Bảng giá đất đang có nhiều bất cập

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên Môi trường, UBND TP.HCM góp ý kiến về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 và đánh giá tác động đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp thị trường bất động sản.

Theo HoREA, Điều 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định 7 vùng kinh tế trong cả nước để xác định “Khung giá đất” đối với các loại đất trong từng vùng. Tuy nhiên, quy định Khung giá đất của các đô thị “Vùng Bắc Trung bộ” có mức giá đất thấp hơn các đô thị thuộc các “Vùng kinh tế” khác (chỉ cao hơn giá đất Vùng trung du và miền núi phía Bắc và Vùng Tây nguyên).

Đến nay, việc này không còn phù hợp, do sự phát triển mạnh về kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hóa cao ở “Vùng Bắc Trung bộ” như Khu kinh tế Nghi Sơn, Khu công nghiệp Hoàng Mai, Khu kinh tế Vũng Áng - Formosa...

Quy định Khung giá đất của 2 đô thị Hà Nội, TP.HCM có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố.

Quy định khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc Trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng vùng kinh tế là chưa hợp lý, do 3 thành phố trực thuộc trung ương này có quy mô nền kinh tế vượt trội hơn các đô thị loại I trong vùng.

HoREA cũng cho rằng, Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt Hà Nội và TP.HCM có mức giá như nhau. Cụ thể, khung giá đất ở có giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, giá tối đa 162 triệu đồng/m2.

Giá đất quy định của UBND TP.HCM ở đường Nguyễn Huệ, quận 1, TP.HCM là 405 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường.

Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2 và giá tối đa 129,6 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900.000 đồng/m2, giá tối đa 97,2 triệu đồng/m2.

Căn cứ “Khung giá đất”, UBND TP.HCM đã ban hành “Bảng giá đất” quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của Khung giá đất). Mức giá đất của đường Lê Duẩn, quận 1 là 110 triệu đồng/m2…

Hiệp hội nhận thấy UBND TP.HCM đã chưa sử dụng thẩm quyền được quy định mức giá đất trong Bảng giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất, theo quy định tại Khoản (3.a) Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.

Ngày 1/8/2019, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019, quy định hệ số 2,5 đối với Khu vực 1, trong đó có quận 1. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2. Giá đất của đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường.

Ví dụ, năm 2014 đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn quận 1, diện tích 3.000m2, có giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá.

Không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định Khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định Khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị Hà Nội, TP.HCM cũng bất cập và hạn chế.

Trong đó, bất cập lớn nhất của Nghị định 44/2014/NĐ-CP là đã quy định các địa phương xây dựng giá đất trong Bảng giá đất được quy định giá đất cao hơn nhưng không được vượt quá 30% mức giá tối đa của Khung giá đất (mức trần 30%) và cũng không có quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong Khung giá đất.

“Quy định này đã làm hạn chế tính tự chủ, chủ động, kịp thời và tính chịu trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc xây dựng Bảng giá đất, cũng như không phù hợp với nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ông Châu cho biết thêm, việc không có quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất, đã dẫn đến một số trường hợp vị trí đất đặc thù trong hẻm sâu của TP.HCM kể từ năm 2015 đến nay, khi người dân làm thủ tục xin cấp “sổ đỏ” nhà ở, đã bị tính tiền sử dụng đất ở cao hơn, so với cách tính của năm 2014 trở về trước.

Do lúc đó, áp dụng Luật Đất đai 2003 thì Bảng giá đất của TP.HCM có 4 vị trí hẻm, nhưng khi áp dụng Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì chỉ còn quy định 3 vị trí hẻm, vì phải áp dụng quy định giá đất ở tối thiểu trong Bảng giá đất không được thấp hơn giá đất ở tối thiểu của Khung giá đất.

Do vậy, khi sửa đổi, bổ sung Nghị định 104/2014/NĐ-CP để công bố Khung giá đất (mới) áp dụng cho giai đoạn từ năm 2019-2024, thì rất cần thiết sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP để đảm bảo tính thống nhất và đồng bộ.

Chia sẻ Chia sẻ

Chia sẻ

Lưu tin