Bảng giá đất quá cao sẽ tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản 116/2019/CV-HoREA ngày báo cáo Chính phủ, để góp ý kiến về việc ban hành “Khung giá đất” cho giai đoạn 2020-2024.

HoREA kiến nghị Chính phủ hai phương án về mức giá của “Khung giá đất giai đoạn 2020-2024”. Phương án 1, đề nghị Chính phủ xem xét, ban hành Khung giá đất giai đoạn 2020-2024 trên cơ sở giữ nguyên mức giá của Khung giá đất giai đoạn 2014-2019.

Bảng giá đất quá cao sẽ tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản.

Phương án 2, trong trường hợp buộc phải tăng mức giá của Khung giá đất giai đoạn 2020-2024, HoREA đề nghị Chính phủ xem xét quyết định mức giá chỉ tăng khoảng 15% để không tác động nhiều đến môi trường thu hút đầu tư và nghĩa vụ của các cá nhân, hộ gia đình.

Nghĩa vụ tài chính

Theo HoREA, Khung giá đất, Bảng giá đất (được cập nhật bằng Hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm) tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản.

Khung giá đất tăng, kéo theo Bảng giá đất tăng, kéo theo nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Biên độ tăng mức giá càng lớn của Khung giá đất, sẽ càng kéo theo biên độ tăng mức giá của Bảng giá đất và cũng sẽ kéo theo biên độ tăng nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp.

Điều cần đặc biệt quan tâm là cá nhân, hộ gia đình khi làm thủ tục hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, nếu nghĩa vụ tài chính tăng cao, có thể dẫn đến một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp “sổ đỏ”, dẫn đến giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng “thị trường ngầm”. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

“Có ý kiến cho rằng việc tăng Khung giá đất, Bảng giá đất sẽ giúp cho cá nhân, hộ gia đình được nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cao hơn, khi Nhà nước thu hồi đất. Ý kiến này chưa thật chính xác, bởi lẽ công tác tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo 5 phương pháp định “giá đất cụ thể”, theo quy định tại Khoản (4.đ) Điều 114 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, còn “Bảng giá đất” được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Giá nhà ở

HoREA nói rằng, Khung giá đất Bảng giá đất tác động đến giá cả thị trường bất động sản, đặc biệt cần quan tâm là việc Bảng giá đất tăng sẽ kéo giá nhà ở sẽ tăng theo.

Giá cả được hình thành theo quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quan hệ cung cầu và phụ thuộc vào tâm thế thị trường (kể cả tâm lý đám đông, bầy đàn), tâm thế của các chủ thể giao dịch tại thời điểm giao dịch. Do vậy, giá cả thị trường luôn là một biến số.

Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường.

Do vậy, mức giá của Khung giá đất, Bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Hiện nay, căn hộ nhà ở thương mại 2 phòng ngủ có giá vừa túi tiền khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Với cặp vợ chồng (có 1 con) có tiền lương khoảng 20 triệu đồng/tháng, tằn tiện lắm chỉ có thể tiết kiệm được khoảng 5-6 triệu đồng/tháng (60-70 triệu đồng/năm), thì giấc mơ tạo lập nhà ở càng xa vời, nếu không được hỗ trợ ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội.

Với thị trường bất động sản

Khung giá đất, Bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà.

Bảng giá đất quá cao sẽ khiến người trẻ khó mua nhà.

Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản, trước hết là đối với phân khúc thị trường bất động sản cao cấp, condotel… và giảm quy mô thị trường đầu tư thứ cấp đang “rất nóng” hiện nay.

Nếu Khung giá đất, Bảng giá đất có mức giá đất quá cao, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên rất cao, đặc biệt là đẩy giá đất của các dự án (trên thị trường sơ cấp), tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Nguồn thu ngân sách

Khung giá đất, Bảng giá đất tác động trực tiếp đến nguồn thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn thu ngân sách từ đất thường chiếm khoảng trên dưới 8% tổng nguồn thu ngân sách của địa phương.

Khung giá đất, Bảng giá đất là một trong những cơ sở quan trọng để tính tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính… HoREA rất thống nhất với quan điểm của Nhà nước là bồi dưỡng nguồn thu, không tận thu để “khoan thư sức dân”.

Nếu biên độ tăng giá trong Khung giá đất, Bảng giá đất quá lớn thì có thể dẫn đến việc tận thu. Trước mắt, có thể làm cho nguồn thu ngân sách Nhà nước tăng, nhưng về lâu dài có thể lợi bất cập hại, bởi vì có thể dẫn đến doanh nghiệp thu hẹp hơn quy mô sản xuất kinh doanh, người dân không làm được “sổ đỏ” dẫn đến giao dịch ngầm, mà hệ quả là có thể làm sụt giảm nguồn thu của Nhà nước.

Hiệp hội nhận thấy, nếu nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai có ít hơn một chút, thì người dân và doanh nghiệp được lợi, vì sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà vẫn còn thừa tiền, người dân sẽ tăng chi cho tiêu dùng hoặc kinh doanh, còn doanh nghiệp sẽ có thêm nguồn vốn để mở rộng đầu tư kinh doanh và cuối cùng thì Nhà nước được lợi vì quy mô nền kinh tế sẽ tăng trưởng lớn hơn và mở rộng được diện thu, tăng thêm nguồn thu cho ngân sách.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin