽ triệt tiêu ý chí “đầu cơ” của nhà đầu tư “lướt sóng”.

Trong lúc thực hiện bài viết này, tình trạng sốt đáo “ảo” vẫn đang diễn ra tại một số địa phương, vì vậy, theo các chuyên gia, trong khi chờ đợi những quyết sách từ cơ quan quản lý nhà nước, các nhà đầu tư nên thận trọng khi thực hiện các giao dịch để tránh tình trạng bị cuốn vào cơn sốt “ảo”.