Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không minh bạch

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính góp ý Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP về phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Theo HoREA, Luật Nhà ở 2014 đã quy định “Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở”, kể cả “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại” nhưng trên thực tế, thị trường bất động sản nước ta chưa có đầy đủ các thiết chế để cung ứng nguồn vốn trung hạn, dài hạn, nên các chủ đầu tư dự án nhà ở phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng.

Từ năm 2016 đến nay, Ngân hàng Nhà nước thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro, trong đó có lĩnh vực bất động sản, nên hầu hết các chủ đầu tư dự án khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng và gặp khó khăn về nguồn vốn đầu tư.

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, HoREA đã khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản thực hiện nhiều giải pháp như tăng vốn chủ sở hữu, huy động vốn trên sàn chứng khoán, mở rộng hợp tác liên doanh liên kết trong nước, thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI), huy động vốn ứng trước của khách hàng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp.

Nghị định 163/2018/NĐ-CP (thay thế Nghị định 90/2011/NĐ-CP) có hiệu lực kể từ ngày 1/2/2019 có độ mở cao, đã tạo điều kiện cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển mạnh trong năm 2019 và dự báo sẽ tiếp tục phát triển mạnh hơn trong năm 2020, nhưng cũng đã xuất hiện một số hạn chế, bất cập cần được kịp thời điều chỉnh.

Trong tháng 1/2020, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 13.374 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%.

Kể từ khi có Nghị định 163, đã có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, với tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỷ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 10,93% GDP.

Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%; kỳ hạn bình quân 3,7 năm; lãi suất bình quân 10,3%/năm, nhưng cũng có một số doanh nghiệp có lãi suất 12 - 14%/năm.

Tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công của doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%). Tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.

Trong tháng 1/2020, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp là 13.374 tỷ đồng. Trong đó, doanh nghiệp bất động sản đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm đến 55%. Đáng lưu ý là tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân đã tăng lên rõ rệt, chiếm 17,6%.

Theo thống kê của Bộ Tài chính, trong 11 tháng đầu năm 2019, có 28/177 doanh nghiệp, chiếm 15,8% có giá trị trái phiếu phát hành vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó, đáng lưu ý là có đến 11 doanh nghiệp vượt 50 lần (chiếm tỷ lệ 6,2%); có 6 doanh nghiệp vượt 100 lần (chiếm tỷ lệ 3,38%) vốn chủ sở hữu.

Một số doanh nghiệp bất động sản có lãi suất trái phiếu lên đến 12-14%/năm, cao hơn mức lãi suất trái phiếu bình quân, cá biệt có doanh nghiệp có lãi suất trái phiếu ở mức tối đa là 20%/năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá: “Thị trường trái phiếu doanh nghiệp chưa thật đảm bảo tính minh bạch. Chưa có đầy đủ cơ chế kiểm soát hiệu quả việc phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Chưa có nhiều đơn vị tư vấn có năng lực để thực hiện đánh giá chỉ số tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu, đánh giá tính khả thi của phương án phát hành trái phiếu”.

Chủ tịch HoREA nói rằng, vấn đề cần quan tâm là có một số doanh nghiệp chưa đảm bảo yếu tố minh bạch, chưa thực hiện đầy đủ trách nhiệm cung cấp thông tin, không làm rõ mục đích sử dụng vốn trái phiếu và phương án trả nợ gốc, trả lãi, nên có tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư trái phiếu, nhất là nhà đầu tư cá nhân.

Việc gia tăng tỷ lệ nhà đầu tư cá nhân (trong đó có nhiều nhà đầu tư không chuyên nghiệp) cũng đặt ra yêu cầu nâng cao trình độ, kỹ năng đánh giá, lựa chọn doanh nghiệp phát hành trái phiếu và danh mục đầu tư để giảm thiểu rủi ro.  

Do đó, cần phải sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu.

Trong quá trình xem xét, sửa đổi một số Điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP, đề nghị cần quan tâm đầy đủ các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản như thị trường vốn của nước ta chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản.

So sánh với các nước khác, ngoài kênh dẫn vốn là thị trường chứng khoán, còn có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), kể cả sử dụng nguồn vốn đầu tư từ quỹ hưu trí…

HoREA đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt trong 1 năm, vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu; không cần thiết quy định khoảng cách thời gian tối thiểu 6 tháng giữa 2 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm.