Hạn chế mặt trái đấu giá đất, cách nào?

Nhiều hệ lụy khi giá đất tăng mất kiểm soát

Là vấn đề được thảo luận nhiều nhất trên nghị trường Quốc hội trong tuần vừa qua, chưa bao giờ nỗi lo “ngáo” đất đấu giá và những hệ lụy phía sau lại được quan tâm đến như vậy kể từ sau thương vụ đấu giá đất Thủ Thiêm cách đây gần 2 năm.

Cùng chung bản chất một vấn đề, giá trúng cao ngất ngưởng và tỷ lệ bỏ cọc cũng cao không kém, nhưng cách thức giải quyết cho tới nay vẫn là vấn đề nan giải, dù các luật mới liên quan tới đất đai, bất động sản đã có hiệu lực.

Có lẽ chưa ở đâu mà đất đai lại trở thành hàng hóa dễ bán như tại các phiên đấu giá, nơi mà người bán và người mua tập trung với mật độ dày đặc mà không cần bất cứ hình thức quảng cáo nào. Thậm chí, nhiều người trong giai đoạn này xem đấu giá đất là một nghề, họ săn tìm cơ hội ở đất đấu giá, sẵn sàng bỏ tiền mua hồ sơ, vào tiền và chấp nhận mất cọc khi không sang tay được.

Cần phải nhấn mạnh rằng, họ làm việc này là hợp pháp, không trái với các quy định pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, những “lỗ hổng” cơ chế, đặc biệt xuất phát từ tình trạng lỗi thời của bảng giá đất trước đây, kéo theo việc chưa kịp điều chỉnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, giá khởi điểm thấp cùng quy định về tỷ lệ đặt cọc 20% chưa phù hợp, tạo hiệu ứng đăng ký ồ ạt theo kiểu “được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì nhiều”.

Tình trạng “đầu cơ, thổi giá” được nhiều đại biểu Quốc hội lên tiếng, thậm chí cả Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy thừa nhận trong phần trả lời chất vấn của mình tại Quốc hội.

Tuy vậy, vấn đề lớn nhất hiện nay là Việt Nam chưa có văn bản luật nào xác định hành vi này để làm căn cứ xử lý. Theo quy định, cá nhân trúng đấu giá mà không nộp đủ tiền trong 120 ngày chỉ bị hủy kết quả và mất tiền cọc, mà không phải chịu thêm bất kỳ chế tài nào khác.

Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cơn sốt đất đấu giá vẫn còn đang rất “nóng” nên nhu cầu sở hữu bất động sản và kỳ vọng lợi nhuận cao đã đẩy giá đất tăng vọt, khiến nhiều nhà đầu tư không tiếc tay chi tiền để sở hữu những lô đất có pháp lý rõ ràng.

Điều đáng nói, mặc dù cơ quan chức năng đã can thiệp nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp trong quá trình đấu giá, nhưng việc điều chỉnh mức giá thị trường vẫn gặp khó khăn.

Đơn cử, ngày 19/8/2024, huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 19 lô đất (LK03 và LK04) tại khu Lòng Khúc, xã Tiền Yên. Đa phần các lô đất có giá đấu trúng dao động quanh mức 97,3-121,3 triệu đồng/m2. Riêng lô góc LK03-12 có giá cao nhất, lên tới 133,3 triệu đồng/m2.

Ngay sau khi kết quả cuộc đấu giá được công bố, các cơ quan chức năng đã vào cuộc, nhiều phiên đấu giá tại các huyện vùng ven Hà Nội đồng loạt bị tạm dừng tổ chức để rà soát, kiểm tra.

Trong báo cáo gửi các đại biểu Quốc hội ngay trước kỳ họp thứ 8 này, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, sau phiên đấu giá đất rồi bỏ cọc tràn lan tại Hoài Đức, cơ quan này đã kiểm tra, rà soát và nhận thấy có một số đối tượng tham gia đấu giá không thực sự có nhu cầu về đất ở, nhà ở, mà chủ yếu vì mục đích đầu cơ, thao túng giá thông qua việc đẩy giá tăng cao và bán lại ngay đất vừa trúng đấu giá để thu lợi, hoặc tạo mặt bằng giá “ảo” đối với các khu vực xung quanh.

Tuy nhiên, sau những động thái trên, các phiên đấu giá tiếp theo trong đầu tháng 11 này tại khu Lòng Khúc (xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức) vẫn diễn ra với kịch bản “bổn cũ soạn lại”.

Cụ thể, 52 lô đất tại khu LK01, LK02, LK05 và LK06 vẫn được giữ nguyên mức giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2, số vòng đấu tối thiểu là 6, bước giá vẫn là 6 triệu đồng/m2, mức tiền cọc chỉ dao động quanh 200 triệu đồng/lô… Với tình trạng “sao y bản chính” này, nỗi lo bất thường đấu giá đất tại đây lại nóng lên.

