An Gia Investment lên sàn với giá 25.000 đồng/cổ phiếu: Chủ đầu tư của hàng loạt dự án tai tiếng (bài 4)

The Garden

Ban đầu, The Garden là khu nhà ở tại phường Tân Sơn Nhì, trong đó có chung cư Vạn Gia Phúc do Công ty Cổ phần Nakyco làm chủ đầu tư. Sau đó, An Gia thâu tóm và trở thành chủ đầu tư. The Garden được phê duyệt tại giấy phép xây dựng số 148/GPXD, tầng 1 và tầng 2 được bố trí các diện tích phục vụ sinh hoạt cộng đồng và diện tích thương mại. Thiết kế này không có phần officetel.

Dự án The Garden.

Sau khi dự án The Garden bàn giao nhà, đã diễn ra tranh chấp giữa cư dân 2 tầng trệt và 13 tầng phía trên. Theo các khách hàng, trước đây, khi họ mua căn hộ, An Gia Investment giới thiệu dự án An Gia Garden có quy mô 33.000m2, 15 tầng nổi với tổng cộng 390 căn hộ. Trong đó, gồm 13 tầng căn hộ, 2 tầng thương mại và 2 tầng hầm.

Tuy nhiên, khi nhận nhà, khách hàng phát hiện 2 tầng thương mại đã biến thành officetel, tầng 1 bị phân ra thành hàng loạt căn hộ có diện tích từ khoảng 50-85m2. Vì đây là tầng thương mại, phục vụ nhu cầu tiện ích của cư dân, nên các cư dân khiếu nại đến chủ đầu tư, nhưng chủ đầu tư vẫn không dừng thi công.

Khi khiếu nại, cư dân mới phát hiện hai tầng trệt thuộc sở hữu của chủ đầu tư cũ là công ty Nakyco. An Gia chỉ là bên phát triển dự án và việc chuyển nhượng chỉ thực hiện ở 13 tầng trên. Hai tầng thương mại bên dưới thuộc sở hữu và định đoạt vủa Nakyco. Với việc chủ đầu tư này biến hai tầng thương mại thành offitel, cư dân 13 tầng trên không chỉ mất tiện ích mà còn phải chia sẻ thêm sức ép vì lượng người ở tăng.

An Gia Star 

The Star nằm trên Quốc lộ 1A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân, TP.HCM từng bị người dân nhiều lần kéo đến trụ sở doanh nghiệp đòi lại tiền. Ngoài những khiếu kiện về chất lượng, bức xúc lớn nhất nằm ở các tiện ích mà theo các hộ dân, An Gia đã lập lờ đánh lận con đen để lừa đảo.

Cư dân chung cư The Star từng nhiều lần kéo đến trụ sở doanh nghiệp đòi lại tiền.

Chủ đầu tư quảng cáo, An Gia Star gồm công viên và hồ bơi biệt lập, chủ đầu tư xây rào quanh dự án. Tuy nhiên, sau khi bàn giao cho cư dân, hàng rào bị phá bỏ, cư dân ở dự án Tân Mai bên cạnh tràn qua sử dụng chung hồ bơi.

Khi người dân khiếu nại thì mới biết, rằng An Gia Star chỉ là một phần nằm trong tổng thể dự án cũ đã được quy hoạch 1/500 của Công ty Tân Bình, trong đó có cả phần của dự án Tân Mai. Với phê duyệt quy hoạch này, các tiện ích tại An Gia Star là tiện ích chung của dự án tổng thể và Tân Mai cũng được quyền sử dụng.

Nhiều cư dân bức xúc, nếu ngay từ đầu biết phải chia sẻ tiện ích chung với cư dân bên ngoài, thì nhiều người đã không đồng ý mua căn hộ ở đây. Theo cư dân An Gia Star, khi tìm hiểu mua căn hộ, tất cả họ đều được quảng bá rằng đây là dự án căn hộ biệt lập, có hồ bơi và các tiện ích riêng biệt, cư dân hoàn toàn không biết sự hiện diện của chung cư Tân Mai.

Thế nhưng, thực tế thì hoàn toàn ngược lại, An Gia Star không hề biệt lập mà phải sử dụng chung tiện ích chung với hàng trăm hộ dân của chung cư bên cạnh. Nghịch lý ở chỗ, dù chung tiện ích nhưng giá bán của chung cư Tân Mai lại rẻ hơn chung cư An Gia Star rất nhiều.

Riverside

Từ giữa năm 2015, khi tung ra thị trường, An Gia Riverside được giới đầu tư đánh giá rất chịu chơi, vì đưa vào những tiện ích chưa từng có. Trong đó, điển hình là công viên Biển Sông, sảnh đón thác nước và hàng loạt tiện ích cao cấp khác.

 

An Gia Investment vẽ tiện ích dự án để bán căn hộ An Gia Riverside rồi xóa.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế, vị trí được giới thiệu là công viên Biển Sông, hiện vẫn chỉ là một bãi đất trống ven sông. Khu vực này thuộc hành lang an toàn sông Sài Gòn, không được phép xây dựng. Tiện ích chưa từng có này được vẽ ra lúc bán hàng, nhưng sau khi bàn giao thì trên website của An Gia đã xóa thông tin này, trong phần giới thiệu dự án An Gia Riverside.

Skyline

Cách nay khoảng 2 năm khi họ mua căn hộ dự án An Gia Skyline ở góc đường Hoàng Quốc Việt-Đào Trí, quận 7, được giới thiệu có hồ cảnh quan Sky Pearl diện tích lên đến khoảng 7.300m2, sân thể thao đa năng Elip, sảnh đón resort với khu vực cafe… 

Tuy nhiên, đến khi nhận nhà họ không khỏi thất vọng, hầu hết những tiện ích đều không như những gì chủ đầu tư đã vẽ ra khi bán hàng. Ngoài block nhà cao 34 tầng, hầu như dự án không có bất cứ tiện ích gì, ngay cả trẻ em cũng phải dùng chung với dự án Lacasa kế bên, hồ Sky Pearl siêu rộng và sân thể thao đa năng vẫn chỉ trên giấy. 

Cư dân liên tục phản ánh đến chủ đầu tư thì hồ Sky Pearl được bắt tay xây dựng. Nhưng nhìn cái hồ siêu rộng được chủ đầu tư quảng cáo ngày nào các cư dân không khỏi thất vọng và bức xúc vì thực tế hồ bị teo top quá nhiều. 

Trước bức xúc của cư dân, chủ đầu tư đã có cuộc họp với cư dân để giải thích vụ việc. Tại cuộc họp, các cư dân càng thất vọng hơn khi hồ cảnh quan Sky Pearl bị biến thành hồ điều tiết chống ngập và giảm hàng ngàn mét vuông.

“Theo quy hoạch được duyệt, tổng diện tích mặt nước hồ điều tiết của toàn dự án là 7.300m2, gồm mặt nước của hai nhánh nhỏ. Tập đoàn An Gia rất muốn làm đúng diện tích này nhưng theo quy hoạch, hiện công ty đang vướng các khoảng lùi theo quy định của Sở Giao thông Vận tải TP.HCM nên mới bóp lại diện tích hồ chỉ còn khoảng 4.500m2”, đại diện An Gia Investment nói với cư dân tại cuộc họp.

Hồ cảnh quan Sky Pearl bị An Gia Investment biến thành hồ điều tiết chống ngập và giảm hàng ngàn mét vuông.

Vị đại diện cho An Gia Investment cũng đổ thừa, theo quy định, hồ điều tiết phải cách các ranh mép bờ sông 10m nên công ty phải tuân thủ. Trong khi đó dự án này An Gia Investment mua lại của Công ty Vạn Phát Hưng nên không nắm hết được tổng thể quy hoạch của dự án.  

Tuy nhiên, các cư dân không đồng ý với giải thích của đại diện chủ đầu tư. Bởi lúc bán hàng nhân viên An Gia Investment giới thiệu rất rõ hồ Sky Pearl 7.300m2, bây giờ lại cho rằng chỉ còn 4.500m2 chỉ vì chủ đầu tư không nắm được quy hoạch. Ngoài ra, khi mua nhà, khách hàng được giới thiệu là  hồ cảnh quan Sky Pearl chứ không phải hồ điều tiết chống ngập Sky Pearl với mấy cái nhánh dẫn nước như vậy.

“Chủ đầu tư đã lừa chúng tôi. Không thể có chuyện An Gia Investment làm dự án mà không nắm được quy hoạch”, một cư dân bức xúc.

Phận tầm gửi An Gia Investment

Phải từ khi hợp tác với Creed Group, tên tuổi An Gia mới được biết đến trên thị trường bất động sản. Được thành lập từ năm 2012, An Gia khởi đầu chỉ là công ty chuyên cung cấp các dịch vụ về bất động sản. Thế nhưng, Creed Groop tiến vào thị trường Việt Nam bằng cách đầu tư vào dự án City Gate Towers với hơn 1.000 căn hộ tại mặt tiền Đại lộ Võ Văn Kiệt, quận 8, TP.HCM của Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), thông qua việc mua trái phiếu của công ty này với giá trị 600 tỷ đồng.

Sau thương vụ này, Creed Groop bẻ lái hợp tác với An Gia. Cụ thể, tháng 7/2015 Creed Group và Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản An Gia đã ký kết hợp đồng đầu tư toàn diện. Theo đó Creed Group cam kết đầu tư 200 triệu USD vào An Gia để mua lại cổ phần, đầu tư vào dự án và chuyển giao công nghệ.

Sau đó, An Gia và Creed Group đã công bố hoàn tất việc mua lại 5 block thuộc Khu dân cư phức hợp Lacasa từ Công ty Vạn Phát Hưng. Và kể từ đó đến nay, An Gia và Creed Group chỉ phát triển 5 block nhà dưới nhiều tên gọi khác nhau và lập lờ dưới tên gọi là dự án để đánh lừa khách hàng.

Quay trở lại An Gia, công ty này được thành lập vào ngày 18/1/2012, mã số doanh nghiệp là 0311500196 với 26 ngành nghề kinh doanh. Trong đó, ngành nghề kinh doanh chính có mã số 6810 là kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc sở hữu, chủ sử dụng hoặc cho thuê.

Nếu quá trình hợp tác với các nhà đầu tư tài chính mà “cơm không lành, canh không ngọt” và Creed Group rút lui, An Gia sẽ bấu víu vào đâu?

Cổ đông sáng lập Công ty An Gia gồm có 3 cá nhân. Trong đó, ông Nguyễn Bá Sáng nắm 68% cổ phần. Ông Vũ Bá Hoàng ở 160/20, Nguyễn Duy Dương, phường 3, quận 10, TP.HCM nắm 30%. Bà Hồ Thị Nguyệt Anh ở 14/20, Yên Thế, phường 2, quận Tân Bình, TP.HCM nắm 2%.

Tại ngày 25/11/2019, An Gia Investment có 319 cổ đông. Trong đó, gồm 311 cá nhân trong nước, 1 tổ chức trong nước, 1 cá nhân nước ngoài và 6 tổ chức nước ngoài. 319 cổ đông này nắm 75 triệu cổ phiếu An Gia Investment.

Nếu xét theo tỷ lệ, cổ đông là cá nhân trong nước nắm 26.702.501 cổ phần (chiếm 35,6% vốn điều lệ), cổ đông là tổ chức trong nước nắm 27 triệu cổ phần (36% vốn điều lệ), cổ đông là cá nhân nước ngoài nắm 299.017 cổ phần (chiếm 0,4% vốn điều lệ), cổ đông là tổ chức nước ngoài nắm 20.998.932 cổ phần (chiếm 28% vốn điều lệ).

Hai tổ chức là cổ đông lớn, nắm trên 5% cổ phần của An Gia Investment là Công ty Cổ phần Quản lý và Đầu tư Trường Giang có trụ sở tại 30 Nguyễn Thị Diệu, phường 6, quận 3, TP.HCM nắm 27 triệu cổ phần (36% vốn điều lệ). Tổ chức còn lại là có trụ sở tại Morgan & Morgan Building, P.O. Box 958, Pasea Estate, Road Town, Tortola, British Virgin Islands nắm 9.082.999 cổ phần (12,11% vốn điều lệ).

Trong 10 năm hoạt động, An Gia Investment hướng tới việc mua lại các dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư. Dù có mức giá cao nhưng các dự án này có pháp lý minh bạch, giảm thiểu các rủi ro về dài hạn. Các quỹ đất An Gia đang hướng tới là địa bàn TP.HCM (quận 7, Bình Chánh, quận 9, Nhà Bè, Bình Tân) và các địa phương lân cận (Long An, Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu) nhằm phù hợp với phân khúc An Gia có thế mạnh.

An Gia Investment thường mua dự án thông qua 3 phương thức. Thứ nhất, nhận chuyển nhượng cổ phần (vốn góp) của công ty sở hữu dự án như The Sóng, West Gate, New Tech. Thứ hai là nhận chuyển nhượng dự án như ở D7 (Khu nhà ở Đông Á). Thứ ba là nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất như ở dự án BC27.

An Gia Investment là chủ đầu tư của hàng loạt dự án tai tiếng. Nhiều lần, cư dân kéo lên trụ sở công ty yêu cầu giải thích, đòi lại tiền.

Dễ thấy, An Gia Investment duy trì mô hình cấu trúc đầu tư đặc thù thông qua hệ thống công ty mẹ và công ty dự án. Hệ thống này sẽ là những đơn vị đứng tên để nhận chuyển nhượng dự án, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty sở hữu dự án. An Gia Investment và các nhà đầu tư tài chính tài trợ vốn cho các công ty mẹ hoặc công ty dự án thông qua việc góp vốn hoặc cung cấp khoản vay.

Do đó, An Gia Investment đang có hai loại cổ phần là phổ thông và ưu đãi hoàn lại. Cụ thể, tùy theo cấu trúc đầu tư của mỗi dự án mà An Gia Investment nắm giữ 30-51% số lượng cổ phần phổ thông và khoảng 20% cổ phần ưu đãi hoàn lại hoặc khoản vay chuyển đổi. Trong khi đó, các nhà đầu tư tài chính sẽ nắm 49-70% cổ phần phổ thông và khoản 80% cổ phần ưu đãi hoàn lại hoặc khoản vay chuyển đổi.

Sau khi công ty dự án có dòng tiền dương, công ty dự án sẽ chia cổ tức cho công ty mẹ. Lúc này, công ty mẹ sẽ mua lại cổ phần ưu đãi hoàn lại hoặc khoản vay chuyển đổi của cổ đông và giảm vốn điều lệ. Khi đó, tỷ lệ góp vốn và phân chia lợi nhuận của An Gia Investment 50,1% và các nhà đầu tư tài chính là 49,9%. Đồng thời, công ty mẹ sẽ trở thành công ty con của An Gia Investment.

Điển hình như dự án West Gate ở Bình Chánh có tổng vốn góp là 350 tỷ đồng thì nhà đầu tư tài chính là Riland và Creed Group góp 280 tỷ đồng, An Gia Investment góp 70 tỷ đồng. Tương ứng, số lượng cổ phần phổ thông mà Riland và Creed Group nắm ở dự án West Gate là 49,9%, còn An Gia Investment giữ 50,1%. Với cổ phần ưu đãi hoàn lại, Riland và Creed Group nắm 80,2% và An Gia Investment giữ 19,8%.

Với mô hình này, nếu quá trình hợp tác với các nhà đầu tư tài chính mà “cơm không lành, canh không ngọt” và Creed Group rút lui, An Gia sẽ bấu víu vào đâu?

An Gia Investment lên sàn với giá 25.000 đồng/cổ phiếu: Hai thương vụ đổ bể (bài 5) An Gia Investment không mua được Khu dân cư 7/5 và phải trả lại số tiền đã đóng cho khách hàng mua River City, cộng thêm 20% giá trị hợp đồng.