Gần đây nhất, trong phiên đấu giá 27 thửa đất tại quận Hà Đông, mức giá trúng cũng rất cao, dao động từ 133-183 triệu đồng/m2. Trong đó, lô 1A-03 tại khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương) có giá trúng cao kỷ lục, lên tới 262 triệu đồng/m2.

Ngăn chặn lũng đoạn thị trường, cách nào?

Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp để có nguồn đầu tư phát triển hạ tầng, tạo điều kiện thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời góp phần phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, thúc đẩy sớm hình thành các khu đô thị, nhà ở theo quy hoạch.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS cho hay, một mặt, việc các phiên đấu giá có được mức giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm sẽ giúp tăng thu ngân sách nhà nước; nhưng mặt khác, giá đất tăng cao có thể ảnh hưởng đến quá trình triển khai các dự án đầu tư phục vụ phát triển kinh tế - xã hội bởi khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng trở nên đắt đỏ hơn; tạo ra xu hướng đầu cơ đất đai, gây lãng phí trong xã hội.

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, việc áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ khiến chi phí đầu tư xây dựng tăng và đẩy giá nhà tăng từ 15-20%.

Nguyên nhân là do bảng giá đất được xác định “sát với thị trường” dựa trên mục đích, thời hạn sử dụng đất, thông tin đầu vào, các yếu tố tác động khác... Đây là căn cứ để tính tiền sử dụng, thuê đất; tính thuế sử dụng đất, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tính lệ phí quản lý, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm trong lĩnh vực đất đai, cũng như tính giá khởi điểm để đấu giá.

Tuy nhiên, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, con số này có thể cao hơn nhiều bởi nhà đầu tư sẽ phải chịu chi phí liên quan đến đầu tư hạ tầng đi kèm dự án. Việc chịu ảnh hưởng bởi giá đất đấu giá đặt thêm gánh nặng rất lớn cho doanh nghiệp, nhất là khi họ phải chịu toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng cho những dự án có quy mô lớn.

Thực tế, tại Hà Nội, nhiều dự án dù có diện tích đất chỉ khoảng 120.000 m2, nhưng chủ đầu tư vẫn phải gánh trên vai toàn bộ chi phí đầu tư hạ tầng. Hay tại TP.HCM, có những trường hợp giá trị thửa đất dự án tăng vọt từ 70 tỷ đồng lên đến 700 tỷ đồng chủ yếu do chi phí hạ tầng.

Do đó, theo GS. Hoàng Văn Cường - nguyên Phó hiệu trưởng Trường đại học Kinh tế Quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội, nếu không kiểm soát các hành vi đầu cơ, thao túng, việc định giá đất sẽ gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp quyền lợi của người sử dụng.

Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến thị trường phát triển thiếu bền vững. Một trong những giải pháp được ông Cường đề xuất là người tham gia đấu giá đất phải chứng minh năng lực tài chính để tránh tình trạng bỏ cọc, thông đồng đẩy giá.

“Những người có nhu cầu thật sẽ không ngại chứng minh khả năng thanh toán. Như vậy, phiên đấu giá sẽ loại bỏ được những người tham gia để mua đi, bán lại, đặc biệt là người trả giá cao rồi bỏ cọc. Bên cạnh đó, cách làm này sẽ tránh phải tăng tiền đặt cọc, tránh hạn chế số người tham gia đấu giá và mất đi tính cạnh tranh”, ông Cường nhấn mạnh, đồng thời cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần kiểm tra yếu tố hình thành giá khi có biến động bất thường. Việc này giúp phát hiện được sự bất thường của giá bán, bảo vệ người tiêu dùng và là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao.

Đồng quan điểm, TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, giá trị đất đai bị thổi phồng vượt xa giá trị thực tế tạo ra nguy cơ vỡ “bong bóng” khi thị trường điều chỉnh. Sự sụp đổ của thị trường bất động sản có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính, làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư và gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế.

Để ngăn chặn tình trạng đấu giá đất mất kiểm soát, ngoài yêu cầu chứng minh khả năng thanh toán, theo ông Lượng, cơ quan quản lý cần yêu cầu người trúng đấu giá phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích trong thời gian quy định, nếu vi phạm sẽ phải chịu trách nhiệm pháp lý, thậm chí bị thu hồi đất.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần xây dựng và hoàn thiện dữ liệu thông tin đất đai, đặc biệt là dữ liệu về giá đất. Việc định giá đất cần phải dựa trên các tiêu chí khách quan, khoa học và minh bạch, tạo cơ sở để thực hiện đấu giá đất một cách công bằng và chính xác. Đồng thời, dữ liệu này cũng sẽ giúp cơ quan thuế tính toán chính xác nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch đất đai, từ đó giảm thiểu tình trạng đầu cơ và gian lận thuế.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin